Gjelder opplysningsplikten forhold selger har glemt?

Hva «måtte kjenne til» betyr

Loven stopper ikke ved det selgeren faktisk husker. Avhendingslova § 3-7 sier at selgeren skal opplyse om forhold han «kjente eller måtte kjenne til», se avhendingslova § 3-7. Ordene «måtte kjenne til» betyr at selgeren ikke kan skjule seg bak at han har glemt det han burde huske.

Det er altså ikke nok å si «det husker jeg ikke». Spørsmålet blir om en vanlig selger i hans situasjon ville husket forholdet, eller kunne funnet det ved enkel gjennomgang av egne papirer.

Hva en selger forventes å huske

Her finnes det ingen fast liste, og vurderingen avhenger av saken. Noen retningslinjer gir likevel mening:

• Store hendelser huskes. Brann, vannskade med utbedring over flere uker, rotteangrep eller en tvist med naboen er hendelser få glemmer.
• Dyre jobber huskes. Skiftet du taket for 300 000 kroner, forventes det at du husker hvem som gjorde det og når.
• Ting som har gitt deg papirer huskes lettere. En forsikringssak, en faktura eller en e-post fra kommunen ligger gjerne i en mappe eller i innboksen.
• Små hendelser som ikke fikk følger, vil sjeldnere gi plikt. En liten fuktflekk som tørket opp for tolv år siden og aldri kom tilbake, er langt fra en vannskade som rammet hele badet.

Tiden som er gått, og hvor lenge selgeren har eid boligen, spiller inn. Den som har bodd der i tjue år, forventes å huske mer enn den som kjøpte for to år siden, men den som kjøpte for kort tid siden har til gjengjeld gode papirer fra eget kjøp.

Bevis og forberedelse

Hvordan dette blir bevist

I en tvist vil kjøperen ofte ha mye å bevise. Han må vise at forholdet fantes, at selgeren kjente det eller burde kjent det, og at det ville påvirket avtalen. Her teller dokumentene: forsikringsmeldinger, fakturaer fra håndverkere, e-poster, tidligere tilstandsrapporter og meldinger til sameiet eller borettslaget. Naboer og tidligere eiere kan også bekrefte hva som skjedde.

Selgerens egen forklaring er bare ett bevis. Har selgeren store hull i minnet, vil retten se på det som finnes skriftlig.

Når selger selv har kjøpt nylig

Selger som har eid boligen i kort tid, kjenner den ikke like godt som en som har bodd der i tjue år. Men han har fått tilstandsrapport, egenerklæring og kanskje svar på spørsmål da han selv kjøpte. Alt dette regnes som noe han kjenner til. Han kan heller ikke slippe unna ved å si at forrige eier aldri nevnte noe, hvis opplysningene lå i papirene han fikk.

Selger bør derfor lese gjennom sine egne kjøpsdokumenter før salgsoppgaven skrives. Skader og forbehold som sto der den gangen, hører fortsatt til boligen.

Slik unngår selger tvist

Før du gir ut salgsoppgaven, ta en grundig gjennomgang. Se gjennom forsikringsmapper, e-posten din, fakturaer for håndverkere, kommunale brev og protokoller fra sameiet. Gå igjennom tidligere tilstandsrapporter. Spør tidligere eier eller megleren fra den gang du kjøpte om det er noe du bør vite.

Lister du opp det du finner i egenerklæringen eller til megleren, er du beskyttet. Er det noe du ikke vet noe sikkert om, kan du skrive nettopp det: «jeg har ingen detaljer om dette». Det er bedre enn å la være å nevne forholdet.

Salg «som den er» hjelper ikke. Etter avhendingslova § 3-9 fritar et slikt forbehold ikke selger for opplysningsplikten, og ved forbrukerkjøp har det ingen virkning.

Kort oppsummert

• Opplysningsplikten omfatter forhold selger kjente eller måtte kjenne til, så det hjelper ikke å si at man har glemt det.
• Store hendelser, dyre jobber og saker med papirer forventes selgeren å huske.
• Små, gamle hendelser uten følger gir sjeldnere plikt.
• Selger bør gå gjennom forsikring, fakturaer og e-post før salget.
• Kjøperen må reklamere innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen.