Hytta har vært utleid. Følger leieforholdet med på kjøpet?
Om leieforholdet i en utleid hytte følger med på kjøpet, kommer an på hva slags utleie det er. Husleieloven gjelder ikke leie av husrom til ferie- og fritidsbruk, så for bookinger er det kjøpekontrakten og avtalene med gjestene som avgjør hva som skjer. Er hytta leid ut som bolig til en fast leietaker, er du som hovedregel bundet av leieavtalen hvis du kjente eller burde kjent til den da du kjøpte (tinglysingsloven § 21). Selgeren har retten til leieinntektene fram til du overtar bruken, og du har dem etter det. Få skrevet inn i kontrakten hvilke leieforhold som avsluttes før overtakelsen, hvilke du overtar og hvem som betaler for avlyste opphold.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hytta har vært utleid: hva loven sier om leieforholdet
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneDet første du må avklare, er hva slags utleie det har vært. Husleieloven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag, men ikke avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk (husleieloven § 1-1). En hytte som er leid ut til gjester over noen dager eller uker, faller derfor utenfor husleieloven. Det finnes ingen egen lov om ferieleie som sier hva som skjer ved eierskifte.
Er hytta derimot leid ut som bolig, for eksempel til en leietaker som har bodd der fast, kan husleieloven gjelde. Ved eierskifte kan utleieren da overføre rettighetene og pliktene etter leieavtalen til kjøperen (§ 8-6). Leieretten går dessuten foran din eiendomsrett hvis du kjente eller burde kjent til den da du kjøpte (tinglysingsloven § 21 første ledd), så en leietaker som bor fast i hytta, kan du ikke kreve ut bare fordi du har kjøpt den. En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren på bestemte vilkår. Ett av dem er at husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen i husstanden (§ 9-5 annet ledd).
Det er kontrakten med selgeren som avgjør
Avhendingslova har ingen regler om leieforhold, og lova kan i hovedsak fravikes ved avtale. Dermed er det du og selgeren som må bli enige. Spør ham tidlig om disse forholdene:
- Finnes det faste leieavtaler, og når utløper de?
- Er det booket opphold etter overtakelsesdagen, og gjennom hvem?
- Har selgeren mottatt forskudd eller depositum fra leietakere?
- Er utleien lagt til en utleieformidler som har avtale med selgeren, og hvem sier opp den?
Står svarene i kontrakten, vet du hva du kjøper. Står de ikke der, risikerer du å komme til hytta med gjester på trappa. Du er ikke part i bookingene selgeren har gjort. Men leietakerne har gjort en avtale med selgeren, og han kan bli stilt til ansvar overfor dem hvis opphold må avlyses.
Hvem får leieinntekten og betaler kostnadene
Selgeren har retten til avkastningen eiendommen gir fram til du overtar bruken, og han svarer for kostnadene til samme tidspunkt (avhendingslova § 2-5). Leie for opphold før overtakelsen tilhører altså selgeren. Fra overtakelsen er det du som får avkastningen og bærer kostnadene.
Gjelder bookingene tiden etter overtakelsen, vil selgeren normalt ha mottatt betalingen. Det er da naturlig å avtale at han overfører pengene til deg, eller at han avlyser oppholdene og tar regningen fra gjestene selv. Skriv det inn i kontrakten, med beløp og datoer.
Selgerens plikt til å fortelle om utleien
Selgeren må opplyse om det han kjenner til, og som du hadde grunn til å regne med å få, hvis det kan antas å ha virket inn på avtalen (§ 3-7). Har han fortalt at hytta bare er brukt av familien, men den har i flere år vært leid ut til gjester, kan det være en uriktig opplysning etter § 3-8. Intensiv utleie kan ha satt spor i hytta i form av slitasje som en hytte med lite bruk ikke ville hatt. Det kan påvirke hva du kan vente av tilstanden etter hyttas alder og bruk.
Eiendomsmegleren skal i den skriftlige oppgaven blant annet ta med eiendommens tinglyste forpliktelser og eventuell adgang til utleie til boligformål (eiendomsmeglingsloven § 6-7). En tinglyst leierett er dermed noe du bør finne i dokumentene før du byr. Kommer den som en overraskelse etter handelen, kan det være en mangel.
Jorunn og julibookingene
Jorunn kjøpte en hytte for 2 300 000 kroner med overtakelse 1. juni. Selgeren, Håvard, hadde leid ut hytta gjennom en formidler, og to uker i juli var booket til 14 000 kroner per uke. Kjøpekontrakten nevnte ikke bookingene. Jorunn ville selv bruke hytta i juli.
Jorunn er ikke part i avtalene Håvard har gjort med gjestene. Håvard hadde heller ikke rett til å la hytta leies ut etter overtakelsen uten å avtale det med henne. De ble enige om at Håvard avlyste begge ukene og tok kontakten med gjestene og formidleren. Hadde Jorunn i stedet ønsket å ta over bookingene, ville hun fått de 28 000 kronene for juli, og det måtte stått i kontrakten. Jorunn fikk også bekreftet skriftlig at leieinntektene fram til 1. juni var Håvards.
Kort oppsummert
- Spørsmålet om en utleid hytte og leieforholdet som følger med på kjøpet, har ikke et fast svar i loven. Husleieloven gjelder ikke leie til ferie- og fritidsbruk.
- Er hytta leid ut som bolig, kan husleieloven gjelde, og en leieavtale du kjente eller burde kjent til, binder deg som ny eier.
- Avkastning og kostnader tilhører selgeren fram til overtakelsen, deretter deg.
- Selgeren må opplyse om utleien, og tinglyste forpliktelser skal stå i megleroppgaven.
- Få avtalt skriftlig hva som skjer med bookinger, faste leietakere, forskudd og depositum før du signerer.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.