Nye festeavtaler om tomt til bolig og fritidshus gjelder uten tidsbegrensning – festet varer til festeren selv sier opp eller innløser tomta, jf. tomtefesteloven § 7. Eldre avtaler kunne ha fast festetid, gjerne 40, 80 eller 99 år, men når tiden løper ut, kan festeren kreve forlengelse på samme vilkår. For næringsfeste bestemmer avtalen varigheten.

Svaret på spørsmålet er altså, litt spissformulert: En festeavtale til bolig eller hytte varer så lenge festeren vil. Men veien til det svaret går gjennom noen begreper og årstall det er verdt å forstå – særlig hvis du sitter med en gammel kontrakt der utløpsdatoen nærmer seg.

Marte og kontrakten som «løp ut»

Marte arvet familiehytta på Oppdal etter faren. I papirbunken fant hun festekontrakten fra 1965: festetid 60 år. Hun regnet raskt – 1965 pluss 60 er 2025. Kontrakten var altså allerede utløpt da hun overtok. Hadde familien mistet retten til tomta? Måtte hun forhandle frem en helt ny avtale, til dagens priser?

Nei. Da festetiden løp ut, fortsatte festet ganske enkelt å løpe – på samme vilkår som før. Tomtefesteloven § 33 gir festere av bolig- og fritidstomter rett til forlengelse når festetiden er ute, og i praksis skjer dette av seg selv: Ingen søknad, ingen ny kontrakt, ingen dramatikk. Det eneste bortfesteren kunne gjøre, var å kreve festeavgiften regulert – eventuelt med et engangsløft opp til to prosent av tomteverdien, innenfor lovens maksimalbeløp per dekar. For Marte betydde det en høyere årlig avgift enn farens gamle sats, men hytta og tomta var det aldri noen fare for.

Nye avtaler: ingen sluttdato

For festeavtaler til bolig og fritidshus som inngås i dag, er festetid ikke lenger noe tema. Loven bestemmer at slike avtaler gjelder uten tidsbegrensning. Det finnes ingen utløpsdato å bekymre seg for; festet løper til festeren sier opp, eller til festeren innløser tomta og blir eier.

Dette er verdt å merke seg hvis du vurderer å feste en ny tomt: Du binder deg ikke til en nedtelling. Avtalen er i realiteten evigvarende fra festerens ståsted – og bare festeren kan avslutte den.

Gamle avtaler: 40, 80 og 99 år

Før dagens regler var tidsbegrensede fester normen. Kontraktene fra 1900-tallet opererer med alle slags festetider: 40 år, 50 år, 60 år, 80 år – og det klassiske 99 år, en arv fra britisk og kontinental leietradisjon der 99 år fungerte som «nesten evig». Noen kontrakter sier til og med ingenting om festetid.

For alle disse gjelder i dag det samme sikkerhetsnettet: Når festetiden løper ut, kan festeren kreve at festet fortsetter på samme vilkår. Utløpsdatoen i en gammel kontrakt er derfor ikke lenger en trussel mot festeforholdet – men den er fortsatt en viktig dato, av én grunn: Ved forlengelsen får bortfesteren sin ene mulighet til å kreve engangsløft av festeavgiften. En kontrakt som utløper neste år, kan altså bety hopp i den årlige regningen, selv om retten til tomta er trygg.

Hvem kan si opp – og hvem kan ikke?

Her er festeavtalens kanskje mest asymmetriske trekk. Festeren kan si opp festet – ingen er tvunget til å fortsette å leie en tomt de ikke lenger vil ha. Bortfesteren kan derimot ikke si opp et bolig- eller fritidsfeste. Grunneieren er bundet så lenge festeren ønsker å fortsette, og kan verken avslutte festet ved utløp eller underveis. Unntaket er vesentlig mislighold fra festerens side – for eksempel langvarig manglende betaling – som etter omstendighetene kan gi bortfesteren rett til å heve avtalen.

I praksis sier festere sjelden opp. Står det et hus eller en hytte på tomta, gir det liten mening å gi fra seg festeretten – da selger man heller eiendommen med festerett til en ny fester, eller innløser tomta.

Næringsfeste: kontrakten bestemmer

For tomter festet til næringsformål gjelder ingen av disse vernereglene. Der fastsetter avtalen festetiden, og når den løper ut, er festet i utgangspunktet slutt – med mindre partene blir enige om forlengelse. En bedrift som fester tomt i 50 år, må altså planlegge for at år 50 faktisk kan bli det siste. Dette er en av de største praktiske forskjellene mellom næringsfeste og bolig- og fritidsfeste.

Det praktiske svaret

Sitter du med hus eller hytte på festet tomt, kan du oppsummere reglene slik: Ny avtale – ingen utløpsdato i det hele tatt. Gammel avtale – utløpsdatoen truer ikke retten din til tomta, men kan utløse et engangsløft av festeavgiften, så finn datoen i kontrakten og vær forberedt. Og uansett avtaletype: Det er du som fester som har hånden på rattet. Bortfesteren kan ikke avslutte festeforholdet – det kan bare du, ved oppsigelse eller ved å innløse tomta og gjøre festespørsmålet til historie.