Hva betyr det at bygget «ikke godkjennes»?
Et nybygg skal ende med en ferdigattest fra kommunen (pbl § 21-10). Det er kommunens bekreftelse på at huset er ferdig og lovlig å ta i bruk. Iblant gis det først en midlertidig brukstillatelse, og så ferdigattest når alt er på plass.
Bygget kan bli «hengende» av flere grunner:
- Det er avvik fra byggetillatelsen – huset er for eksempel plassert feil, eller bygd større enn tillatt.
- Dokumentasjon mangler – kontrollerklæringer eller sluttdokumentasjon er ikke levert.
- Tekniske krav er ikke oppfylt – for eksempel brannkrav eller krav til våtrom.
Hvem har skylda – og hvem retter opp?
Her er den gode nyheten for deg som forbruker: Det er det ansvarlige foretaket som har påtatt seg å levere et hus som oppfyller kravene.
Eksempel: Familien Haugen i Bodø flytter inn med midlertidig brukstillatelse, men ferdigattesten lar vente på seg. Det viser seg at entreprenøren aldri leverte den uavhengige kontrollen av våtrommet. Det er entreprenøren som må skaffe kontrollen og lukke avviket – ikke familien Haugen.
Eksempel: Lise i Stavanger oppdager at garasjen er bygd 70 cm nærmere nabogrensen enn byggetillatelsen tillot. Siden entreprenøren prosjekterte og plasserte garasjen i en totalentreprise, er det entreprenøren som må søke om endring eller flytte konstruksjonen for egen regning.
Eksempel: Familien Solberg i Bergen får beskjed om at takhøyden i kjelleren ikke oppfyller kravene som lå i tillatelsen. Entreprenøren prosjekterte feil, og må rette opp uten å fakturere familien.
Eksempel: Hos Nguyen-familien i Oslo manglet sluttdokumentasjonen for det elektriske anlegget, og kommunen holdt derfor tilbake ferdigattesten. Elektrikeren som hadde ansvarsrett for den delen, måtte ettersende dokumentasjonen. Familien betalte ingenting ekstra – det var en del av jobben fagfolkene allerede hadde påtatt seg.
Etter bustadoppføringslova er manglende ferdigattest eller avvik fra offentlige krav normalt en mangel ved entreprenørens ytelse. Da har du rett til å kreve retting uten ekstra kostnad (bustadoppføringslova kapittel IV om mangler).
Når kan ansvaret likevel ligge hos deg?
Det finnes situasjoner der bildet er mer sammensatt:
- Du er selvbygger. Har du fått ansvarsrett som selvbygger (SAK10 § 6-8) for deler av jobben, svarer du selv for at akkurat de delene er i orden.
- Du har gjort egne endringer underveis uten å gå via entreprenøren – for eksempel revet en vegg eller bygd noe selv som bryter med tillatelsen.
- Du har levert egne materialer eller gjort egeninnsats som forårsaker avviket (se egen artikkel om dette).
- Du har bedt om noe som er i strid med reglene, og entreprenøren har advart deg skriftlig, men du insisterte.
Utenom slike tilfeller er hovedregelen klar: Entreprenøren retter opp sine egne feil.
Hvorfor er ferdigattesten så viktig for deg?
Uten ferdigattest kan du få problemer med:
- Salg senere – kjøpere og meglere reagerer på manglende ferdigattest.
- Forsikring – noen forsikringsspørsmål kan bli vanskeligere.
- Lån – banken kan stille spørsmål ved et ufullført tiltak.
Derfor bør du ikke akseptere at prosjektet «avsluttes» før ferdigattesten faktisk foreligger. Tenk på ferdigattesten som prosjektets «vitnemål»: uten den mangler huset et viktig papir som følger eiendommen i alle år framover. Selv om alt ser ferdig ut, er saken ikke i mål før attesten er på plass i kommunens arkiv.
Sjekkliste når godkjenningen henger
- Be entreprenøren skriftlig om en oversikt over hva som mangler for ferdigattest.
- Hold tilbake et passende beløp av sluttoppgjøret til ferdigattest er på plass – dette er ofte din sterkeste pressmiddel (avtal gjerne en slik mekanisme i kontrakten på forhånd).
- Sett en frist for at avviket rettes, og bekreft den i e-post.
- Kontakt kommunens byggesaksavdeling hvis du er usikker på hva som mangler – de kan fortelle deg hva som står åpent i saken.
- Reklamer formelt (klag skriftlig til entreprenøren) hvis de ikke retter opp innen rimelig tid. Bruk gjerne ordet «mangel» og vis til bustadoppføringslova.
- Hev ikke avtalen i affekt – søk råd først, for heving er et kraftig virkemiddel med strenge vilkår.
Hva om entreprenøren ikke vil rette opp?
Da har du flere veier:
- Krev prisavslag hvis mangelen ikke blir rettet.
- La andre fagfolk rette for entreprenørens regning, etter reglene i loven.
- Bring saken inn for forbrukerklageorganet eller domstolene hvis det er nødvendig.
- Søk gratis veiledning hos Forbrukerrådet før du tar tunge steg.
Midlertidig brukstillatelse – greit å vite
Mange flytter inn på en midlertidig brukstillatelse før ferdigattesten er klar. Det er helt lov, men det skal være en kortvarig løsning mens de siste tingene faller på plass. Faren er at den «midlertidige» tilstanden får leve i årevis fordi ingen presser på for ferdigattesten. Sett derfor en frist for når ferdigattesten skal være i orden, allerede når du tar imot den midlertidige brukstillatelsen.
Eksempel: Familien Aune i Steinkjer flyttet inn på midlertidig brukstillatelse i påvente av at utomhusarbeidet skulle bli ferdig. De avtalte skriftlig at ferdigattesten skulle foreligge innen fire måneder, og holdt tilbake et beløp til den var i hus. Da entreprenøren først nølte, hadde familien et tydelig pressmiddel – og ferdigattesten kom på plass.
Hva om entreprenøren går konkurs?
Et trist, men reelt scenario. Da kan garantien entreprenøren stilte etter bustadoppføringslova § 12 komme deg til hjelp, og du kan trenge nye fagfolk til å fullføre. Sjekk alltid at garantien er på plass før byggestart – den er ditt sikkerhetsnett. Husk også at hvis avvik mot byggetillatelsen oppdages etter en konkurs, kan du måtte engasjere et nytt ansvarlig foretak for å lukke avvikene mot kommunen, og garantien kan da bli viktig for å dekke kostnadene.
Kort oppsummert
Mangler huset ferdigattest eller avviker fra byggetillatelsen, er det normalt entreprenøren med ansvarsrett som må rette opp – uten ekstra kostnad for deg. Unntak gjelder blant annet selvbygging og egne endringer. Ikke avslutt oppgjøret før ferdigattesten er i orden, hold tilbake et passende beløp som pressmiddel, og sørg for at garantien er på plass i tilfelle entreprenøren skulle gå konkurs.