Gamle boligen ble solgt billig. Kan jeg gå fra kjøpet av den nye?

Hvorfor budet binder deg

Når selgeren aksepterer budet ditt innen akseptfristen, er det inngått en bindende avtale (avtaleloven § 2). En avtale om kjøp av fast eiendom kan gjøres skriftlig eller muntlig (avhendingslova § 1-3), og en megler skal bare formidle bud og aksepter som er gitt skriftlig (eiendomsmeglingsloven § 6-8 fjerde ledd). Kjøp av bolig gir ikke angrerett.

At den gamle boligen ble solgt billigere enn du regnet med, er din risiko. Selgeren av den nye boligen har ikke noe ansvar for hva du får for din egen bolig. Det samme gjelder om banken sier nei til et lån du regnet med. Slike hendelser kan være grunn til å forhandle, men de gir ikke i seg selv rett til å gå fra avtalen.

Avtaleloven § 36 gjør at en avtale kan settes til side eller endres hvis det ville være urimelig å gjøre den gjeldende. Dette er et snevert unntak, og det hjelper vanligvis ikke at du selv solgte billig.

Når forbehold i budet kan hjelpe

Hadde budet ditt et forbehold, kan det endre bildet. Et finansieringsforbehold betyr at du kan gå fra avtalen hvis du ikke får det lånet du har forbeholdt deg, innen den fristen som er satt. Et forbehold om salg av egen bolig kan være formulert slik at det gjelder bare hvis du får en bestemt pris.

Forbeholdet gjelder bare så langt det er skrevet, og bare til datoen det bortfaller. Forbehold og bortfallstidspunkt skal føres i budjournalen. Har fristen gått ut, kan du ikke lenger bruke det, selv om grunnen oppsto senere.

Forbehold om at bud eller forbehold skal holdes skjult for andre budgivere, kan megler ikke formidle (eiendomsmeglingsloven § 6-8 tredje ledd). Vanlige forbehold, som finansiering, er lovlige hvis de er åpne.

Sjekk ordlyden i budet og i kontrakten. Dekker forbeholdet bare «finansiering», og problemet er at egenkapitalen ble mindre fordi salget ble billig, kan det være uklart om du kan bruke det. Spør megleren om hva som står i budjournalen.

Hva selgeren kan gjøre hvis du ikke betaler

Går du ikke videre med kjøpet uten et forbehold som dekker situasjonen, bryter du avtalen. Selgeren har flere muligheter etter avhendingslova kapittel 5:

• Kreve at du oppfyller avtalen og betaler kjøpesummen (§ 5-2).
• Holde tilbake skjøte og overtakelse til du har betalt (§ 5-5).
• Heve avtalen hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, eller hvis du ikke betaler innen en rimelig tilleggsfrist selgeren setter (§ 5-3).
• Kreve erstatning for tapet, med renter (§ 5-4).

Erstatningen gjelder uten at selgeren må bevise at du har vært uaktsom. Bare hvis betalingen er hindret av noe utenfor din kontroll som du ikke rimelig kunne regnet med, slipper du. At din egen bolig ble solgt billig, er neppe en slik hindring.

Slik kan du begrense skaden

Du har noen veier ut før det går så langt:

1. Snakk med banken. Se om du kan få høyere lån, eller om du kan få dekket mellomrommet på annen måte.
2. Se på egne midler: sparing, lån fra familien eller salg av andre eiendeler.
3. Be selgeren om en avtale, for eksempel at du får utsatt overtakelse, eller at han tar tilbake boligen mot at dere deler tapet.
4. Gjør hele tiden skriftlig avtale. Muntlige løfter om å «se på det» binder ikke selgeren.

Går du til selgeren tidlig, er det større sjanse for en ordning enn etter at tilleggsfristen har gått ut.

Kort oppsummert

• Et akseptert bud binder deg, og boligkjøp gir ikke angrerett.
• At den gamle boligen ble solgt billig, er din risiko, og gir ikke rett til å gå fra kjøp av den nye.
• Et finansieringsforbehold eller salgsforbehold kan gi utvei, men bare så langt det er skrevet og før det går ut.
• Betaler du ikke, kan selgeren kreve oppfyllelse, heve etter tilleggsfrist og kreve erstatning.
• Ta kontakt med selger og bank tidlig, og få alle avtaler skriftlig.