Hvor lang tid har selger på å selge på nytt etter at kjøperen trakk seg?
Loven gir ingen fast frist for hvor raskt selgeren må selge på nytt. Selgeren må begrense tapet sitt med rimelige tiltak, og hun kan bare kreve prisforskjellen dekket hvis det nye salget skjer til en forsvarlig pris og innen rimelig tid. Hva som er rimelig, avhenger av markedet, boligen og hva hun faktisk har gjort. Det som står sterkest, er å legge boligen ut raskt og dokumentere annonsering og visninger.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om å selge på nytt
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneAvhendingslova har ingen egen regel som sier at du må selge innen et visst antall uker. Reglene om selgerens erstatningskrav når kjøperen misligholder, står i § 5-4, og tapet regnes ut etter § 7-1: erstatningen skal svare til det økonomiske tapet. Prisforskjellen mellom den opprinnelige og den nye prisen er ofte det største tapet.
Begrensningen ligger i § 7-2 første ledd: forsømmer selgeren å avgrense tapet gjennom rimelige tiltak, må hun selv bære den tilsvarende delen. Å legge boligen ut på nytt er et slikt tiltak. Etter § 7-2 andre ledd kan retten dessuten sette ned erstatningen hvis den ellers ville bli urimelig høy.
I tillegg må selgeren gi kjøperen melding innen rimelig tid for å kunne kreve erstatning (§ 5-7 andre ledd). Hun kan ikke vente et år før hun sier fra at hun krever tap dekket.
Hvor fort må nytt salg skje etter at kjøperen trakk seg?
Det finnes ingen fast terskel. Retten ser på hele situasjonen, blant annet:
- hvor fort selgeren etter bruddet la boligen ut på nytt
- om hun brukte en rimelig prisantydning, eller satte prisen urealistisk høyt
- hvor mange visninger og hvilken annonsering som ble gjennomført
- om markedet var stille, for eksempel midt på vinteren, eller om det gikk raskt
- om hun avslo gode bud uten grunn
Selgeren har ikke plikt til å akseptere det første bud som kommer inn, og hun trenger ikke selge til en pris langt under markedsverdi. Men tapet kan avkortes hvis hun avslår et fullt akseptabelt bud, for så å selge langt dårligere senere. Selger hun derimot til omtrent samme pris som kjøperen skulle ha betalt, er det ingen prisforskjell å kreve.
Venter selgeren i flere måneder uten å gjøre noe, og prisene synker i mellomtiden, vil kjøperen med god grunn mene at hun burde handlet raskere. Faller ikke prisene, blir prisforskjellen mindre. Selgeren har fortsatt kostnader i ventetiden, og også de må stå i forhold til situasjonen.
Slik går selgeren fram etter bruddet
Det praktiske forløpet har betydning for om tiden senere blir ansett som rimelig. Selgeren bør:
- gi kjøperen skriftlig beskjed om at hun regner avtalen som hevet, og at hun krever tapet dekket
- be megleren om en vurdering av pris og tidspunkt for nytt salg, og få den skriftlig
- legge boligen ut så snart det er praktisk mulig, med ny salgsoppgave og visninger
- ta vare på alle bud, også dem hun ikke tok imot, og skrive ned hvorfor hun valgte som hun gjorde
- føre regnskap over merkostnadene fra bruddet til nytt oppgjør
Ligger det en forskjell mellom det som ble forventet, og det som ble oppnådd, har hun da noe å vise til. Tar kjøperen tak i enkeltpostene, kan hun forklare dem.
Hva som kan kreves dekket
Når selgeren har solgt på nytt innen rimelig tid, kan hun normalt kreve:
- prisforskjellen, hvis den nye prisen er lavere
- renter på kjøpesummen som ikke ble betalt i tide, og erstatning for rentetap (§ 7-3 i avhendingslova)
- dokumenterte ekstra kostnader i perioden, som renter på egen bolig, felleskostnader og strøm
- utgifter til nytt salg, som annonsering og megler, hvis hun kan vise at de er en følge av bruddet
Selger hun billigere enn det som var forventet, bør hun kunne vise at prisen var den beste hun kunne få innen rimelig tid. En takst, budjournalen fra det nye salget og tilbakemeldinger fra megleren er nyttig dokumentasjon.
Har selgeren ikke solgt på nytt, kan hun likevel ha et tap, men det blir vanskeligere å vise. Da må tapet regnes ut på annen måte, for eksempel som forskjellen mellom avtalt pris og boligens verdi, og kjøperen kan bestride verdsettelsen.
Beate og de to månedene
Beate Lund solgte en enebolig for 5 200 000 kroner. Kjøperen trakk seg, og Beate hevet 15. september etter en skriftlig frist. Hun fikk boligen ut i markedet 1. oktober og solgte 3. november for 5 050 000 kroner. Hun dokumenterer 14 600 kroner i felleskostnader, renter og strøm for de to månedene, og hun har varslet kjøperen skriftlig om kravet 16. september.
Tapet er 150 000 kroner i prisforskjell pluss 14 600 kroner, til sammen 164 600 kroner. Kjøperen kan ikke med rimelighet si at hun ventet for lenge. Hadde hun derimot avslått et bud på 5 100 000 kroner i oktober og solgt for 4 950 000 kroner i mars, kunne kjøperen med god grunn hevdet at hun burde ha tatt budet på 5 100 000 kroner, og at de 150 000 kronene mellom budet og salget i mars var tap hun kunne ha unngått.
For en mer detaljert gjennomgang av hvordan prisforskjellen regnes, se Dekningssalg: slik får selger dekket tapet når kjøper svikter.
Kort oppsummert
- Loven setter ingen fast frist for å selge på nytt etter at kjøperen trakk seg.
- Selgeren må begrense tapet. Hun kan bare kreve prisforskjellen når det nye salget skjer til forsvarlig pris og innen rimelig tid.
- Legg boligen ut raskt, bruk en realistisk pris og dokumenter annonsering og visninger.
- Gi kjøperen skriftlig melding om kravet innen rimelig tid.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.