Garasjen følger med leiligheten: kan utleier si opp bare garasjen?
Neppe uten videre. De enkle reglene for garasje i husleieloven §§ 9-6 til 9-8 gjelder bare «selvstendig leie av garasje eller bod». Følger garasjen med i samme avtale som boligen, er det ikke selvstendig leie, og loven har ingen regel om å si opp bare én del av en boligavtale. Utleier trenger derfor et grunnlag i avtalen eller må oppfylle vilkårene for oppsigelse av boligleien. Hva som er selvstendig, avgjøres ut fra avtalen som helhet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Loven gir det svake vernet bare for selvstendig leie
Husleieloven sier tre steder det samme. Oppsigelsesfristen er én måned for «selvstendig leie av garasje eller bod» (§ 9-6 annet ledd). Kravene til begrunnelse og protestrett i § 9-7 gjelder ikke for «selvstendig leie av garasje eller bod» (fjerde ledd). Protestreglene i § 9-8 gjelder heller ikke dem (tredje ledd).
Ordet «selvstendig» er det som avgjør. Loven har ikke noe svakere vern for en garasje som ligger i en boligavtale. Den garasjen er ikke selvstendig leid, og dermed gjelder reglene for avtalen den er en del av. Sier du opp garasjen alene, og garasjen er en del av boligleien, er det altså ikke garasjereglene som gjelder.
Hva loven sier om å si opp bare en del
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHusleieloven har ikke en regel om å si opp en del av en leieavtale. Den regulerer oppsigelse av leieavtalen. Tidsubestemt leie av bolig kan bare sies opp av utleier hvis en av grunnene i § 9-5 annet ledd foreligger: egen bruk, riving eller ombygging, mislighold, eller annen saklig grunn.
Ut fra lovens oppbygning er det derfor lite som tyder på at utleier ensidig kan skille ut garasjen og si den opp med garasjereglene. Det ville i praksis være å endre avtalen. En endring av avtalen krever enighet, med mindre kontrakten gir utleier rett til å gjøre det. Loven sier ikke dette rett ut, så konklusjonen er en tolkning av hvordan reglene henger sammen.
Når kan garasjen likevel være en egen avtale?
Siden vernet avhenger av om garasjen er «selvstendig», er det viktig å se hva avtalen faktisk sier. Loven definerer ikke begrepet, men noen forhold peker mot at garasjen er egen:
- den har en egen kontrakt, adskilt fra boligkontrakten
- det er egen leie for garasjen, som kan betales og endres uavhengig av husleien
- garasjen kan leies av andre enn de som bor i boligen
- den ble leid på et annet tidspunkt enn boligen
Peker det andre veien, med én kontrakt, én samlet leie og garasjen nevnt som tilbehør til leiligheten, er det mer naturlig å se garasjen som en del av boligavtalen. Det er en helhetsvurdering, og det finnes ikke en liste i loven.
Hva om kontrakten gir utleier rett til å si opp garasjen?
Står det i kontrakten at utleier kan si opp garasjen alene, blir spørsmålet om vilkåret stiller deg dårligere enn loven. Etter § 1-2 første ledd kan det ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det loven gir. For boligleie kan et slikt vilkår derfor være vanskelig å støtte seg på hvis det i praksis fjerner en del av det du leier uten saklig grunn. Loven svarer ikke direkte på dette, så det avhenger av den konkrete avtalen og hvor viktig garasjen er i helheten.
Står det omvendt at garasjen skal følge boligen så lenge leieavtalen varer, er det enda tydeligere at den ikke kan skilles ut.
Hva hvis utleier gjør det likevel?
Hvis du får en oppsigelse av bare garasjen, kan du svare skriftlig at du ikke godtar den. Forklar at garasjen er en del av samme avtale som boligen. Protestfristen i § 9-8 første ledd er én måned for oppsigelse av bolig. Loven sier ikke om en oppsigelse av bare garasjen utløser den fristen, så den trygge veien er å svare skriftlig innen én måned.
Blir saken en tvist, regnes den som en tvist om leie av bolig når garasjen er en del av boligavtalen. Slike tvister må behandles av Husleietvistutvalget før de kan gå til tingretten (§ 12-5 fjerde ledd). Se Husleietvistutvalget.
Maja og garasjeplassen
Maja leier en treroms for 12 900 kroner i måneden. Kontrakten sier: «Leilighet med garasjeplass, leie 12 900 kroner». Hun har bodd der i to år og parkerer i garasjen hver dag.
I mars skriver utleier: «Jeg sier opp garasjen fra 1. mai. Husleien reduseres til 11 900 kroner.» Han oppgir ingen grunn. Utleier mener at garasje er garasje, og at fristen er én måned.
Maja svarer at garasjen er en del av samme avtale. Det er én kontrakt og én samlet leie, og garasjen står i selve beskrivelsen av det hun leier. Hun skriver at hun ikke godtar at avtalen endres ensidig. Utleier kan ikke vise til noen av grunnene i § 9-5 annet ledd, for han har ikke sagt opp boligen. Majas utgangspunkt er derfor at avtalen står, og at hun kan fortsette å bruke garasjen med mindre de blir enige om en endring.
Hadde garasjen derimot hatt egen kontrakt til 1 000 kroner i måneden, uten forbindelse til leiligheten, hadde den vært en selvstendig leie, og utleier hadde kunnet si den opp med én måneds frist og uten begrunnelse.
Kort oppsummert
- De enkle reglene for garasje i §§ 9-6 til 9-8 gjelder bare ved selvstendig leie av garasje eller bod.
- Følger garasjen med i samme avtale som boligen, er den en del av boligleien.
- Loven har ingen regel om å si opp bare en del av en boligavtale, så utleier kan neppe gjøre det ensidig.
- Egen kontrakt, egen leie og egen bruk peker mot at garasjen er selvstendig.
- Skriv til utleier at du ikke godtar en delvis oppsigelse, og behold kontrakten.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.