Er en husordensregel gyldig hvis den aldri ble vedtatt?
Nei, en husordensregel som aldri ble vedtatt av det organet som har myndighet, er ikke gyldig og binder ikke beboerne, selv om den henger på døren. I borettslag er det styret eller generalforsamlingen som vedtar ordensregler, og i sameier er det årsmøtet. Et vedtak skal kunne dokumenteres i en protokoll. Selv uten en gyldig regel må du fortsatt ta rimelig hensyn til naboene etter lovens egne regler.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når er en husordensregel gyldig?
En husordensregel er gyldig når den er vedtatt av det organet som har myndighet til å vedta den. Det er ikke nok at noen har skrevet den, laminert den og hengt den opp.
I et borettslag kan styret fastsette vanlige ordensregler (borettslagsloven § 5-11 fjerde ledd). Det må skje ved et vedtak i styret. Generalforsamlingen har øverste myndighet og kan også vedta regler. I et sameie fastsetter årsmøtet vanlige ordensregler etter eierseksjonsloven § 28.
Mangler det et vedtak fra det rette organet, har ikke regelen status som husordensregel. Den er da et ønske eller en oppfordring, ikke en plikt.
Eksempler på en husordensregel som ikke er vedtatt
Typiske situasjoner er:
- En ivrig beboer har skrevet «regler for fellesarealene» og hengt dem opp uten å spørre styret.
- Et styremedlem har skrevet regler uten at styret har behandlet dem på et møte.
- En regel er kopiert fra et annet borettslag eller sameie uten at noen har vedtatt den her.
- Reglene har hengt der i mange år, men ingen finner et vedtak i protokollene.
- En forretningsfører har sendt ut «gjeldende regler» uten å vise til noe vedtak.
I alle disse tilfellene er det et spørsmål om det finnes et vedtak. Er svaret nei, er reglene ikke bindende.
Slik finner du ut om det finnes et vedtak
- Spør styret om hvor og når regelen ble vedtatt.
- Be om protokollen. Styret skal føre protokoll over styresakene (borettslagsloven § 8-7). Her er en forklaring på hva en styreprotokoll er. Generalforsamlingen og årsmøtet skal også føre protokoll, og protokollen skal være tilgjengelig for eierne.
- Sjekk vedtektene. De kan si noe om hvem som fastsetter ordensregler.
- Se om saken var nevnt i innkallingen. Generalforsamlingen og årsmøtet kan i hovedsak bare ta beslutninger i saker som er oppført i innkallingen (borettslagsloven § 7-8 og eierseksjonsloven § 45).
Får du ikke noe svar, kan du skrive en kort e-post og be styret bekrefte regelen skriftlig. Svaret «det har alltid vært slik» er ikke et vedtak.
Slik får laget eller sameiet regelen på plass
Vil du ha en regel som gjelder, er veien kort. I et borettslag setter styret saken på dagsorden, vedtar regelen på et styremøte og fører vedtaket inn i protokollen. Mener noen at regelen hører hjemme hos generalforsamlingen, kan saken tas dit i stedet.
I et sameie skriver du et forslag og sender det til styret før fristen for saker til årsmøtet. Styret tar forslaget inn i innkallingen, og årsmøtet stemmer. Vedtaket føres i protokollen og blir en del av det som er tilgjengelig for eierne.
Når vedtaket er gjort, bør teksten sendes til alle eiere og leietakere og henges opp. Da er det lett å vise til hva som er bestemt og når.
Hva om vedtaket er gjort på feil måte
Det er et eget spørsmål. Et vedtak kan ha formelle feil, for eksempel at saken ikke var nevnt i innkallingen eller at flertallet ikke var riktig regnet ut. Da kan vedtaket bli angrepet. Loven har egne regler om innkalling og flertall som gjelder i slike saker.
Har du mistanke om formelle feil, be om å se innkallingen og protokollen. Det er ikke alltid slik at en feil gjør vedtaket ugyldig, men du får et grunnlag for å ta saken opp.
Du må fortsatt ta hensyn til naboene
At en regel ikke er vedtatt, betyr ikke at du kan gjøre som du vil. Loven har sine egne hensynsregler. Etter borettslagsloven § 5-11 første ledd og eierseksjonsloven § 25 skal bruken av boligen og fellesarealene ikke på urimelig eller unødvendig vis være til skade eller ulempe for andre.
Spiller du trommer klokken tre om natten, kan det være en urimelig ulempe, uavhengig av om husordensreglene sier noe om ro. Forskjellen er at styret da må vise til loven, ikke til den uvedtatte regelen. Når saken blir en tvist, er det en stor fordel for styret å ha en vedtatt regel å vise til.
Mats og lappen om sykler
Mats Dahl flytter inn i et sameie i juni. I oppgangen henger en lapp: «Sykler skal ikke stå i gangene. Brudd medfører 500 kroner i gebyr.» Lappen er signert «Styret», men uten dato.
Mats parkerer sykkelen under trappen. Tre uker senere får han et brev med faktura på 500 kroner. Han ber om å få se vedtaket, og styreleder finner ingenting i protokollene fra de siste fem årene. Det viser seg at en tidligere styreleder skrev lappen alene.
Mats svarer skriftlig at regelen ikke er vedtatt av årsmøtet og at han derfor ikke betaler. Styret trekker kravet. På neste årsmøte legges saken fram med et konkret forslag til sykkelregler og uten gebyr. Forslaget får flertall, og reglene tas inn i protokollen. Dermed er det klart hva som gjelder fra neste måned.
Kort oppsummert
- En husordensregel som ikke er vedtatt av det organet som har myndighet, er ikke gyldig og binder ikke beboerne, selv om den henger oppslått.
- Borettslag: styret eller generalforsamlingen. Sameie: årsmøtet. Be om protokollen for å se om det finnes et vedtak.
- Er en husordensregel ikke vedtatt, gjelder likevel lovens regel om at du ikke skal være til urimelig ulempe for naboene.
- Mangler vedtaket, kan styret eller beboerne få regelen vedtatt på riktig måte.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.