Hva en bankgaranti gjør

Når loven sier at entreprenøren skal «stille garanti», er det i praksis ofte en bankgaranti som leveres. En bank (eller et forsikringsselskap) stiller seg bak entreprenøren med et beløp. Skulle entreprenøren svikte — gå konkurs, ikke fullføre, eller la være å rette feil — kan du henvende deg til banken og kreve pengene utbetalt direkte. Du slipper å jakte på en entreprenør som kanskje er borte eller blakk.

Det er denne direkte adgangen som gir garantien verdi. En garanti du ikke kan trekke på, er ikke verdt papiret den er skrevet på. Derfor er det viktig at garantisten er en seriøs aktør med penger i bakhånd — en bank eller et forsikringsselskap, ikke entreprenøren selv eller en bekjent av ham.

Hvilke garantier en bankgaranti kan dekke

I et nybyggprosjekt kan bankgarantien dekke flere ting:

  • § 12-garantien: Entreprenørens generelle garanti. I byggetiden er den minst 10 prosent av vederlaget når du bygger på egen tomt (ren entreprise), eller minst 3 prosent når du kjøper tomt og bolig samlet — og minst 5 prosent i fem år etter overtakelse i begge tilfeller. Dekker feil, mangler og manglende fullføring.
  • § 47-garantien (forskuddsgaranti): Sikkerheten for forskudd du betaler før arbeidet er gjort.

Begge disse stilles typisk som bankgarantier. Når du får et garantibevis i hånda, er det altså som regel en bank eller et forsikringsselskap som står som garantist.

Et eksempel som viser verdien

Familien Holm kjøper en enebolig med tomt samlet av en utbygger til 5 000 000 kroner (avtalen omfatter altså tomt, så byggetidssatsen er 3 prosent). Entreprenørens bank stiller § 12-garantien:

  • I byggetiden: 3 % av 5 000 000 = 150 000 kroner.
  • I fem år etter overtakelse: 5 % av 5 000 000 = 250 000 kroner.

Hadde Holm i stedet eid tomta selv og bare fått huset oppført, ville byggetidssatsen vært 10 prosent = 500 000 kroner.

Ett år etter innflytting oppdager Holm en alvorlig fuktskade som skyldes byggefeil, og entreprenøren er gått konkurs. Familien henvender seg da til banken som stilte garantien, viser garantibeviset, og kan kreve dekning innenfor de 250 000 kronene. Uten bankgarantien hadde de stått alene med en konkurs og en skade — og regningen i fanget.

Hva du bør sjekke på garantibeviset

  1. Hvem er garantisten? Det skal være en bank eller et forsikringsselskap med tillatelse til å drive slikt i Norge — ikke entreprenøren selv.
  2. Hvilket beløp dekkes? Regn ut riktig byggetidsprosent (10 prosent på egen tomt, ellers 3 prosent) og 5 prosent av vederlaget ditt, og kontroller at beviset minst viser disse beløpene.
  3. Hvor lenge gjelder den? § 12-garantien skal gjelde i fem år etter overtakelse.
  4. Kan du kreve direkte? En selvskyldnergaranti lar deg gå rett på banken, uten å måtte gjennom en lang rettsprosess først.

Slik bruker du garantien hvis noe skjærer seg

Skulle uhellet være ute, er ikke en bankgaranti vanskelig å bruke. Du tar kontakt med garantisten — banken eller forsikringsselskapet som står oppført på beviset — og legger frem kravet ditt sammen med dokumentasjon på hva som er galt og hva det koster å rette. Garantisten vurderer kravet og utbetaler innenfor garantibeløpet. Nettopp fordi det er en selvskyldnergaranti, kan du gå rett på garantisten uten først å måtte vinne en rettssak mot entreprenøren. Det er dette som gjør garantien så praktisk verdifull akkurat når du trenger den.

Steg for steg når du mottar garantien

  1. Be om garantibeviset skriftlig før du betaler noe (jf. § 12 og § 47).
  2. Les nøye gjennom garantist, beløp og varighet.
  3. Regn etter at prosentene minst stemmer med vederlaget ditt.
  4. Oppbevar beviset trygt i hele femårsperioden etter overtakelse — du kan trenge det lenge etter at du har flyttet inn.

En siste påminnelse

Bankgarantien er ofte det du minst tenker på i et byggeprosjekt — helt til den dagen du virkelig trenger den. Da er du veldig glad for at du tok deg tid til å sjekke at den var på plass, at beløpene stemte, og at du la beviset et sted du finner det igjen. Det er en liten innsats i dag som kan spare deg for et stort tap i morgen.

Bankgaranti, forsikring og selvskyldner — hva er hva?

Begrepene kan virke forvirrende, så her er en kort oppklaring. En bankgaranti er at en bank stiller seg bak entreprenøren med penger. Noen entreprenører bruker i stedet et forsikringsselskap som garantist — i praksis fungerer det likt for deg, du kan kreve fra garantisten. Selvskyldnergaranti beskriver hvordan garantien virker: at du kan gå rett på garantisten uten å først gå veien om søksmål mot entreprenøren. Det viktige for deg som forbruker er ikke hva garantien heter, men at den gir deg en solid garantist å trekke på og en direkte kravsadgang.

Et eksempel på en mangel under byggetiden

La oss si at familien Holm allerede under byggetiden oppdager at entreprenøren har gått konkurs midt i prosessen, før huset er ferdig. Da er det byggetidsgarantien på 3 prosent — i deres tilfelle 150 000 kroner (3 % av 5 000 000) — som er aktuell. Den kan hjelpe dem med ekstrakostnadene ved å få en ny entreprenør til å overta og fullføre arbeidet. Etter overtakelse hadde det i stedet vært 5-prosentsgarantien på 250 000 kroner som gjaldt. Slik følger bankgarantien deg gjennom hele prosjektet, med ulike beløp i ulike faser.

Hvorfor det er trygt å bygge med disse reglene

Det kan virke skummelt å betale millioner for et hus som ennå ikke står ferdig. Men husk at lovverket er bygget opp nettopp for å beskytte deg. Bankgarantiene, tilbakeholdsretten og forskuddssikringen er alle brikker i et system som skal gjøre det forsvarlig å være forbruker i et stort byggeprosjekt. Når du kjenner rettighetene dine og passer på at garantiene er i orden, kan du faktisk slappe litt mer av og glede deg til det nye hjemmet — vel vitende om at pengene dine er beskyttet underveis.

Kort oppsummert

En bankgaranti i et byggeprosjekt er garantien banken eller forsikringsselskapet stiller på vegne av entreprenøren, og som du kan kreve penger fra hvis entreprenøren svikter. Den er maskineriet bak både § 12-garantien (i byggetiden 10 prosent på egen tomt eller 3 prosent når tomta er med, og 5 prosent i fem år etter overtakelse) og § 47-forskuddsgarantien. Sjekk garantist, beløp og varighet på beviset, regn etter at prosentene stemmer, og ta vare på beviset i hele femårsperioden.