Foreslått kategori: bolig

Når en selger eller utbygger tilbyr seg å rette en byggfeil, er det ikke nok bare å love at man skal «se på saken». Sokkelleilighet-dommen, Rt. 2006 s. 1076, viser hvor konkret og forpliktende et utbedringstilbud faktisk må være for at selgeren skal ha oppfylt sin plikt – og hva som skjer når tilbudet er for vagt.

Faktum i saken

Saken gjaldt kjøpere av en sokkelleilighet der det etter noen år viste seg å være omfattende fuktskader flere steder i boligen: i en betongvegg, på badet, på soverommet og i vaskerommet. En byggeleder som vurderte forholdene, konkluderte med at fuktproblemene tydet på alvorlige mangler ved selve konstruksjonen av boligen – ikke bare overfladiske eller lokale problemer. Eiendommen hadde blitt solgt videre flere ganger siden den opprinnelige oppføringen, noe som kompliserte spørsmålet om hvem som til slutt satt med ansvaret.

Utbyggerfirmaet, som hadde det opprinnelige ansvaret for oppføringen, tilbød seg etter hvert å utbedre skadene. Spørsmålet Høyesterett måtte ta stilling til, var om dette utbedringstilbudet var godt nok til at selgeren dermed hadde oppfylt sin lovpålagte utbedringsplikt.

Hva kom Høyesterett til?

Høyesterett kom til at kjøperne hadde krav på prisavslag tilsvarende kostnadene ved å utbedre fuktskadene selv, siden det ikke var påvist noen ytterligere verdireduksjon utover selve utbedringskostnaden. Sentralt i saken var at Høyesterett fant at utbyggerens tilbud om retting ikke var tilstrekkelig til å frita selgeren for ansvar.

Begrunnelsen på vanlig norsk

Høyesterett la til grunn at en selger som ønsker å rette en mangel selv, i stedet for at kjøperen får prisavslag eller utbedrer på egen hånd, har det retten omtalte som en aktivitetsplikt. Dette innebærer at selgeren faktisk må komme med et konkret tilbud om retting – ikke bare en generell forsikring om at man skal se nærmere på problemet. Et slikt tilbud kan heller ikke være fullt av forbehold som i realiteten gjør det uklart hva kjøperen egentlig får, og når.

I denne saken fant Høyesterett at utbyggerens tilbud var for vagt, og at det inneholdt flere forbehold som gjorde det utrygt for kjøperne å stole på. Retten anerkjente samtidig at en selger må få en viss tid til å områ seg – man kan ikke forvente at et utbedringstilbud kommer i løpet av noen dager etter at en fuktskade er oppdaget, særlig ved en så komplisert konstruksjonsmessig feil som dette dreide seg om. Men denne tidsrommet for å områ seg må veies opp mot kjøperens behov for avklaring: en kjøper som bor i en bolig med fuktskader, har en berettiget interesse i å vite konkret hva som skal skje, og når.

Gitt at utbyggeren i denne saken hadde vist gjentatt passivitet til tross for kjøpernes gjentatte oppfordringer om avklaring, konkluderte Høyesterett med at utbedringsplikten samlet sett ikke var oppfylt på en tilfredsstillende måte. Kjøperne hadde dermed rett til å kreve prisavslag i stedet for å måtte vente på et utbedringstilbud som aldri ble konkret nok.

Praktisk betydning i dag

Sokkelleilighet-dommen er fortsatt en sentral rettskilde for spørsmålet om når en selger har oppfylt sin utbedringsplikt etter avhendingslova, og prinsippene brukes særlig aktivt i saker om fukt-, sopp- og råteskader, som er blant de mest vanlige og mest kostbare boligtvistene i Norge.

For deg som boligkjøper betyr dommen at du ikke er forpliktet til å vente i det uvisse dersom selgeren eller utbyggeren kommer med vage løfter om at «vi skal se på det» uten en konkret plan, tidsramme eller omfangsbeskrivelse. Har du opplevd fuktskade eller andre alvorlige byggfeil, og selgeren ikke gir deg noe mer konkret enn generelle forsikringer med forbehold, kan du med støtte i denne dommen ha rett til å kreve prisavslag i stedet.

Samtidig er det viktig å huske at selgeren har krav på en rimelig frist til å undersøke omfanget av skaden og komme med et ordentlig tilbud – du kan ikke automatisk avvise ethvert utbedringsforsøk bare fordi det tar noe tid. Det avgjørende er om tilbudet, når det først kommer, er konkret nok til at du som kjøper faktisk kan stole på det.

Kort oppsummert

  • Kjøpere av en sokkelleilighet oppdaget omfattende fuktskader flere steder i boligen.
  • Utbyggeren tilbød seg å utbedre skadene, men tilbudet var vagt og inneholdt flere forbehold.
  • Høyesterett ga kjøperne prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene.
  • Selgeren har en aktivitetsplikt til å gi et konkret utbedringstilbud uten urimelige forbehold.
  • Selgeren har rett til noe tid for å områ seg, men dette må veies mot kjøperens behov for avklaring.