Kan jeg kreve leie når naboen bruker en del av tomta mi?

Kan du kreve leie når naboen bruker tomta di?

Eierretten din innebærer at det er du som bestemmer om andre får bruke tomta, og på hvilke vilkår. Du er ikke pliktig til å la naboen bruke den, og du kan derfor sette en pris. Du er fri til å avtale leie med naboen, og reglene om hvordan avtaler inngås finner du i avtaleloven.

Loven har ingen generell regel om leie for slik bruk, men naboloven §§ 11 og 14 gir vederlag i bestemte tilfeller. Beløpet er forhandlingsspørsmål. Det finnes heller ikke noen fast regel om hva du kan kreve for den tiden naboen har brukt tomta uten avtale. Du kan kreve at bruken stopper, og du kan foreslå en avtale fremover. Om du vil kreve betaling for fortiden, er avhengig av omstendighetene, og loven oppgir ingen sats.

Det er en egen regel for tilfeller der naboen midlertidig trenger å bruke tomta di til lovlig bygging, graving eller liknende. Etter naboloven § 14 kan han få rett til det mot vederlag, men bare hvis det ikke er urimelig og fordelen for ham er vesentlig større enn skaden på din eiendom. Retten kan da gis selv om du ikke er enig, og vederlaget settes som hovedregel som en engangssum (§ 16).

Slik lager du en leieavtale som fungerer

Skriv avtalen ned, selv om dere er gode venner. Den bør beskrive nøyaktig hva naboen får bruke: en stripe på tre meter bak garasjen, åtte kvadratmeter til trappen, en plass til to biler. Legg ved en skisse eller et kartutsnitt.

Videre bør den si hva bruken skal være, hvor mye naboen skal betale og når, hvor lenge avtalen varer, og hvordan den kan sies opp. Skriv inn hva som skjer hvis en av dere selger, og om naboen har lov til å sette opp noe fast, som et skur eller et gjerde. Hvis han bygger, og avtalen opphører, bør det stå hvem som skal fjerne det og hvem som betaler.

Betaling kan være en fast sum per år, en månedlig leie, eller et engangsbeløp. Skal beløpet reguleres, kan dere avtale en indeks, for eksempel at det følger konsumprisindeksen. Hold det enkelt: begge underskriver, og hver beholder et eksemplar.

Leie hindrer hevd

Når naboen betaler for å bruke tomta, har han ikke tingen som sin egen. Hevdslova § 5 sier at den som har tingen til leie eller lån, ikke kan hevde eiendomsrett. Bruksrett hevdes etter § 7, og der gjelder §§ 2 til 6 tilsvarende. I tillegg må den som hevder være i aktsom god tro (§ 4), og en nabo som betaler leie, vet jo at han ikke eier arealet.

Dette er en grunn til å ordne det skriftlig også når beløpet er lite. Har naboen brukt tomta i mange år uten avtale, og du først nå foreslår leie, kan du gjøre bruken til en leie fra nå av. Tidligere år kan ikke viskes ut, så er det lenge siden bruken begynte, bør du ikke vente. Hevdstiden er 20 år for eiendomsrett, og 20 eller 50 år for bruksrett, se hevdstid, hvor lenge.

Når leie blir tomtefeste

Tomtefesteloven gjelder feste, altså leie, av grunn til hus som festeren har eller får på tomta. Den gjelder også bruksrett til grunn som skal brukes til veg, bilplass, hage eller liknende i forbindelse med hus på festetomta (tomtefesteloven § 1). Loven gjelder ikke grunnleie der hovedformålet er noe annet enn hus og bruk i forbindelse med hus.

Hvis du leier bort grunn slik at naboen kan sette opp en garasje, et hus eller en hytte, bør du derfor sjekke tomtefesteloven før du signerer. Da kan lovens regler komme til anvendelse. Leier du bare bort en stripe til parkering for naboens eget hus, som står på hans egen tomt, passer lovens ordlyd ikke like godt, men du bør lese § 1 nøye. Hovedpoenget er at ordene «leie» og «tomtefeste» kan få ulike rettslige konsekvenser. Les mer om tomtefesteloven.

Hvis naboen allerede bruker tomta uten avtale

Begynn med å snakke med ham. Mange synes det er greit å betale, og noen har aldri forstått at arealet er ditt. Foreslå at dere setter opp en skriftlig avtale med leie, eller at han flytter det han har på tomta. Gi en rimelig frist. Hvis han ikke vil gå med på noen av delene, er neste steg et skriftlig krav om at bruken stopper. Hvordan det gjøres, er beskrevet i bør jeg ta nabokonflikten til forliksrådet.

Ta bilder og skriv ned hva han bruker og siden når. Det gir deg dokumentasjon, både for å vise at bruken ikke var tillatt og for å fastsette hva leien bør være.

Kort oppsummert

• Du kan kreve leie eller avtale vederlag, men loven oppgir ingen sats, så prisen avtaler dere.
• Leie og lån er bruk med din tillatelse, og den som leier kan ikke hevde eiendomsrett (hevdslova § 5).
• Avtalen bør være skriftlig og beskrive arealet, prisen, varigheten og oppsigelsen.
• Leier du bort grunn til hus, kan tomtefesteloven gjelde, så sjekk § 1 før du skriver under.
• Vil du kreve leie når naboen bruker tomta di, må det avtales skriftlig. Bruker han tomta uten avtale, kan du kreve at det stopper.