Først: hva er et forskudd?

Forskudd betyr at du betaler på forhånd, før motytelsen er levert. I et byggeprosjekt er hovedregelen at du betaler etter hvert som arbeidet skrider frem. Har entreprenøren reist halve huset, kan han kreve betalt for omtrent halvparten. Det er rettferdig: du betaler for verdier som faktisk er skapt, og som finnes igjen i huset ditt.

Men noen ganger vil entreprenøren ha penger raskere enn arbeidet kommer. Kanskje han skal kjøpe inn dyre materialer tidlig, eller ønsker bedre likviditet. Da snakker vi om forskudd, og da slår en egen regel inn.

Hva forskuddsgarantien gjør

Loven sier at entreprenøren bare kan kreve betaling før tilsvarende arbeid er gjort dersom han stiller en egen garanti for forskuddsbeløpet (bustadoppføringslova § 47, paragrafen om forbrukerens betaling). Denne garantien kalles ofte forskuddsgaranti.

Poenget er beinhardt praktisk: betaler du 300 000 kroner i forskudd og entreprenøren går konkurs uka etter — uten å ha gjort arbeid for de pengene — så er pengene normalt tapt i konkursboet hvis det ikke finnes en garanti. Et konkursbo er der gjelden til et konkursrammet firma gjøres opp, og der havner vanlige forbrukere ofte langt bak i køen. Med en forskuddsgaranti kan du i stedet kreve beløpet utbetalt fra entreprenørens bank eller forsikringsselskap. Garantien fungerer som en slags fallskjerm for forskuddet.

Et tydelig regneeksempel

Per skal bygge hytte og har avtalt betaling etter fremdrift. Entreprenøren har så langt gjort arbeid verdt 800 000 kroner. Men nå ber han Per betale 1 100 000 kroner med en gang — altså 300 000 kroner mer enn arbeidet som er utført. De 300 000 kronene er et forskudd.

  • Arbeid utført: 800 000 kr
  • Entreprenøren krever betalt: 1 100 000 kr
  • Forskudd (betaling foran arbeidet): 300 000 kr

For at Per skal kunne betale dette trygt, må entreprenøren stille forskuddsgaranti på de 300 000 kronene. Gjør han ikke det, bør Per la være å betale forskuddet og heller betale i takt med arbeidet. Han taper ingenting på å vente: når arbeidet faktisk er gjort, betaler han med god samvittighet, og verdiene står da i hytta.

Hvordan garantien skal være

Forskuddsgarantien skal være en selvskyldnergaranti, eller en tilsvarende sikkerhet, fra en bank eller et forsikringsselskap som har lov til å tilby slikt i Norge (§ 47). «Selvskyldner» betyr at du kan gå rett på garantisten og kreve pengene, uten først å måtte saksøke entreprenøren eller vente på konkursbehandling. Det er nettopp denne direkte adgangen som gjør garantien verdt noe. En garanti der du må gjennom en lang og dyr rettsprosess før du ser pengene, er mye mindre verdt enn en der du bare kan henvende deg til banken med garantibeviset.

Forskuddsgaranti er ikke det samme som § 12-garantien

Mange blander disse to. La oss holde dem fra hverandre:

  • § 12-garantien har entreprenøren alltid — den dekker feil, mangler og manglende fullføring. Størrelsen i byggetiden avhenger av om avtalen omfatter tomt: minst 10 prosent når du bygger på egen tomt (ren entreprise), eller minst 3 prosent når du kjøper tomt og bolig samlet. Etter overtakelse er den minst 5 prosent i fem år i begge tilfeller.
  • Forskuddsgarantien (§ 47) kommer bare på banen når du betaler forskudd, og den dekker selve forskuddsbeløpet.

Du kan altså godt ha begge to i samme prosjekt. Det ene erstatter ikke det andre.

Steg for steg når entreprenøren ber om forskudd

  1. Regn ut differansen. Hvor mye krever han betalt sammenlignet med hva som faktisk er gjort? Differansen er forskuddet.
  2. Be om forskuddsgaranti. Krev skriftlig dokumentasjon på selvskyldnergaranti for nøyaktig dette beløpet.
  3. Ikke betal forskuddet uten garantien. Betal heller etter fremdrift inntil garantien er på plass.
  4. Sjekk hvem garantisten er. Det skal være en bank eller et forsikringsselskap, ikke entreprenøren selv eller en bekjent av ham.

Hvorfor entreprenøren noen ganger ønsker forskudd

Det er ikke alltid noe galt i at en entreprenør ber om forskudd. Han kan ha helt legitime grunner: kanskje skal det bestilles spesialtilpassede vinduer eller et kjøkken med lang leveringstid, der leverandøren krever betaling ved bestilling. Da kan forskudd være praktisk for at prosjektet skal gå sin gang. Men selv om grunnen er god, faller ikke kravet om garanti bort. Tvert imot: jo større forskudd, desto viktigere er garantien. Du kan gjerne være imøtekommende og betale forskuddet — så lenge forskuddsgarantien følger med, slik at pengene dine er trygge uansett hva som skjer med entreprenøren etterpå.

Et regneeksempel med kjøkken

Si at entreprenøren bestiller et kjøkken til 180 000 kroner som skal forskuddsbetales til kjøkkenleverandøren. Han ber deg derfor om 180 000 kroner i forskudd, lenge før kjøkkenet monteres i huset ditt. Dette er et klassisk forskudd. Krev en § 47-garanti på 180 000 kroner. Da kan du trygt betale: skulle entreprenøren gå konkurs før kjøkkenet kommer på plass, henter du de 180 000 kronene fra garantisten i stedet for å tape dem. Slik blir et fornuftig forskudd helt ufarlig for deg.

Hva hvis du ikke vil betale forskudd i det hele tatt?

Du er aldri forpliktet til å betale forskudd. Hovedregelen er at du betaler etter fremdrift, og det er fullt lovlig å si: «Jeg betaler gjerne i takt med arbeidet, men jeg ønsker ikke å forskuttere.» Mange forbrukere velger nettopp dette for å holde det enkelt. Da slipper du både forskuddsrisiko og diskusjoner om garanti for forskuddet. Entreprenøren kan da legge inn eventuelle innkjøpskostnader i de ordinære avdragene etter hvert som arbeidet utføres. Forskuddsgarantien er altså trygghetsnettet for de gangene du velger å betale forskudd — men du kan også styre helt unna forskudd om du foretrekker det.

En kort huskeregel

Tenk på det slik: «Penger foran arbeid krever garanti foran betaling.» Hver gang entreprenøren ber om mer enn det er gjort arbeid for, skal det følge med en forskuddsgaranti før pengene forlater kontoen din. Klarer du å huske den ene setningen, er du godt rustet til å beskytte deg selv gjennom hele byggeprosjektet.

Kort oppsummert

En forskuddsgaranti er den ekstra sikkerheten entreprenøren må stille hvis han vil ha betalt før arbeidet er gjort (§ 47). Den lar deg kreve pengene tilbake fra banken hvis entreprenøren går konkurs. Regn alltid ut hvor stort forskuddet er, krev garanti for hele beløpet, og betal aldri forskudd uten denne sikkerheten.