Fremleietakers rettigheter når hovedleieavtalen sies opp
Sier utleier opp hovedleieavtalen, har du som fremleietaker en selvstendig rett til å protestere mot oppsigelsen innen samme frist som hovedleieren, altså én måned etter at hovedleieren mottok den (husleieloven § 7-7). Hovedleieren skal enten protestere selv eller varsle deg i god tid. Mister du boligen fordi hovedleieavtalen faller bort, kan du kreve erstatning av hovedleieren for tapet, med mindre han viser at det skyldes forhold utenfor hans kontroll. Protester skriftlig til utleier og behold en kopi.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som skjer med fremleien når hovedleieavtalen opphører
Fremleieavtalen bygger på at hovedleieren har en leieavtale med utleieren. Hører den avtalen opp, har hovedleieren ikke lenger noe å gi deg videre, og du kan miste boligen. Derfor har loven egne regler som gir deg en mulighet til å forsvare deg mot en oppsigelse du ikke selv er part i.
Reglene står i § 7-7. De handler om at utleieren sier opp hovedleieavtalen. Reglene om heving står i § 9-9 og er ikke omtalt der. Denne artikkelen handler om oppsigelse.
Hovedleierens plikt til å protestere eller varsle
Hovedleieren kan protestere mot oppsigelsen innen én måned etter at han har mottatt den (§ 9-8). Overfor deg har han en plikt til å gjøre det (§ 7-7 første ledd). Plikten bortfaller hvis han underretter deg om oppsigelsen senest 15 dager før fristen for å protestere løper ut.
Det betyr at du ikke skal sitte og vente uten å vite noe. Hører du ikke noe fra hovedleieren, kan det være at han ikke har fått en oppsigelse, eller at han ikke har sagt fra. Spør ham uansett, og be om kopi av oppsigelsen hvis den finnes.
Din egen rett til å protestere
Du har en selvstendig rett til å protestere mot oppsigelsen, og du må gjøre det innen den fristen som gjelder for hovedleieren (§ 7-7 annet ledd). Fristen er én måned etter at hovedleieren mottok oppsigelsen. Protesten skal være skriftlig og sendes til utleier (§ 9-8).
Har utleieren godkjent deg som fremleier, skal han samtidig sende en gjenpart av oppsigelsen til deg. Oppsigelsen skal også opplyse at du kan protestere innen én måned etter at hovedleieren mottok den. Er ikke disse reglene fulgt, er oppsigelsen ugyldig. Det er altså utleiers oppgave å ta deg med i saken når han har godkjent deg.
Har du protestert i tide, skal et eventuelt søksmål også rettes mot hovedleieren.
Hva protesten fører til
Protesterer du i tide, faller oppsigelsen bort om ikke utleieren reiser søksmål innen tre måneder etter at fristen din løp ut (§ 9-8 første ledd). Reiser han søksmål, skal retten prøve om oppsigelsen er lovlig og om den skal settes til side fordi den virker urimelig ut fra begge parters forhold. Retten kan likevel ikke sette den til side hvis oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra leierens side.
Protesterer ikke du eller hovedleieren i tide, kan dere ikke senere påberope at oppsigelsen er i strid med loven. Fristen er derfor viktig.
Bestemmelsene om protest gjelder ikke alle leieavtaler. De gjelder for eksempel ikke tidsubestemt leie av enkelt beboelsesrom der leieren har adgang til en annens bolig, eller selvstendig leie av garasje eller bod. Er hovedleieavtalen av den typen, har du ingen protestmulighet å bruke.
Erstatning fra hovedleieren
Mister du boligen, kan du kreve erstatning av hovedleieren for det økonomiske tapet som følger av at hovedleieavtalen faller bort (§ 7-7 tredje ledd). Det kan for eksempel være flytteutgifter og høyere leie i en ny bolig.
Hovedleieren slipper erstatningsansvaret så langt han viser at bortfallet eller tapet skyldes forhold utenfor hans kontroll som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning da fremleieavtalen ble inngått, eller unngå eller overvinne følgene av. Hvis han selv unnlot å betale leie til utleier, er det ikke noe han kan skylde på.
Reglene om erstatning i §§ 2-13 annet til femte ledd og 2-14 gjelder tilsvarende. De regulerer blant annet hva tapet kan omfatte og at du må begrense tapet så godt du kan.
Linnea og Håkon
Linnea Andersen fremleier et rom hos Håkon Brekke i Drammen for 7 500 kroner i måneden. Utleier Rolf Eide har godkjent henne. Den 5. mars får Håkon en oppsigelse av hovedleieavtalen, med tre måneders frist.
Rolf sender Linnea en gjenpart med opplysning om at hun kan protestere innen 5. april. Hadde han ikke gjort det, ville oppsigelsen vært ugyldig. Linnea sender en protest til Rolf 28. mars, med kopi til Håkon.
Håkon på sin side hadde plikt til å varsle Linnea senest 21. mars, altså 15 dager før fristen, hvis han ikke selv protesterte. Han glemte det. Rolf reiser ikke søksmål innen tre måneder etter 5. april, og oppsigelsen faller bort. Linnea blir værende.
Hadde Rolf reist søksmål og vunnet, og Linnea måtte flytte, kunne hun krevd erstatning fra Håkon. Flytting og to måneder med 2 500 kroner høyere leie i ny bolig ville vært 5 000 kroner i merleie, i tillegg til flytteutgifter. Håkon kunne bare slippe unna ved å vise at tapet skyldtes noe han ikke kunne unngå.
Hva du gjør nå
- Spør hovedleieren om han har fått en oppsigelse, og be om kopi av den.
- Noter datoen hovedleieren mottok den. Én måned fra da er fristen din.
- Send en skriftlig protest til utleier før fristen, og ta vare på kvitteringen.
- Hold orden på utgiftene du får hvis du må flytte, slik at du kan dokumentere et erstatningskrav.
- Tvister kan bringes inn for Husleietvistutvalget.
Kort oppsummert
- Sier utleier opp hovedleieavtalen, har du som fremleietaker selvstendig rett til å protestere innen samme frist som hovedleieren (§ 7-7).
- Hovedleieren må protestere eller varsle deg senest 15 dager før fristen går ut.
- Har utleier godkjent deg, skal han sende deg gjenpart og opplyse om protestretten. Gjør han ikke det, er oppsigelsen ugyldig.
- Mister du boligen, kan du kreve erstatning av hovedleieren, med unntak for forhold utenfor hans kontroll.
- Reglene i § 7-7 gjelder oppsigelse fra utleier. Heving av hovedleieavtalen står i § 9-9.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.