Et depositum er et pengebeløp du som leietaker setter til side som en sikkerhet for utleieren. Pengene står sperret mens du bor der, og betales i utgangspunktet tilbake til deg når du flytter ut. Etter husleieloven kan depositumet maksimalt være seks måneders husleie (§ 3-5) – men i praksis ligger de fleste depositum på to til tre måneders leie. Utleier kan altså ikke kreve hvilket som helst beløp.

Hva sier loven egentlig?

Husleieloven § 3-5 sier rett ut at det «kan avtales» et depositum, og at beløpet «ikke må overstige seks måneders leie». Legg merke til ordet «avtales». Et depositum er ikke noe utleier kan tre nedover hodet på deg uten videre – det skal stå i leiekontrakten, og dere skal være enige om summen. Men i praksis er det selvsagt slik at utleier setter beløpet, og du som leietaker enten godtar det eller ser deg om etter noe annet.

Det viktige å forstå er at loven setter et tak, ikke et gulv. Seks måneders leie er det aller meste utleier har lov til å kreve. Utleier står helt fritt til å kreve mindre – og mange gjør nettopp det, fordi et lavere depositum gjør boligen lettere å leie ut.

Et regneeksempel

La oss si at Ahmed skal leie en toroms leilighet til 12 000 kr i måneden. Hvor mye kan utleier kreve i depositum?

  • Maksgrensen er seks måneder: 6 × 12 000 = 72 000 kr.
  • Det er det absolutt høyeste utleier har lov til å kreve.

Men de aller fleste utleiere ber om langt mindre. Ahmeds utleier krever for eksempel tre måneders depositum: 3 × 12 000 = 36 000 kr. Det er helt lovlig, og ganske typisk.

Et annet eksempel: Nora leier et lite rom i et bofellesskap til 6 500 kr i måneden. Utleier krever to måneders depositum: 2 × 6 500 = 13 000 kr. Også dette er lovlig og vanlig.

Hva hvis utleier krever mer enn seks måneder?

Da har utleier brutt loven. Si at Per leier en leilighet til 15 000 kr og utleier vil ha 100 000 kr i depositum. Maksgrensen for Per er 6 × 15 000 = 90 000 kr. Kravet på 100 000 kr er altså 10 000 kr for høyt, og den delen som overstiger taket er rett og slett ulovlig.

Hvis du har betalt for mye, har du krav på å få det overskytende tilbake. Du kan ikke avtale deg bort fra denne regelen – husleieloven er på dette punktet ufravikelig når du leier bolig (§ 1-2). Det betyr at selv om du har skrevet under på en kontrakt med et altfor høyt depositum, gjelder fortsatt lovens grense, og du kan kreve det ulovlige beløpet tilbake.

Husk: depositum og garanti regnes sammen

En vanlig felle er at utleier krever både et depositum og en garanti (for eksempel fra NAV eller forsikringsselskap). Da er det den samlede summen som ikke kan overstige seks måneders leie (§ 3-6). Hvis du for eksempel har et depositum på fire måneders leie, kan utleier maksimalt kreve garanti på to måneders leie i tillegg. Mer om dette i artikkel 28.

Et konkret eksempel: Kamilla leier en leilighet til 14 000 kr i måneden. Utleier krever et depositum på tre måneder (42 000 kr) og i tillegg en garanti på fire måneder (56 000 kr). Til sammen blir det syv måneder, altså 98 000 kr. Men taket for Kamilla er seks måneder: 6 × 14 000 = 84 000 kr. Den ene «ekstra» måneden – 14 000 kr – er rett og slett ulovlig, selv om beløpet er fordelt på depositum og garanti. Det hjelper ikke utleier å splitte kravet i to poster; det er totalsummen som teller.

Vanlige feller du bør passe på

Mange leietakere går i en av disse fellene når de skal betale depositum. Vær på vakt:

  • «Rund opp»-trikset. Utleier sier «la oss bare runde opp til et helt beløp», og plutselig er depositumet høyere enn månedsleien × tallet dere ble enige om. Regn alltid ut selv.
  • Depositum til privat konto. Utleier ber deg vippse eller overføre til sin egen konto «så ordner vi papirene senere». Det skal du aldri gjøre – pengene skal rett på en sperret depositumskonto i ditt navn (mer i artikkel 18 og 20).
  • Depositum + forskuddsleie blandes sammen. Noen utleiere krever flere måneders husleie «på forskudd» i tillegg til depositum. Forskuddsleie og depositum er to forskjellige ting med hver sine regler (mer i artikkel 28).
  • Press og hastverk. «Det er mange andre interesserte, du må betale i dag.» Ikke la deg stresse til å betale et ulovlig høyt beløp eller på feil måte.

Hva er et fornuftig nivå?

Selv om loven tillater opptil seks måneder, er det verdt å tenke gjennom hva som faktisk er lurt for deg. Et depositum binder opp pengene dine helt til leieforholdet er over – det kan være måneder eller år. I mellomtiden får du ikke brukt dem til noe annet, selv om de står trygt og gir litt renter (mer i artikkel 27).

De aller fleste norske utleiere ber om to til tre måneders leie. Et depositum på seks måneder er uvanlig og kan være et tegn på en utleier som er ekstra forsiktig – eller som rett og slett krever mer enn nødvendig. Du står helt fritt til å spørre om et lavere depositum, og mange utleiere er villige til å forhandle, særlig hvis du:

  • Kan vise til gode referanser fra tidligere utleiere.
  • Har fast jobb og stabil inntekt.
  • Kan dokumentere at du har betalt husleie i tide tidligere.

Et lite eksempel: Mari blir møtt med et krav om fem måneders depositum (5 × 13 000 = 65 000 kr). Hun synes det er mye, og spør pent om tre måneder i stedet (39 000 kr), og viser til en god referanse fra forrige utleier. Utleier sier ja. Mari sparte 26 000 kr i oppbundne penger, bare ved å spørre.

Hva med kortvarige leieforhold og fremleie?

Reglene om maks seks måneder gjelder også når du leier for en kort periode eller fremleier (leier videre fra en annen leietaker). Maksgrensen knytter seg til månedsleien, ikke til hvor lenge du skal bo. Skal du leie i bare tre måneder, kan utleier likevel i teorien kreve opptil seks måneders leie i depositum – men det er enda mer grunn til å være kritisk til et høyt krav når leieforholdet er kort.

Hva hvis leien settes opp underveis?

Det kan avtales at depositumet skal justeres i takt med endringer i husleien (§ 3-5). Hvis leien for eksempel settes opp etter konsumprisindeksen, kan depositumet justeres tilsvarende – men fortsatt aldri over seks måneders (den nye) leien. Dette skal i så fall stå i kontrakten. Er det ikke avtalt, kan ikke utleier ensidig kreve at du «topper opp» depositumet fordi leien har gått opp.

Praktiske råd før du betaler

  1. Regn ut maksgrensen selv. Ta månedsleien ganger seks. Det er taket. Krever utleier mer, er det ulovlig.
  2. Vurder om beløpet er fornuftig for deg. Et depositum på seks måneder binder opp veldig mye penger. To til tre måneder er det normale.
  3. Sjekk at beløpet står tydelig i kontrakten før du betaler noe som helst.
  4. Betal aldri depositum kontant eller til utleiers private konto. Pengene skal stå på en egen depositumskonto i ditt navn (mer i artikkel 18 og 20).
  5. Ta vare på all dokumentasjon på det du betaler – kvittering, kontoutskrift og kontrakt.

Kort oppsummert

Utleier kan kreve maksimalt seks måneders husleie i depositum (§ 3-5), men de fleste nøyer seg med to–tre måneder. Beløpet skal avtales og stå i kontrakten. Krever utleier mer enn seks måneder, er den overskytende delen ulovlig, og du har krav på å få den tilbake. Husk at depositum og eventuell garanti til sammen heller ikke kan overstige seks måneder.