Må jeg ha tillatelse fra styret for å pusse opp badet?
Nei, du trenger vanligvis ikke styrets tillatelse for å pusse opp badet innvendig, som å bytte fliser, innredning eller gulvbelegg. Du må avklare arbeidet med styret når det berører det som tilhører laget eller sameiet, som felles stigerør og avløp, bærende konstruksjoner eller ventilasjonskanaler. Vedtektene kan ha egne regler om melding eller samtykke, så les dem før du starter. Planlegger du å flytte sluk, vegger eller rør, bør du spørre styret først.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når du trenger tillatelse fra styret for å pusse opp badet
Svaret avhenger av hva du skal gjøre med badet, og ikke av at det er et bad. Overflater, innredning og utstyr er ditt. Felles rør, bærende gulv og vegger og ventilasjon er lagets eller sameiets. Der du kommer inn på det siste, bør styret være involvert.
Loven har ingen regel som sier at badoppussing krever tillatelse. Vedtektene kan derimot ha det, så de må leses først.
Hva du kan gjøre uten å spørre
Etter borettslagsloven § 5-12 skal andelseieren vedlikeholde slikt som røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i boligen, og vedlikeholdet omfatter nødvendig reparasjon eller utskifting av blant annet tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, listverk, skap, benker og innvendige dører. I et bad betyr det at du kan bytte fliser og gulvbelegg, skifte innredning, speil, toalett og servant, male og skifte belysning.
Eierseksjonsloven § 32 nevner membran, gulvbelegg og varmekabler blant det seksjonseieren vedlikeholder i badet. Det samme er den vanlige forståelsen i borettslag, med forbehold for vedtektene.
Du må bruke egne krefter eller håndverkere til arbeidet, og det er du som er ansvarlig for resultatet. Har arbeidet med strøm eller vann egne krav til kvalifikasjoner, gjelder de uavhengig av hva styret mener.
Hva som krever avklaring
Noen deler av badet tilhører ikke deg.
Felles rør, ledninger og kanaler som går gjennom boligen, skal laget holde ved like, jf. § 5-17 andre ledd. Det gjelder også i sameie, jf. eierseksjonsloven § 33. Typiske eksempler er stigerør som går gjennom badet, avtrekkskanaler og felles avløpsrør. Skal du endre noe på eller ved dem, eller bygge dem inn slik at de er vanskelige å nå, må laget eller sameiet være med. Laget og sameiet har rett til adgang for vedlikehold og kontroll, så rørene må være tilgjengelige.
Bærende konstruksjoner er heller ikke dine. I borettslag er tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør som er bygd inn i bærende konstruksjoner utenfor andelseierens vedlikeholdsplikt, jf. § 5-12 tredje ledd. Skal du hugge i gulvet, åpne i en bærende vegg eller flytte avløpet til et annet punkt i badet, kan du komme inn på slike deler.
Sluket er et grensetilfelle. I sameie sier eierseksjonsloven § 32 at seksjonseieren skal rense sluket, men at utskifting av sluk er sameiets. Er du usikker på hvem som eier sluket i din bolig, spør styret før du fjerner det.
Hva vedtektene og husordensreglene kan kreve
Vedtektene kan fastlegge vedlikeholdsplikten annerledes enn loven, jf. § 5-12 femte ledd, og mange vedtekter har egne bestemmelser om ombygging. Noen krever at styret får melding om våtromsarbeid, at arbeidet utføres av godkjent fagperson, eller at dokumentasjon leveres til styret etterpå.
Husordensreglene bestemmer når støyende arbeid kan skje. Å hugge opp gulv klokka sju om morgenen i en blokk kan bryte med reglene, selv om selve arbeidet er lov. Alle må dessuten bruke boligen slik at andre ikke påføres skade eller ulempe på urimelig eller unødvendig måte, jf. § 5-11 første ledd.
Lekker det fra badet ditt til naboen, er du ikke nødvendigvis fritatt fordi du hadde tillatelse. Andelseieren er erstatningsansvarlig overfor laget for tap som skyldes at vedlikeholdsplikten ikke er oppfylt, med de unntakene som står i § 5-13, og i sameiet gjelder tilsvarende etter § 34. Det er derfor styrets og din interesse at arbeidet er godt dokumentert. Ta vare på kvitteringer, bilder av membran og rør før flisene legges, og navn på håndverker.
Nadia flytter sluket
Nadia bor i et borettslag og skal pusse opp badet. Hun skifter fliser, setter inn ny innredning og legger nye varmekabler. Det trenger hun ikke melde. Hun vil også flytte dusjen litt, slik at sluket får en annen plassering. Avløpsrøret fra sluket går inn i et stigerør som er felles for fire leiligheter.
Nadia sender styret en e-post med tegning, beskrivelse av arbeidet og navnet på rørleggeren. Hun spør om styret har innvendinger mot å flytte sluket 1,2 meter, og om det er krav til dokumentasjon. Styret svarer etter ti dager at arbeidet kan gjøres så lenge stigerøret ikke berøres, at arbeidet skal utføres av rørlegger, og at de vil ha et bilde av membran og rør før flisene legges. Nadia kan starte med et svar i hånden.
Kort oppsummert
- Du trenger vanligvis ikke styrets tillatelse for å pusse opp badet innvendig, som fliser, innredning og gulvbelegg.
- Felles stigerør, avløp, ventilasjonskanaler og bærende konstruksjoner tilhører laget eller sameiet. Arbeid som berører dem, bør avklares med styret.
- Vedtektene kan kreve melding, samtykke eller dokumentasjon, og husordensreglene setter tider for støyende arbeid.
- Sluket er et grensetilfelle, og i sameie er utskifting av sluk sameiets oppgave etter eierseksjonsloven § 32.
- Dokumenter arbeidet, for du kan bli ansvarlig hvis det går galt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.