Foreslått kategori: bolig

Kan du kreve prisavslag for en byggfeil selv om feilen ikke gjør boligen mindre verdt på markedet? Det spørsmålet ble avgjort i Ringmur-dommen, HR-2018-392-A, en avgjørelse som endret hvordan domstolene vurderer prisavslag ved byggfeil på nye boliger.

Faktum i saken

Saken gjaldt en enebolig som skulle oppføres på en bestemt tomt, i tråd med en avtalt plassering. Da huset ble bygget, ble det imidlertid plassert forskjøvet nordøstover på tomten, i strid med det som var avtalt. Problemet var at feilen ikke ble oppdaget før ringmuren var støpt og installasjoner allerede var gjort – på det tidspunktet var det praktisk talt umulig, og i alle fall svært kostbart, å rette opp feilen ved å flytte huset til riktig plassering.

Konsekvensene av feilplasseringen var ikke dramatiske i seg selv, men de var reelle for boligkjøperen: avstanden til naboeiendommen ble mindre enn planlagt, innsynet mellom husene økte, og også innkjørselen til garasjen ble påvirket av den nye plasseringen.

Hva kom Høyesterett til?

Kjøperen krevde prisavslag for ulempene feilplasseringen medførte. Selgeren anførte at siden feilen ikke hadde redusert boligens objektive markedsverdi, kunne det heller ikke kreves prisavslag. Høyesteretts flertall var uenig. Retten kom til at kjøperen hadde krav på prisavslag selv om markedsverdien ikke var påvirket, og tilkjente 85 000 kroner i prisavslag for de konkrete ulempene ved mindre avstand til nabo, økt innsyn og endret garasjeadkomst.

Begrunnelsen på vanlig norsk

Det klassiske utgangspunktet for prisavslag ved mangler er at avslaget skal gjenspeile hvor mye mindre boligen er verdt på grunn av feilen – altså en rent markedsbasert vurdering. Høyesteretts poeng i Ringmur-dommen var at dette utgangspunktet blir urimelig i tilfeller der en byggfeil ikke nødvendigvis gir utslag på takst eller videresalgspris, men likevel gir kjøperen reelle og konkrete ulemper i dagliglivet i boligen.

Retten mente det ville vært urimelig om en kjøper som opplever håndfaste, subjektive ulemper – som mindre privatliv, dårligere uteplass eller en mindre praktisk garasjeløsning – skulle stå helt uten kompensasjon bare fordi en takstmann ikke ville trukket fra noe for akkurat dette. Høyesterett åpnet derfor for at «verdireduksjonen» som ligger til grunn for prisavslag, også kan omfatte den subjektive betydningen mangelen har for nettopp denne kjøperen, ikke bare den objektive markedsverdien.

Samtidig satte Høyesterett en klar begrensning: det er ikke nok å påstå at man er misfornøyd. Kjøperen må kunne vise til konkrete ulemper som fremstår som plausible å legge vekt på – altså reelle, forståelige og etterprøvbare forhold, ikke bare en subjektiv følelse av skuffelse. I denne saken var forholdene konkrete nok: mindre avstand til nabo, økt innsyn og endret garasjeinnkjøring er alle håndfaste, forståelige ulemper som en vanlig kjøper rimeligvis ville reagert på.

Praktisk betydning i dag

Ringmur-dommen har fått stor betydning for saker om prisavslag ved kjøp av nyoppført bolig, særlig i tilfeller der byggefeilen ikke er «synlig» i prisen på boligen, men likevel påvirker hvordan det er å bo der. Dette kan gjelde alt fra feilplassering av bygningskropper, endret sol- og lysforhold, uheldig endret planløsning eller andre avvik fra det avtalte som ikke direkte lar seg måle i kroner på takst.

For deg som boligkjøper betyr dommen at du ikke automatisk står uten rettigheter selv om entreprenøren eller selgeren hevder at avviket «ikke betyr noe for verdien». Du bør dokumentere de konkrete ulempene så presist som mulig – avstander, innsynsvinkler, endret bruksmønster – og synliggjøre hvorfor disse faktisk betyr noe for deg som beboer. Jo mer konkret og etterprøvbart ulempen er, desto sterkere står kravet.

For utbyggere og entreprenører er dommen en påminnelse om at avvik fra avtalt plassering eller utforming kan utløse erstatningsansvar selv når avviket i seg selv ikke er dramatisk eller kostbart å forklare bort med henvisning til markedsverdi. Presisjon i planlegging og tidlig kontroll av at bygget faktisk plasseres der det skal, er dermed enda viktigere enn mange tidligere har antatt.

Kort oppsummert

  • En enebolig ble feilplassert på tomten, noe som ga mindre avstand til nabo og økt innsyn.
  • Feilen ble oppdaget for sent til å kunne rettes uten urimelig store kostnader.
  • Høyesterett tilkjente 85 000 kroner i prisavslag selv om markedsverdien ikke var redusert.
  • Dommen åpner for at «subjektive» ulemper kan gi grunnlag for prisavslag, ikke bare tap av markedsverdi.
  • Kjøperen må vise til konkrete, plausible ulemper – ikke bare generell misnøye.