Hus med basseng eller boblebad: hvem betaler drift og vedlikehold?
Loven har ingen egne regler om basseng eller boblebad, så det som er avtalt, gjelder først. Er ikke annet avtalt, har utleier plikt til å holde huset og eiendommen i den stand du har krav på, og det omfatter anlegg som følger med boligen. Leier vedlikeholder inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen, og det som § 5-3 nevner. Strøm, vann og kjemikalier betaler du bare hvis det er avtalt, og er det avtalt at du bidrar til utleierens utgifter til strøm eller vann, kan du kreve regnskap etter § 3-4.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Avtalen avgjør først hvem som betaler drift og vedlikehold
Husleieloven nevner ikke basseng eller boblebad. Reglene om vedlikehold og utgifter er skrevet for bolig generelt og åpner uttrykkelig for at partene kan avtale noe annet. Både § 5-3 om vedlikehold og § 3-4 om strøm og vann bygger på «er ikke annet avtalt» eller en avtale om særskilt bidrag.
Hus med basseng eller boblebad bør derfor ha en tydelig avtale om hvem som tar seg av hva: daglig stell, rengjøring og kjemikalier, strøm til pumpe og oppvarming, vinterklargjøring og reparasjoner. Står det ingenting, må du falle tilbake på lovens regler.
Utleier har ansvar for anlegget som følger med boligen
Husleieloven § 5-3 første ledd sier at utleier, hvis ikke annet er avtalt, plikter å holde det utleide husrommet og eiendommen for øvrig i den stand leieren har krav på etter kapittel 2. Er bassenget eller boblebadet fast montert og en del av det som er leid ut, er det utleiers ansvar at det fungerer. Ble anlegget fremhevet i annonsen, er det også en del av avtalen (§ 2-3).
Går en pumpe i stykker av alder eller av en feil i anlegget, er det som utgangspunkt utleier som må rette det. Skyldes skaden din bruk, kan han kreve erstatning etter § 5-8 hvis du har brukt det uaktsomt. Utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold etter § 5-3 annet ledd.
Det leier selv vedlikeholder
Annet ledd i § 5-3 lister opp det leier som utgangspunkt vedlikeholder: dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Et løst oppblåsbart basseng eller et frittstående boblebad uten fast installasjon kan etter ordlyden falle inn under det siste. Et innebygd anlegg gjør det ikke.
Daglig stell, som å fjerne løv, holde vannet rent og kontrollere kjemikalier, sier loven ingenting om. Det er normalt en del av avtalen. Er det en leietaker som har basseng til sitt eget bruk, er det rimelig at hun tar seg av det daglige, men det er ikke noe lovkrav.
Strøm, vann og kjemikalier
Loven pålegger ikke leier å betale strøm til et basseng. Hvis dere har avtalt at du skal bidra særskilt til utleierens utgifter til strøm eller brensel i eiendommen, kan du etter § 3-4 kreve at utleier hvert år legger frem et regnskap som viser kostnadene og fordelingen. Det samme gjelder vann og avløp.
Har du egen måler for huset, og strømmen går på din egen regning, bruker du det du bruker. Er strømmen felles og det betales à konto, er det regnskapet du kan be om innsyn i. Loven sier ikke at du skal få tilbake overskytende beløp, så oppgjøret følger avtalen.
Kjemikalier, filter og vannprøver nevnes ikke i loven. Utgiftene faller på den som etter avtalen har ansvar for stellet.
Thea og boblebadet på terrassen
Thea leier en enebolig i Bærum for 22 000 kroner i måneden. Et utendørs boblebad er fast montert på terrassen og omtalt i annonsen. Kontrakten sier at hun skal «ta vare på og holde boblebadet rent», og at strøm til huset betales à konto med 1 800 kroner i måneden.
I juli stopper pumpen. Reparasjonen koster 7 800 kroner. Thea melder fra, og utleier betaler, siden boblebadet er et fast anlegg og feilen ikke skyldes henne. Thea er derimot selv ansvarlig for kjemikalier, som koster henne om lag 400 kroner i måneden, siden det er avtalt at hun skal holde det rent.
Etter et år ber hun om regnskap over strømmen. Det viser at boblebadet utgjør rundt 600 kroner av den månedlige akontoen. Hun får innsyn i tallene, og de bruker dem til å justere akontoen videre. Reglene avgjør ikke hvem som må betale oppvarmingen av badet; det følger av avtalen om strøm.
Frost, vinterklargjøring og skader du har forårsaket
Det er lett å glemme at et utendørs basseng eller boblebad må tømmes eller sikres før frost. Loven sier ikke hvem som skal gjøre det, så det følger av avtalen. Er oppgaven lagt på deg, og anlegget sprekker fordi du ikke gjorde det, kan du bli erstatningsansvarlig. Er den ikke nevnt, er det naturlig at utleier som eier anlegget har ansvar for det som gjelder selve installasjonen, mens du holder deg til vanlig, aktsom bruk.
Bruker du anlegget på en måte som ikke er tenkt, eller overser en åpenbar feil, kan det bli sagt at du ikke har vist tilbørlig aktsomhet. Det er derfor lurt å melde fra raskt om lekkasjer, rare lyder og feil på pumpen.
Er bassenget eller boblebadet ute av bruk på grunn av en feil utleier har ansvar for, kan du kreve retting og avslag i leien for den tiden det varer, dersom mangelen ikke er ubetydelig. Hvor mye avslaget blir, avhenger av hvor stor del av verdien anlegget utgjør. Meld fra skriftlig og raskt.
Kort oppsummert
- Husleieloven har ingen egne regler om basseng og boblebad, så avtalen om drift og vedlikehold gjelder først.
- Utleier har som hovedregel ansvar for å holde fast anlegg i stand etter § 5-3, og leier har ansvar for utstyr som ikke er fast eiendom.
- Strøm, vann og kjemikalier betaler du bare hvis det er avtalt.
- Er det avtalt særskilt bidrag til strøm eller vann, kan du kreve regnskap etter § 3-4.
- Avtal skriftlig hvem som tar seg av hva, før du flytter inn.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.