Kan naboen legge sin nye avløpsledning gjennom min tomt?
Nei, naboen kan ikke legge en ny avløpsledning gjennom tomten din uten at du har sagt ja eller at retten er tatt med tvang etter ekspropriasjonsreglene. Plan- og bygningsloven krever at retten til å føre avløpsledning over annens grunn er sikret, vanligvis ved et tinglyst dokument. En privatperson kan etter oreigningslova ikke ekspropriere uten at Kongen har gitt særskilte regler, men plan- og bygningsloven gir en grunneier rett til å ekspropriere med samtykke fra kommunestyret når det trengs for å oppfylle tilknytningsplikten. Blir det ekspropriasjon, har du krav på vederlag som fastsettes ved skjønn.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Utgangspunktet: ledningen krever din tillatelse
Tomten er din, og det gjelder også grunnen under overflaten. Skal naboen legge en avløpsledning gjennom den, trenger han en rett til det, og den får han normalt bare ved at du sier ja.
Plan- og bygningsloven stiller samme krav til naboen. Etter plan- og bygningsloven § 27-2 skal bortledning av avløpsvann være sikret før kommunen godkjenner en ny bolig. Retten til å føre avløpsledning over annens grunn skal være sikret ved tinglyst dokument, eller på en annen måte som kommunen godtar som tilfredsstillende. Kommunen vil derfor ofte spørre etter avtalen før byggetillatelsen kommer.
Du har ingen plikt til å si ja fordi naboen har det vanskelig. Loven har ikke en regel som gjør at en nabo får legge ledning over din tomt bare fordi det er den billigste traséen.
Hva en avtale om ledningen bør inneholde
Sier du ja, bestemmer du vilkårene. En skriftlig avtale bør vise nøyaktig hvor ledningen skal ligge, helst med kart og mål, og hvor dypt den skal graves. Den bør si hvem som eier ledningen, hvem som betaler for vedlikehold og reparasjoner, og hvordan naboen får adkomst for å grave når ledningen svikter.
Avtalen bør også si at naboen setter tilbake plen, grus og beplantning etter gravingen, og at han erstatter skader han volder. Har du planer om å bygge eller plante store trær i nærheten av traséen, kan du la det stå i avtalen hva du får lov til over ledningen.
Be om betaling hvis du ønsker det. Loven har ingen fast sats for en frivillig avtale, så summen er noe dere blir enige om. Avtalen bør tinglyses, slik at retten gjelder videre hvis en av dere selger. Er den ikke tinglyst, kan en senere kjøper i noen tilfeller stå sterkere enn du hadde trodd. Les mer om slike ordninger i artikkelen om felles stikkledning mellom naboer.
Når tvang kan bli aktuelt
Sier du nei, kan naboen prøve to veier. Begge er smale.
Den første går via plan- og bygningsloven. En grunneier eller fester kan med samtykke fra kommunestyret ekspropriere (ta en rett over eiendommen med tvang) når det er nødvendig for å gjennomføre tilknytningsplikten etter §§ 27-1 eller 27-2. Det står i plan- og bygningsloven § 16-5. Tilknytningsplikten gjelder når en offentlig avløpsledning går over eiendommen, i en veg som støter til den, eller over nærliggende areal. I regulert strøk kan kommunestyret selv, med samtykke fra departementet, ekspropriere utenfor veggrunn for en avløpsledning (§ 16-4).
Den andre veien går via oreigningslova. Vassforsyning og avløp står i oreigningslova § 2 nummer 47 som et formål ekspropriasjon kan skje til, men vedtaket eller samtykket må komme fra Kongen. Kongen kan gi et departement, et sentralt statlig organ eller statsforvalteren fullmakt (§ 5). Etter oreigningslova § 3 kan andre enn staten og kommunene ikke få rett til slike inngrep uten at Kongen har gitt særskilte regler. En enkeltperson kommer derfor normalt ikke langt her på egen hånd. Til slutt krever § 2 at inngrepet utvilsomt gir mer nytte enn skade.
Før et eventuelt inngrep kan du måtte tåle at det blir målt og stukket ut på tomten din. Det følger av oreigningslova § 4, og du har rett til erstatning for skade og ulempe dette volder.
Hva du får ved ekspropriasjon
Ekspropriasjon skjer mot vederlag, og vederlaget fastsettes ved skjønn. Du mister dermed ikke retten til betaling selv om du ikke har sagt ja. Hvordan erstatningen regnes ut, og hvordan et skjønn foregår, er forklart i artiklene om erstatning ved ekspropriasjon og om ekspropriasjon for private.
Loven åpner også for at inngrepet legges til en annen eier enn deg, hvis skade og ulempe da samlet blir vesentlig mindre (oreigningslova § 6). Har du en forklaring på hvorfor en annen trasé er klart bedre, kan du ta det opp med kommunen når saken behandles.
Selma, Arne og 38 meter rør
Selma Berg skal bygge enebolig på en tomt som ikke ligger ved kommunal kloakk. Nærmeste hovedledning ligger i veien bak naboeiendommen til Arne Dahl, og den eneste rimelige traséen er 38 meter over hagen hans. Arne vil ikke ha graving mellom epletrærne og sier nei.
Selma ber om en avtale mot betaling. Arne foreslår at ledningen flyttes til kanten av tomten, noe som gjør den fem meter lengre, og at Selma betaler for å sette tilbake plen og bekoste tinglysingen. De blir enige om en engangssum på 45 000 kroner, og avtalen tinglyses før kommunen gir byggetillatelse.
Hadde Arne holdt fast ved nei, kunne Selma bedt kommunen om å vurdere ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven § 16-5, forutsatt at ledningen trengs for å oppfylle tilknytningsplikten. Da hadde Arne fått vederlag fastsatt ved skjønn. Selma kan ikke legge ledningen før avtalen eller et vedtak foreligger.
Kort oppsummert
- Naboen trenger din tillatelse for å legge en ny avløpsledning gjennom tomten din.
- Plan- og bygningsloven § 27-2 krever at retten er sikret, vanligvis ved tinglyst dokument.
- Sier du ja, bør avtalen gjelde trasé, dybde, vedlikehold, utbedring av hagen og vederlag, og den bør tinglyses.
- Tvang forutsetter ekspropriasjon: en grunneier kan med samtykke fra kommunestyret ekspropriere for å oppfylle tilknytningsplikten, og oreigningslova krever vedtak fra Kongen eller den som har fullmakt.
- Ved ekspropriasjon har du krav på vederlag fastsatt ved skjønn.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.