Kan en sameier pantsette sin andel av hytta?
Ja, en sameier kan pantsette sin egen andel av hytta, og sameigelova krever ikke samtykke fra de andre. Han kan ikke pantsette de andres andeler, og et flertall kan ikke vedta å pantsette hele hytta. Betaler han ikke, kan kreditoren ta utlegg i andelen og få den solgt. I noen tilfeller kan retten bestemme at hele hytta selges.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Din egen andel kan pantsettes
Panteloven sier at eiendomsrett til fast eiendom og ideell andel i slike rettigheter kan pantsettes (panteloven § 2-1). En ideell andel er en andel i hele hytta, ikke en bestemt del av den. Din tredel av hytta kan du altså stille som sikkerhet for et lån.
Sameigelova gir deg rett til å selge andelen din til hvem du vil (§ 10). Sameigelova har ingen regel som krever at medeierne samtykker til pantsetting av din egen andel, eller at de må få vite om den. Banken kan likevel stille egne krav. Pant i fast eiendom får rettsvern ved tinglysing.
Hva du ikke kan pantsette
Du kan bare pantsette det du eier. Medeiernes andeler er ikke dine. For å pantsette hele hytta kreves samtykke fra alle eierne.
Et flertall av sameierne kan heller ikke vedta pantsetting av hele hytta. Sameigelova § 4 sier at flertallet ikke kan vedta å avhende hele tingen eller deler en sameier trenger til vanlig bruk, og at pantsetting regnes likt med avhending (§ 4). Skal hele hytta settes som sikkerhet, må alle være enige.
Panteloven setter også en regel om delvis pant. Panterett i en ideell del kan bare stiftes hvis panteretten omfatter alt du eier av det (panteloven § 1-3). Du kan altså ikke pantsette «halvparten av din tredel», bare hele tredelen.
Hva skjer hvis den som har pantsatt, ikke betaler
Misligholder du lånet, kan kreditoren ta pant i andelen og kreve den solgt gjennom tvangsfullbyrdelse. Det er andelen som selges, ikke hele hytta, og kjøperen blir ny sameier. For de andre kan det være uheldig å få en ukjent person inn i sameiet. Medeierne har forkjøpsrett når en andel skifter eier (§ 11). De kan altså kjøpe andelen selv, men må da følge de vilkår som gjelder for forkjøp.
Det finnes en vei til hele hytta. Selv om kreditoren bare har pant i en ideell del, kan retten bestemme at salget skal omfatte hele eiendommen. Det forutsetter samtykke fra den som er saksøkt eller fra en annen sameier som har rett til å kreve sameiet oppløst ved tvangssalg (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-18). Hver sameier kan kreve oppløsning (sameigelova § 15), så i praksis kan en medeier samtykke og få hele hytta solgt.
Nils lånte 400 000 kroner
Nils eier en tredel av en hytte på Hadeland sammen med to søsken. Hytta er verdt 3 000 000 kroner, så hans tredel er verdt 1 000 000 kroner. Han trenger 400 000 kroner til å pusse opp sitt eget hus og stiller pant i hytteandelen.
Søsknene hans får ikke beskjed om pantet, og de må heller ikke godkjenne det. Nils slutter å betale etter halvannet år. Banken tar utlegg og begjærer salg av andelen.
Søsknene kan nå:
- kjøpe andelen selv og betale banken. De har forkjøpsrett når andelen skifter eier.
- la en tredjeperson kjøpe den og leve med en ny sameier.
- kreve sameiet oppløst, hvis de heller vil selge hele hytta.
Selges andelen for 800 000 kroner, går 400 000 kroner til banken (pluss kostnader og renter), og resten av beløpet går til Nils. Brukes forkjøpsretten, kan søsknene få andelen til den prisen som en tredjeperson har bydd.
Hva bør du gjøre?
Er du sameier og vurderer å pantsette andelen:
- Se om sameieavtalen har regler om pantsetting. En avtale kan forby det, eller kreve samtykke.
- Si fra til de andre. Du har ikke plikt, men en overraskelse senere skaper konflikt.
- Regn med at banken vil sette en lavere belåningsgrad på en ideell andel enn på en hel eiendom, fordi den er vanskeligere å selge.
Er du medeier og får vite at en sameier har pantsatt andelen, har du ingen rett til å stoppe det. Du kan se om dere kan avtale forkjøp eller utløsning på forhånd. Les mer om utleggspant hvis en kreditor allerede har tatt utlegg.
Pant og bruksretten
Pantsetter du andelen, beholder du bruksretten til hytta så lenge du betaler. Pantet gir kreditoren sikkerhet i verdien av andelen, ikke rett til å bruke hytta. Først når andelen blir tvangssolgt, mister du eierskapet, og kjøperen overtar bruksretten din. De andre sameierne kan derfor leve med pantet i årevis uten å merke noe, så lenge Nils holder avdragene.
Det er likevel lurt å spørre om hytta har eldre heftelser før dere inngår avtaler om salg eller utkjøp, siden pant i en andel følger andelen til den som kjøper.
Kort oppsummert
- Du kan pantsette din egen andel av hytta uten samtykke fra de andre, med mindre en avtale sier noe annet.
- Et flertall kan ikke vedta pantsetting av hele hytta. Det krever enighet fra alle.
- Du kan pantsette hele andelen, ikke deler av den.
- Misligholder du, kan kreditoren få andelen solgt, og medeierne har forkjøpsrett.
- Retten kan bestemme at hele hytta selges hvis en medeier som kan kreve oppløsning samtykker.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.