Gjelder husleieloven når jeg leier et naust?
Et naust er en bygning og dermed normalt husrom, og leie av husrom faller inn under husleieloven som leie av lokale. En båtplass uten bygning er ikke husrom. Loven har imidlertid et unntak for husrom leid til ferie- og fritidsbruk, og det kan treffe et naust brukt til fritidsbåt. Hva som gjelder, må derfor vurderes ut fra hva naustet brukes til.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Er et naust husrom etter husleieloven?
Husleieloven § 1-1 sier at loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Loven bruker ordet «husrom» uten å gi en egen definisjon, og i dagligtale betyr det rom i en bygning. Et naust er en bygning, ofte med tak, vegger og port, bygget for å oppbevare båt og utstyr. Da er det naturlig å regne det som husrom.
Husleieloven deler husrom i to: bolig og lokale. Med bolig menes rom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Med lokale menes annet husrom enn bolig. Et naust som brukes til oppbevaring av båt og utstyr er ikke bolig. Ved leie er det da leie av lokale.
Det er en annen sak med en brygge, en flytebrygge eller en fortøyning uten bygning. Da leier du ikke et rom, men en plass. Det er ikke husrom, og husleieloven gjelder ikke. Se båtplass som leieforhold for den situasjonen.
Fritidsbåten og unntaket i § 1-1
Her er det en komplikasjon. Fjerde ledd i § 1-1 sier at loven «heller ikke» gjelder «avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk». Det er først og fremst skrevet med tanke på hytter og ferieleiligheter. Loven sier likevel ikke at unntaket er begrenset til overnatting.
Leier du et naust til oppbevaring av en fritidsbåt eller utstyr for fritidsbruk, kan unntaket derfor komme inn. Loven gir ikke noen klar regel for slike tilfeller. Det er et tolkningsspørsmål, og begge syn kan forsvares. Bruker du i stedet naustet i næring, for eksempel til å oppbevare fiskeredskaper eller utstyr til en virksomhet, er det mer naturlig å regne det som leie av lokale.
Så hvor går grensen? Det er formålet med leien som teller. Leier du naustet til en hobby eller fritid, er det fritidsbruk. Leier du det for å drive yrke eller næring, er det noe annet. Står formålet i avtalen, er det et godt utgangspunkt.
Hva det betyr at naustet er lokale
Gjelder husleieloven som leie av lokale, kan avtalen i stor grad fravike lovens regler. Det står i husleieloven § 1-2: ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, med unntak av noen bestemmelser. Blant unntakene er §§ 1-1 til 1-4, kravet til leie som ikke er urimelig i § 4-1, tilbakebetaling av for høy leie i § 4-4 og noen regler om oppsigelse.
Det betyr at innholdet i leiekontrakten er viktig. Står det hvor lenge avtalen varer, hva som skal betales, hvem som har ansvar for vedlikehold og hvordan den kan sies opp, er det normalt dette som gjelder.
Et naust har ikke noe boligvern. Er du i tvil om du må flytte, ligger svaret først og fremst i avtalen.
Når loven ikke gjelder
Gjelder ikke husleieloven, enten fordi det er en åpen plass eller fordi unntaket for fritidsbruk slår inn, gjelder avtalen og alminnelig kontraktsrett. Du har fremdeles rettigheter, men de må hentes fra det som er avtalt. Det gjør kontrakten ekstra viktig.
Du bør få skriftlig hva som er avtalt om leieperiode, pris, oppsigelse, forsikring og hvem som har ansvar for skade på naustet og på båten din. Avtal også hvem som skal vedlikeholde taket, porten og slippen, og om du kan låne ut plass til andre. Slike punkter blir ofte glemt i en muntlig avtale, og de skaper gjerne uenighet først når noe er ødelagt.
Ragnhild leier naust
Ragnhild bor i en by og eier en motorbåt som hun bruker i helgene. Hun leier et naust av en grunneier for 6 000 kroner i året. Avtalen er muntlig. Etter tre år ringer Stian, som har kjøpt eiendommen, og sier at han trenger naustet selv og at hun må tømme det innen fjorten dager.
Ragnhild bruker naustet til oppbevaring av en fritidsbåt. Hun har ingen skriftlig avtale, og det er uklart om husleieloven gjelder, siden unntaket for fritidsbruk kan komme inn. Etter husleieloven § 1-4 kan leieavtaler være muntlige, og hver av partene kan kreve at avtalen settes opp skriftlig.
Uansett kan Ragnhild be om at avtalen settes på papir, og hun kan foreslå en frist som gir henne tid til å finne et annet sted til båten. Har hun forhåndsbetalt for et helt år, er det naturlig å kreve tilbake den delen av leien som gjelder tiden etter at hun må flytte ut. Hva som er en rimelig frist, avhenger av avtalen og av hvor lenge hun har leid.
Kort oppsummert
- Et naust er en bygning og normalt husrom, så leie av naust kan falle inn under husleieloven som leie av lokale.
- En båtplass uten bygning er ikke husrom, og husleieloven gjelder da ikke.
- Unntaket for leie til ferie- og fritidsbruk kan treffe et naust brukt til fritidsbåt, og loven svarer ikke klart på det.
- Leier du naust til næring, er det mest naturlig å se det som leie av lokale.
- Få avtalen skriftlig med pris, varighet og oppsigelse, uansett hva loven sier.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.