Hytta er bygget større enn tillatt – kan kommunen kreve riving?

Hva skjer når hytten er større enn tillatt

Oppføring, tilbygg og påbygg er tiltak som er omfattet av byggesaksreglene i plan- og bygningsloven. Bygger noen større enn kommunen har gitt tillatelse til, eller bygger uten søknad der det kreves søknad, er tiltaket ulovlig. Det er kommunen som avgjør hva som skal skje videre.

Kommunen skal som hovedregel følge opp overtredelser. Den kan likevel la være når overtredelsen er av mindre betydning. Vurderingen er skjønnsmessig, og loven gir ikke et bestemt antall kvadratmeter eller en prosentgrense for når avviket er stort nok. To hytter med ulovlige tilbygg kan derfor bli behandlet ulikt.

Kommunen kan bare vurdere det den får kjennskap til. Et avvik kan komme fram ved en søknad om nytt tiltak, ved en nabos henvendelse eller når du selv ber om byggesaksdokumentene. Derfor er det lurt å vite hva som er godkjent før du planlegger noe mer på hytten.

Pålegg, tvangsmulkt og riving

Kommunen kan gi pålegg om retting, stans og opphør av bruk. Er pålegget endelig, kan det tinglyses som en heftelse (en påtegning i grunnboken som følger eiendommen). Det betyr at neste kjøper også ser det.

For å få pålegget gjennomført kan kommunen fastsette tvangsmulkt (et beløp som løper til pålegget er oppfylt). Retting kan i praksis bety å ta ned eller endre den delen av hytten som er ulovlig. Om kommunen ender med å kreve riving av hele hytten eller bare av tilbygget, avhenger av hva slags avvik det er snakk om og hvor grovt det er.

Slik gikk det for Ingunn

Ingunn kjøpte en hytte i mai. I august ba hun kommunen om byggesaksdokumentene fordi hun ville bygge ny terrasse. Der sto det at godkjent grunnflate var klart mindre enn hytten faktisk målte. Tilbygget fra 2011 var aldri det søkt om.

Hun skrev til selgeren og reklamerte samme uke. Selgeren svarte at hytten var solgt «som den er». Ingunn viste til at slike generelle forbehold ikke har virkning når en privatperson kjøper en bolig eller fritidsbolig. Etter noen ukers brevveksling ble de enige om et prisavslag som svarte til kostnaden ved å få tilbygget godkjent eller rettet. Kommunen fikk aldri en sak å behandle.

Når er det en mangel for deg som kjøper

Ved forbrukerkjøp har eiendommen en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Unntaket er at du ikke bygde på selgerens sakkunnskap eller ikke hadde rimelig grunn til det. En hytte som er større enn tillatelsen, er et typisk eksempel.

Selgeren kan også ha brutt opplysningsplikten. Kjente han til avviket, eller måtte han kjenne til det, og hadde du grunn til å regne med å få vite det, er det en mangel at du ikke fikk beskjed. Det samme gjelder hvis annonsen eller salgsoppgaven ga et bilde som ikke stemte.

Du kan ikke gjøre gjeldende noe du kjente til, eller måtte kjenne til. Går en åpenbar ulovlighet tydelig fram av tilstandsrapporten (den bygningssakkyndiges gjennomgang av hytten), regnes du som kjent med den. Hefter det et offentligrettslig rådighetsbånd (en begrensning i hva du får gjøre med eiendommen) på hytten, gjelder mangelsreglene tilsvarende.

Kravene dine er prisavslag, erstatning og heving. Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette forholdet. Selgeren har rett til å rette, men du kan ikke kreve at han gjør det ved kjøp av en brukt hytte.

Dette gjør du hvis du oppdager avviket

Be kommunen om byggesaksdokumentene og sammenlign tillatelsen med det som faktisk står der. Ta bilder og mål opp. Skriv deretter til selgeren og beskriv avviket, og si hva du krever. Kommunens egen vurdering av om den vil gripe inn, kan du ikke styre, så ta den med som en risiko i kravet ditt.

Reglene om reklamasjon og frister er de samme som ved andre feil, og du finner dem i hovedartikkelen om hyttekjøp som gikk galt. Gjelder saken også om kommunen kan kreve riving av noe som sto der da du kjøpte, kan du lese mer i artikkelen om kommunens rivingskrav. Spørsmålet om hvem som har ansvaret når bygget ikke blir godkjent, er behandlet i en egen artikkel.

Ikke rett eller riv noe selv før du har dokumentert forholdet og gitt selgeren mulighet til å rette. Har du ikke betalt alt, kan du holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre kravet.

Kort oppsummert

• En hytte som er bygget større enn tillatt, kan gi kommunen grunnlag for pålegg om retting, stans, opphør av bruk og tvangsmulkt.
• Kommunen kan la være å gripe inn når overtredelsen er av mindre betydning, og det finnes ingen fast størrelsesgrense.
• Er hytten i strid med offentligrettslige krav, kan det være en mangel som gir deg prisavslag, erstatning eller heving.
• Hent byggesaksdokumentene fra kommunen og sammenlign dem med hytten før du reklamerer skriftlig til selgeren.