Husleie mens leiligheten tørkes etter vannskade: har jeg krav på fritak?
Mens leiligheten tørkes etter en vannskade, har du krav på avslag i husleien for den delen av boligen du ikke kan bruke, og i praksis kan hele leien falle bort hvis du ikke kan bo der. Avslaget følger av husleieloven § 2-11 og regnes ut etter hvor mye bruken er redusert. Det forutsetter at skaden ikke beror på forhold på din side. Meld skaden straks til utleier, og dokumenter hva du ikke kan bruke og hvor lenge.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Rett til avslag mens boligen tørkes
Når husrommet har en mangel, kan leieren kreve avslag i leien i den tiden mangelen varer (husleieloven § 2-11). En vannskade som gjør rom ubrukelige eller fuktskadde, er en slik mangel. Det gjelder også om skaden oppsto i leietiden, fordi reglene i § 5-7 viser til de samme kravene. Retten er ikke avhengig av at utleier har gjort noe galt. Loven spør om boligen har en mangel, ikke om noen har skyld.
Vilkåret er at mangelen ikke beror på forhold på din side, og at den ikke er ubetydelig (§ 5-7). Har du selv forårsaket vannskaden, for eksempel ved å la badekaret renne over, har du ikke den samme retten.
Hvor stort blir avslaget?
Avslaget skal stå i forhold mellom leieverdien av boligen med og uten skaden. Går vannskaden ut over bare badet, kan du fortsatt bo i resten av boligen, og avslaget blir en del av leien. Må du ut av hele leiligheten, blir leieverdien i skadet stand lav eller null, og avslaget kan i praksis tilsvare hele leien. Det er ingen fast tabell, og det er rimelig å regne både areal og hvor viktig det rommet er.
Avfuktere som durer døgnet rundt, byggetørkere, støv og rydding gir også ulemper. Jobber håndverkere i boligen, kan du kreve avslag for ulempen så lenge den ikke er ubetydelig (§ 5-6), unntatt hvis mangelen skyldes forhold på din side.
Når kan du slippe leie helt?
Kan du ikke bo i boligen, kan leieverdien i den tiden anses som svært lav, og du kan kreve avslag som nærmer seg hele leien. Det gjelder for eksempel når strømmen er av, gulvene er revet opp og det ikke er vann eller toalett. Lengden på avbruddet har betydning. En natt eller to uten fungerende bad er ikke det samme som tre uker uten bolig.
Det er ikke nok at utleier sier at skaden er tilfeldig. Loven om avslag krever ikke skyld. Men avslaget gjelder ikke for tiden etter at du har avslått et tilbud om retting som du var pliktig til å motta, så slipp inn håndverkere når de tilbyr.
Hva du må gjøre
Oppdager du skade som må utbedres uten opphold, skal du straks gi utleier melding (§ 5-5). Det gjelder både lekkasjer og skader som gjør at vann trenger inn. Da kan utleier hindre at skaden blir verre. Melder du ikke fra, kan du bli ansvarlig for ytterligere skade. Les også du må avverge mer skade etter en vannlekkasje.
Beskriv skriftlig hvilke rom som er ubrukelige, hvor lenge, og hva du ber om. Be om en tidsplan for tørkingen. Ta bilder og noter datoer for når arbeidene begynner og slutter. Be om at utleier bekrefter avslaget eller foreslår en beregning, og at du får vite om forsikringen dekker noe.
Erstatning for innbo og andre tap
Avslag er bare ett av kravene dine. Er skaden en mangel du ikke svarer for, kan du kreve erstatning for økonomisk tap som utleier med rimelighet kunne forutse (§§ 2-13 og 2-14). Utleier kan gå fri hvis han godtgjør at skaden skyldtes en hindring utenfor hans kontroll, men har skaden skyldtes feil eller forsømmelse fra utleiers side, kan du alltid kreve erstatning. Skader på dine egne eiendeler er ofte best dekket av din innboforsikring. Les mer i hvem har ansvar hvis det blir vannskade.
Lars og lekkasjen fra badet
Lars Pettersen leier en toroms for 12 000 kroner i måneden. En skjult lekkasje fra vannrør i badet skader gulvet i badet og i gangen. Han melder fra samme dag. Utleier kaller inn tørkefirma. Badet og gangen kan ikke brukes i 21 dager, og det står avfuktere i stua. Soverom og stue kan Lars bruke.
Lars krever 35 prosent avslag, siden han ikke kan bruke bad og gang og har lyd og støv, og må dusje hos en venn. Det blir 4 200 kroner for en hel måned. For 21 dager, altså omtrent 70 prosent av en måned, tilsvarer det omtrent 2 940 kroner. Utleier tilbyr 20 prosent. De ender med 30 prosent, 2 520 kroner for perioden.
Hadde Lars ikke kunnet bo i leiligheten i det hele tatt, og måtte bo et annet sted, ville avslaget vært langt høyere. Prosentene er tenkte tall og kommer av en samlet vurdering.
Når utleier ikke svarer
Nekter utleier å gi avslag, kan du holde tilbake en del av leien som sikrer kravet ditt (§ 2-15), men la beløpet stå i forhold til kravet. Les først kan jeg holde tilbake husleie ved mangler. Blir dere ikke enige, kan Husleietvistutvalget avgjøre saken.
Kort oppsummert
- Du har krav på avslag i husleien mens leiligheten tørkes etter vannskade, så lenge skaden ikke beror på forhold på din side.
- Avslaget skal svare til hvor mye leieverdien er redusert, og kan nærme seg hele leien hvis du ikke kan bo der.
- Meld fra straks og dokumenter hva du ikke kan bruke.
- Avslaget faller bort for tiden etter at du har nektet en retting du var pliktig til å godta.
- Erstatning for tap kommer i tillegg etter egne regler.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.