Hyttetaket tåler ikke snølasten – hvem har ansvaret?

Hvem har ansvaret for hyttetaket

Fram til du overtar hytten, er det selgeren som bærer risikoen for eiendommen og kostnadene ved den. Ved overtakelsen går risikoen over på deg. Fra da av er det du som eier, og eieren skal holde byggverk i forsvarlig stand.

Det betyr ikke at selgeren er ute av bildet. Er en feil ved taket en mangel etter avhendingslova, svarer selgeren for den også etter overtakelsen. Mangel vurderes ut fra tidspunktet risikoen gikk over på deg. Det kan være en mangel selv om feilen først viser seg senere, for eksempel første vinter med mye snø.

Spørsmålet er om taket allerede var svakt ved overtakelsen, på en måte som selgeren burde ha sagt fra om eller som gjorde hytten dårligere enn du kunne forvente.

Slik gikk det for Emma

Emma kjøpte en eldre hytte i februar. Taket var dekket av snø ved befaringen, og tilstandsrapporten sa at taket ikke var undersøkt. Hun kjøpte likevel, fordi prisen var lav.

Neste vinter sank taket over stua etter en periode med mye snø. Emma reklamerte og viste til at selgeren måtte ha visst at taket var svakt. Selgeren svarte at han ikke hadde vært borti problemer, og at han aldri hadde fått noen tilbakemelding fra andre som brukte hytten. Emma hadde ingen bevis for at selgeren visste noe, og rapporten hadde sagt at taket ikke var undersøkt. Kravet falt. Hun stod igjen med utgiftene, og lærte at et tak som er merket «ikke undersøkt» er noe du bør ta opp før kjøpet.

Tilstandsrapporten når taket er dekket av snø

En tilstandsrapport baserer seg på det som er synlig, med mindre forskriften krever måling, hulltaking eller stikking. Har det ikke vært mulig å undersøke en bygningsdel, for eksempel fordi taket er dekket av snø, skal det stå i rapporten at delen ikke er undersøkt.

Rapporten skal også gi tilstandsgrader. TG 2 betyr vesentlige avvik eller tiltak i nær fremtid, mens TG 3 betyr store eller alvorlige avvik der utbedring bør skje straks eller innen kort tid. For TG 3 skal rapporten gi et sjablonmessig anslag på kostnaden.

Du regnes for å kjenne til det som tydelig går fram av rapporten. Står det at taket ikke er undersøkt, vet du at tilstanden er uavklart. Rapporten kan ikke ta bort selgerens opplysningsplikt, men den svekker kravet ditt hvis du ikke spurte om taket.

Selgerens opplysningsplikt og snølast

Selgeren skal opplyse om forhold han kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite. Har taket tidligere sunket, blitt forsterket eller vært skadet av snø, er det slike opplysninger. Det gjelder også hvis selgeren har fått råd fra en fagperson om taket uten å ha handlet på det.

Det finnes ikke et tall som viser hvor mye snø et tak må tåle for å være i orden. Kravene følger av byggeregler som avhenger av bygget, stedet og når hytten ble bygd. Ved forbrukerkjøp er det en mangel hvis eiendommen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Om et gammelt tak er «for svakt» i den forstand, er en vurdering som må gjøres for det konkrete bygget.

Ved tiltak på eksisterende byggverk kan kommunen gi unntak fra tekniske krav hvis det er forsvarlig, blant annet ut fra alder.

Dette gjør du når taket har sviktet

Sikre først. Fjern snø hvis det er trygt, og hold folk unna. Ta bilder av skaden, taket og snøen før noe blir endret. Noter hvor mye snø som hadde falt, og hvordan taket så ut fra innsiden.

Skriv deretter til selgeren og beskriv skaden. Forklar hva du mener selgeren visste eller burde ha opplyst om. Er skaden dekket av din egen forsikring, gjelder egne regler for melding og frister, så gi beskjed til begge.

Krav og frister er samlet i hovedartikkelen om hyttekjøp som gikk galt. Er hytten samtidig fuktig og muggen, er det behandlet i artikkelen om fukt og mugg etter første vinter. Har du også mistet vann eller strøm, kan artikkelen om vann som fryser eller tørker ut være aktuell.

Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen.

Kort oppsummert

• Ansvaret for hyttetaket som ikke tåler snølasten avhenger av om taket var en mangel ved overtakelsen, ikke bare av at skaden kom med snøen.
• Selgeren svarer for det han visste om taket og ikke sa fra om, og for opplysninger som ikke stemte.
• Er taket dekket av snø, skal tilstandsrapporten si at det ikke er undersøkt, og det svekker kravet hvis du ikke spurte.
• Ta bilder, sikre hytten og reklamer skriftlig når snølasten har skadet taket.