Kan en sameier kastes ut av sameiet?
Du kan ikke kaste ut en sameier på egen hånd, men retten kan gi de andre rett til å løse ut ham. Vilkåret er at han varig og trass i advarsler misbruker rådigheten sin i sameiet til skade eller ulempe for en medeier, og det kreves dom. Vederlaget og fristen settes i dommen. I tillegg kan hver sameier kreve sameiet oppløst, uten å måtte påvise noe galt hos de andre.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om å kaste ut en sameier
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneDen eneste regelen i sameigelova om å løse ut en uønsket sameier står i § 13. Der heter det at en sameier som varig og trass i advarsler misbruker rådigheten sin i sameiet til skade eller ulempe for en medeier, kan måtte tåle at retten gir medeierne rett til å løse ut andelen hans. Det skjer ved dom, mot vederlag, og både vederlaget og fristen for utløsningen fastsettes i dommen.
Vilkårene er disse:
- Misbruket er varig, ikke et enkeltstående tilfelle.
- Sameieren er advart og har fortsatt.
- Det går ut over en medeier, som får skade eller ulempe av det.
Alle tre vilkårene må dokumenteres, og dommen kommer ikke raskt. Den som misbruker rådigheten, kan i tillegg dømmes til å betale en passende skadebot, selv om det ikke er voldt noe pengetap.
Paragrafen har en begrensning: den gjelder ikke en part som ligger til en annen fast eiendom. Slike andeler finnes for eksempel i felles skog eller vei som er knyttet til flere gårder. En vanlig hytte som eies av søsken, er noe annet, og der kan regelen komme til anvendelse.
Hva som ikke er nok
Uenighet er ikke misbruk. En sameier som stemmer imot alt, som bruker hytta mer enn de andre ønsker eller som er vanskelig å samarbeide med, er ikke dermed noen som kan løses ut. Det samme gjelder en som ikke betaler: det er et pengekrav, og det er omtalt i nekte bruk når en søsken ikke betaler.
Retten krever et mønster over tid. Et brudd som er rettet etter første advarsel, er normalt ikke nok.
Fysisk kan ingen heller kaste ut en sameier. Han eier en andel, og den retten forsvinner ikke ved at de andre bytter lås eller pakker tingene hans. Bruker de makt, kan det få følger for dem selv.
hytta til Eirik, Marte og Jamal
Eirik, Marte og Jamal eier hver en tredel av en fjellhytte. Eirik leier ut hytta til turister i fire uker hver sommer uten å si fra, og han beholder alle pengene, til sammen 60 000 kroner i året. De andre protesterer skriftlig tre ganger, men Eirik fortsetter.
Marte og Jamal har flere veier:
- De kan kreve at Eirik gjør opp inntekten fordelt på andelene. Felles inntekt deles etter andel (§ 9).
- Utleie til noen utenfor sameiet kan utløse en rett for medeierne til å løse inn utnyttingsretten, med mindre det er en midlertidig ordning på inntil ett år (§ 12).
- Fortsetter Eirik varig til tross for advarslene, kan de gå til søksmål etter § 13 og kreve at retten gir dem rett til å løse ut andelen hans.
Retten fastsetter vederlaget. Det vil normalt ligge nær andelens verdi, ikke lavere som straff.
Alternativet er å kreve oppløsning
De fleste som vil bli kvitt en sameier, har en enklere vei enn § 13. Etter varsel med rimelig frist kan hver sameier kreve sameiet oppløst (§ 15). Kan hytta ikke deles uten skade, skal den selges gjennom namsmyndighetene. Under ellers like vilkår har en sameier fortrinnsrett til å få sitt bud godtatt.
Da kan Marte og Jamal gi bud som sameiere. Hvis ingen andre byr høyere, kan de overta hele hytta og betale Eirik hans tredel. Oppløsning krever ikke at Eirik har gjort noe galt, så det er ofte den raskeste måten å få én sameier ut av bildet. Prisen er at Eirik også kan by, og at hytta kan gå til en tredjepart hvis budene blir høye.
Kravet om tvangssalg kan gjennomføres uten dom når det ikke er gjort innsigelse mot det, eller innsigelsen er klart grunnløs. Tingretten avgjør i kjennelse hvis noen protesterer.
Gjelder det samme i et eierseksjonssameie?
Nei. I en blokk eller et rekkehus delt i seksjoner gjelder eierseksjonsloven, og der er reglene om å kaste ut en seksjonseier annerledes. Den delen er behandlet i kan en seksjonseier bli kastet ut av sameiet. Denne artikkelen gjelder vanlig sameie etter sameigelova, slik som en hytte eller en tomt som flere eier i fellesskap.
Avtalen kan si noe annet
Har sameierne en skriftlig avtale, går den foran sameigelova så langt den rekker (§ 1). Mange avtaler gir medeierne forkjøpsrett eller innløsningsrett ved gitte brudd, og noen setter vilkår for utleie og bruk. Står det i avtalen hva som skjer ved gjentatt mislighold, bruker dere den først. Den kan likevel settes til side hvis den virker urimelig i det konkrete tilfellet.
Kort oppsummert
- Ingen kan kaste ut en sameier på egen hånd. Det krever dom.
- § 13 gir retten adgang til å gi medeierne rett til å løse ut andelen ved varig misbruk trass i advarsler.
- Uenighet og uvilje til å samarbeide er ikke nok. Det samme gjelder manglende betaling.
- En enklere vei er å kreve oppløsning etter § 15, som ikke forutsetter noe galt hos de andre.
- I eierseksjonssameier gjelder andre regler enn i vanlige sameier.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.