Boligen verdsettes som hovedregel til omsetningsverdien på det tidspunktet det avgjøres hvem som skal overta den, jf. ekteskapsloven § 69 andre ledd. I praksis innhentes takst eller meglervurdering, og den ektefellen som overtar boligen, løser ut den andre med vedkommendes andel av nettoverdien etter at boliglånet er trukket fra.
Hovedregelen – omsetningsverdi på fordelingstidspunktet
Etter ekteskapsloven § 69 andre ledd settes en eiendel til omsetningsverdien på det tidspunktet det avgjøres hvem som skal overta den. For boligen betyr dette at det er markedsverdien på fordelingstidspunktet – ikke ved samlivsbruddet (skjæringstidspunktet) – som er avgjørende, med mindre annet er avtalt. I et marked med stigende priser kan tidsforløpet mellom skjæringstidspunktet og verdsettelsen ha stor økonomisk betydning, jf. artikkel 123. Boligen er normalt boets største enkeltverdi, og verdsettelsen er derfor ofte det viktigste – og mest omstridte – punktet i oppgjøret.
Fastsettelse av markedsverdien
Markedsverdien fastsettes normalt ved at det innhentes en eller flere uavhengige takster eller meglervurderinger. Ved uenighet er det vanlig å hente inn flere vurderinger og eventuelt legge gjennomsnittet til grunn, eller å oppnevne en felles uavhengig takstmann. Ved offentlig skifte vil bobestyrer kunne sørge for verdsettelsen, og i siste instans kan retten ta stilling til verdien.
Den faktiske salgsprisen er det beste beviset for markedsverdien. Dersom ektefellene ikke blir enige om at den ene skal overta boligen, kan løsningen være at boligen selges i det åpne markedet og at salgssummen, etter fradrag for lån og salgsomkostninger, deles. Salg er ofte den mest konfliktdempende løsningen der begge ønsker boligen, eller der ingen av dem kan finansiere en utløsning av den andre.
Utløsning av den andre ektefellen
Når den ene ektefellen overtar boligen, skal den andre løses ut med sin andel av boligens nettoverdi. Nettoverdien er markedsverdien minus den gjelden som hviler på boligen (boliglånet). Den utløste ektefellens andel av denne nettoverdien beregnes etter delingsreglene – som utgangspunkt halvparten, men justert for eventuell skjevdeling etter § 59 og forloddskrav.
Et eksempel: Er boligen verdt 6 000 000 kroner og boliglånet er 4 000 000 kroner, er nettoverdien 2 000 000 kroner. Uten skjevdeling skal den utløste ektefellen da ha 1 000 000 kroner, og den overtakende ektefellen sitter igjen med boligen og lånet. Den overtakende ektefellen må normalt finansiere både overtakelse av lånet og utløsningssummen.
Refinansiering og ansvaret overfor banken
Et praktisk poeng er at den overtakende ektefellen normalt må refinansiere boliglånet i eget navn, slik at den andre frigjøres fra ansvaret overfor banken, jf. ekteskapsloven § 40 og artikkel 121. En skifteavtale mellom ektefellene fritar ikke den utløste ektefellen for ansvaret overfor kreditor uten bankens samtykke. Dersom den overtakende ektefellen ikke får innvilget refinansiering – for eksempel fordi vedkommende ikke har tilstrekkelig betjeningsevne alene – kan overtakelse i praksis være umulig, og salg blir da løsningen. Dette bør avklares tidlig med banken.
Hvem har rett til å overta boligen? – §§ 67 og 68
Retten til å overta den felles boligen reguleres i ekteskapsloven §§ 67 og 68. Etter § 67 kan en ektefelle på nærmere vilkår ha rett til å overta eiendeler, og § 68 gir regler om retten til å overta felles bolig og innbo når «særlige grunner» taler for det. Behovet til ektefellen som har den daglige omsorgen for felles barn, vil ofte være et tungtveiende moment, fordi det er ønskelig at barna kan bli boende i et kjent miljø. Også andre forhold – som tilknytning til boligen, helse og økonomisk evne – inngår i vurderingen. Når overtakelsesretten er avklart, kommer verdsettelsen etter § 69 inn for å fastslå utløsningssummen.
Latente kostnader og skatt
Et tilbakevendende spørsmål er om verdien skal reduseres for latente kostnader som ville påløpt ved et fremtidig salg – typisk meglerhonorar, dokumentavgift og eventuell gevinstskatt. Når boligen faktisk selges, trekkes de reelle salgsomkostningene fra før delingen. Når den ene ektefellen overtar boligen til fortsatt bruk, er det derimot ikke uten videre grunnlag for å gjøre fradrag for hypotetiske fremtidige salgsomkostninger, fordi noe salg ikke finner sted. Gevinstskatt vil ofte ikke være aktuelt for egen bolig på grunn av skattefritaksreglene ved langvarig botid. Spørsmålet må vurderes konkret, og er ofte gjenstand for forhandling.
Skjevdelingsmidler investert i boligen
Har en ektefelle finansiert boligen helt eller delvis med skjevdelingsmidler (arv, gave eller innbrakte verdier), kan dette gi rett til å holde en tilsvarende verdi utenfor delingen etter § 59, eventuelt rett til å overta boligen etter § 66. Beregningen blir da mer sammensatt: man må fastslå hvor stor del av boligens nåværende verdi som svarer til de innskutte skjevdelingsmidlene, herunder hvordan en verdistigning skal fordeles. Dette krever ofte grundig dokumentasjon av pengestrømmene ved kjøp og nedbetaling, og kan være et betydelig tvistepunkt der boligen har steget mye i verdi.
Bruksrett til boligen – ekteskapsloven § 68
Selv om en ektefelle ikke overtar eiendomsretten til boligen, kan vedkommende etter ekteskapsloven § 68 ha rett til å overta eller tre inn i leieforholdet, eller få en tidsbegrenset bruksrett til den felles boligen når særlige grunner taler for det. Bruksrett er praktisk i en overgangsfase, særlig der den ene ektefellen har den daglige omsorgen for barna og det vil ta tid å ordne ny bolig. En bruksrett påvirker ikke nødvendigvis selve verdsettelsen og utløsningen, men kan gripe inn i den faktiske disposisjonen over boligen i en periode. Praktikeren bør være oppmerksom på at bruksrett og overtakelse er to ulike spørsmål, og at en bruksrett kan tilkjennes uavhengig av hvem som til slutt overtar eiendomsretten.
Når ingen kan eller vil overta boligen
Et praktisk vanlig scenario er at ingen av ektefellene har økonomisk evne til å overta boligen alene, eller at begge ønsker å bli kvitt den. Da er salg i det åpne markedet løsningen. Salgssummen, etter fradrag for innfrielse av boliglån og salgsomkostninger (megler, takst, dokumentavgift for kjøper påvirker ikke selger direkte), utgjør nettoprovenyet som fordeles mellom ektefellene etter delingsreglene. Salg gir den sikreste verdsettelsen, fordi markedet selv fastsetter prisen, og kan derfor være konfliktdempende der partene står langt fra hverandre i verdsettelsesspørsmålet. Ulempen er at salg tar tid og medfører transaksjonskostnader som reduserer det begge sitter igjen med.
Praktiske råd
For praktikeren er det sentralt å avklare tre forhold tidlig: hvem som har rett til å overta boligen etter §§ 67–68, hvilken markedsverdi som skal legges til grunn etter § 69, og hvordan boliglån og eventuelle skjevdelingsmidler påvirker utløsningssummen. Verdsettelsestidspunktet bør avtales uttrykkelig, og refinansiering av boliglånet bør planlegges slik at den utløste ektefellen faktisk frigjøres fra gjelden. En grundig dokumentert verdsettelse forebygger senere tvist om oppgjøret.