Huseiers forsikring ved utleie: dette bør du sjekke
Som huseier bør du melde utleien til forsikringsselskapet og lese vilkårene for å se om utleie er dekket. Husleieloven stiller ikke krav om forsikring, men forsikringsavtaleloven pålegger deg å gi riktige svar om forhold som betyr noe for risikoen. Leietakerens egne eiendeler dekkes som hovedregel ikke av din forsikring. Sjekk også hva avtalen sier om skade som leietaker forårsaker.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva sier loven om forsikring når du skal leie ut boligen?
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHusleieloven nevner ikke forsikring i det hele tatt. Den pålegger ikke utleier å ha bygningsforsikring, og den pålegger heller ikke leieren å ha innboforsikring. Alt som gjelder forsikring, kommer fra forsikringsavtaleloven og fra vilkårene i selve avtalen din.
Det betyr at ansvaret for å sjekke ligger hos deg. Forsikringsselskapet kjenner bare det du har fortalt, og vilkårene er det de tolker mot deg hvis det oppstår skade.
Meld fra om utleien: opplysningsplikten
Når du tegner eller fornyer en forsikring, kan selskapet spørre om forhold som kan ha betydning for risikoen. Du skal gi riktige og fullstendige svar. Du skal også av eget tiltak opplyse om særlige forhold du må forstå er av vesentlig betydning (forsikringsavtaleloven § 4-1). Blir du klar over at du har gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger, skal du melde fra uten ugrunnet opphold.
Utleie av hele eller deler av boligen er et forhold forsikringsselskaper ofte spør om. Svarer du feil eller tier om det, kan selskapet si opp forsikringen med 14 dagers varsel (§ 4-3). Har du forsømt opplysningsplikten svikaktig, er selskapet uten ansvar når forsikringstilfellet inntreffer (§ 4-2). For mindre alvorlige forsømmelser kan erstatningen settes ned eller falle bort, men bare hvis det ikke er lite å legge deg til last, og selskapet må vurdere hvor viktig feilen var for risikovurderingen og hvor mye skyld du har (§ 4-2 annet og tredje ledd).
Starter du med å leie ut etter at forsikringen er tegnet, kan vilkårene stille egne krav. Se etter et avsnitt om endring av bruk.
Vilkår som kan begrense dekningen når boligen leies ut
Forsikringsselskapet kan i vilkårene ta forbehold om at det er helt eller delvis uten ansvar hvis et bestemt angitt forhold av vesentlig betydning for risikoen endres (§ 4-6). Forbeholdet kan ikke brukes mot deg hvis du verken visste eller burde vite at forholdet ble endret, eller hvis skaden ikke skyldes det endrede forholdet.
Er premien uttrykkelig knyttet til hvordan boligen brukes, kan selskapet også ta forbehold om at erstatningen settes forholdsmessig ned hvis bruken endres på en måte som gir høyere premie (§ 4-7). Også her gjelder det at forbeholdet ikke kan brukes hvis skaden ikke skyldes endringen.
Les derfor vilkårene med to spørsmål i hodet. Må utleie meldes? Og finnes det krav til sikring, for eksempel brannvarsling eller lås på dørene, som må være oppfylt når leietakere bor der?
Hva din forsikring ikke dekker
Bygningsforsikringen din dekker bygningen, ikke det leietakeren eier. Leietakers møbler, klær og elektronikk må hun forsikre selv med en innboforsikring, ofte kalt innbo. Anbefal henne å tegne en, og skriv gjerne i kontrakten at dette er hennes ansvar. Da slipper du uenighet hvis det oppstår en vannskade som ødelegger møblene hennes.
Skader som leieren selv forårsaker, er et annet spørsmål. Leieren skal behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet, og utleier kan kreve erstatning for tap leieren forårsaker ved feil eller forsømmelse (§ 5-8). Om du kan kreve oppgjør fra din egen forsikring, og om selskapet deretter kan kreve pengene tilbake fra leieren, avhenger av vilkårene og av omstendighetene. Det er behandlet i artikkelen om skade i utleiebolig og forsikring.
Spørsmål du bør stille forsikringsselskapet
Ring eller skriv til selskapet før første leietaker flytter inn, og få svarene skriftlig. Spør om utleie av hele eller deler av boligen er dekket på din nåværende avtale, og om premien endres. Spør om dekningen gjelder når boligen står tom mellom to leietakere. Spør også om hærverk og skader fra leietaker er dekket, og om selskapet stiller krav til sikring, for eksempel brannvarsler eller lås. Noter navnet på den du snakket med og datoen.
Bjørn leier ut kjelleren i Drammen
Bjørn eier en tomannsbolig i Drammen og har bodd der i åtte år med huseierforsikring. Han innreder kjelleren som hybel og leier den ut til Ahmad for 8 000 kroner i måneden.
Før Ahmad flytter inn, ringer Bjørn forsikringsselskapet og forteller at kjelleren skal leies ut. Han ber dem sende vilkårene skriftlig og får vite at utleie av del av bolig er dekket, men at selskapet krever at det er montert brannvarsler i hvert oppholdsrom i hybelen. Bjørn setter opp varslerne og lagrer en bekreftelse.
I kontrakten med Ahmad skriver Bjørn at Ahmad skal ha egen innboforsikring. To år senere lekker en vaskemaskin og ødelegger gulvet. Bygningsskaden dekkes av Bjørns forsikring, mens Ahmads skadde sofa og klær dekkes av hans innbo.
Hadde Bjørn ikke meldt utleien og selskapet senere oppdaget det, kunne forsikringsavtaleloven § 4-3 gitt selskapet rett til å si opp forsikringen med 14 dagers varsel, og § 4-2 kunne gitt grunnlag for å sette ned erstatningen.
Kort oppsummert
- Husleieloven krever ikke forsikring. Det er forsikringsavtaleloven og vilkårene som avgjør hva som er dekket.
- Meld utleien til selskapet og gi riktige svar om bruken. Uriktige opplysninger kan gi oppsigelse og nedsatt erstatning.
- Les vilkårene for krav som gjelder ved utleie, for eksempel sikring eller endring av bruk.
- Leietakers eiendeler dekkes ikke av din forsikring, så leieren bør ha egen innboforsikring.
- Huseiers forsikring ved utleie bør sjekkes hver gang bruken endres, for eksempel når du leier ut en ny del av boligen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.