Kan generalforsamlingen vedta noe som ikke sto i innkallingen?

Hovedregelen: bare saker som står i innkallingen

Loven er lik i de to boligformene. I et borettslag kan generalforsamlingen ikke gjøre vedtak i andre saker enn dem som er nevnt i innkallingen, med mindre alle andelseierne i laget samtykker (se borettslagsloven kapittel 7). I et eierseksjonssameie kan årsmøtet bare ta beslutning om saker som er angitt i innkallingen, jf. eierseksjonsloven § 45.

Bakgrunnen er enkel. Den som ikke har lyst til å sitte i et møte om dugnad og søppelrom, skal ikke risikere at møtet også bestemmer noe om felleskostnadene. Innkallingen er det eierne bruker for å avgjøre om de skal møte, la en annen møte for seg eller bli hjemme. Da må den si hva møtet skal handle om.

Innkallingen skal oppgi sakene klart. En sak som bare heter «Diverse» eller «Eventuelt» gir derfor ikke grunnlag for vedtak om noe av vekt. Man kan snakke om det som dukker opp, men ikke stemme over det. Det er også grunnen til at styret bør lage en sakliste som er konkret nok til at ingen blir overrasket.

Når hovedinnholdet i forslaget må stå i innkallingen

For en del saker holder det ikke å nevne emnet. Hvis forslaget etter loven eller vedtektene krever minst to tredjedels flertall, må hovedinnholdet være tatt inn i innkallingen. I borettslag gjelder det blant annet vedtektsendringer, som krever to tredjedeler av de avgitte stemmene (borettslagsloven § 7-11).

Forskjellen er stor i praksis. «Sak 5: Vedtektene» sier at noe skal behandles. «Sak 5: Forslag om å endre § 8 slik at hunder må holdes i bånd på fellesarealene» sier hva eierne faktisk skal ta stilling til. Bare det siste er nok når to tredjedels flertall kreves. I sameier gjelder den samme regelen for forslag som krever minst to tredjedels flertall etter loven eller vedtektene.

Det er ikke alltid lett å trekke grensen. Hvor mye som må stå, avgjøres av hva som er kjernen i forslaget. Loven krever hovedinnholdet, ikke hele ordlyden. Eierne må kunne se hva forslaget går ut på og hvem det rammer.

Unntak: saker som kan avgjøres uten å stå i innkallingen

Unntakene er avgrenset i loven, og de er få. De dekker saker som hører til hvert ordinære møte, og tilfeller der flertallet bare setter i gang en ny, riktig innkalt behandling. Noen saker kan avgjøres selv om de ikke er nevnt. I et borettslag gjelder det: - saker som etter lov eller vedtekter skal tas opp på hver ordinære generalforsamling, for eksempel godkjenning av årsregnskapet - krav om gransking av laget - valg av styremedlemmer der noen står på valg - vedtak om å kalle inn til en ny generalforsamling for å avgjøre forslag som kom fram i møtet

I et sameie er listen tilsvarende. Det ordinære årsmøtet skal uansett behandle styrets årsberetning og regnskap og velge styremedlemmer (eierseksjonsloven § 44). Styret kan også beslutte å innkalle til nytt årsmøte for å avgjøre et forslag som ble fremsatt i møtet. Dessuten kan årsmøtet ta beslutning i en sak som ikke står i innkallingen hvis alle seksjonseierne er til stede og alle stemmer for.

Hva du gjør hvis et vedtak ble fattet uten at saken var nevnt

Protester i møtet og få det ført i protokollen. Protokollen skal signeres av møtelederen og minst én eier, og den skal være tilgjengelig for eierne (se generalforsamlingsprotokoll). Be deretter styret behandle saken på nytt i en ny, riktig innkalt generalforsamling.

Om et vedtak er ugyldig og hva det betyr, avhenger av saken og av hvilken feil som er gjort. Det er forklart i kan et årsmøtevedtak være ugyldig.

Kort oppsummert

• Generalforsamlingen og årsmøtet kan bare vedta saker som er nevnt i innkallingen.
• Alle eierne kan likevel samtykke til å behandle en sak som ikke er nevnt.
• Krever forslaget to tredjedels flertall, må hovedinnholdet stå i innkallingen.
• Regnskap, valg av styre og enkelte andre faste saker kan avgjøres uten å stå i innkallingen.
• Et forslag som kom opp i møtet, kan sendes videre til en ny generalforsamling eller et nytt årsmøte med riktig innkalling.
• Å vedta en sak som ikke står i innkallingen er som hovedregel ikke mulig.