Kan fremleietakeren bo der mens vi strides om godkjenningen?

Hva § 12-3 gir retten adgang til

Utgangspunktet er at leieren ikke kan framleie uten samtykke fra utleieren (husleieloven § 7-2). Nekter utleier, og du mener nektelsen er uten grunn, kan du gå til søksmål om godkjenning. Det tar tid. Har fremleietakeren sagt opp sin gamle bolig eller har en flyttedato, er ventetiden et problem.

Der kommer husleieloven § 12-3 inn. Når søksmål om godkjenning er reist, kan retten ved kjennelse bestemme at den som kreves godkjent, skal ha bruksrett til husrommet til saken er rettskraftig avgjort. Bruksretten er midlertidig. Den er ikke en godkjenning, og den avgjør ikke hovedspørsmålet.

Paragrafen gjelder ikke bare fremleie. Den dekker søksmål etter kapitlene 7, 8 og 11, og den som kreves godkjent, kan også være et husstandsmedlem eller en ny leier. Reglene i § 12-3 kan ikke fravikes ved avtale ved leie av lokale (§ 1-2).

Hva som må være på plass

Det må være reist søksmål. En muntlig uenighet eller et avslag per e-post er ikke nok. Saken må være brakt inn for den instansen som skal behandle den. For boligleie skal saker som hovedregel behandles av Husleietvistutvalget før tingretten, når forliksrådet ellers ville vært nødvendig (§ 12-5 fjerde ledd). Loven sier ikke hvordan en begjæring om bruksrett skal fremmes i det forløpet, bare at retten avgjør den ved kjennelse.

Begjæringen må komme fra saksøkeren, altså den som har reist saken om godkjenning. Er det du som leier som har stevnet utleier, er det du som må be om bruksrett for fremleietakeren. Loven nevner bare saksøkeren som den som kan be om det.

Retten kan gi bruksretten mot sikkerhetsstillelse eller uten. Loven sier ikke hva sikkerheten skal dekke eller hvor stor den skal være. Saksbehandlingen følger tvisteloven kapittel 32 og 34.

Hva loven ikke sier

Loven sier ikke hvilke vilkår retten skal legge til grunn for å gi bruksretten. Den sier heller ikke at den skal gis i alle tilfeller, eller at den skal gis hvis du sannsynliggjør at du har rett til godkjenning. Ordlyden er at retten «kan» beslutte det. Det er altså en skjønnsmessig avgjørelse.

Vilkårene for selve godkjenningen står i kapittel 7. Ved framleie av bolig ved midlertidig fravær i inntil to år på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner (§ 7-4), kan godkjenning bare nektes dersom framleierens forhold gir saklig grunn eller husrommet klart blir overbefolket. Hvis ingen av delene gjelder, har du i utgangspunktet krav på godkjenning. Det er dette retten til slutt tar stilling til.

Svarer ikke utleier på en skriftlig søknad innen én måned, regnes det som godkjenning (§ 7-6). Har du sendt en skriftlig søknad og utleier ikke har svart på en måned, trenger du ikke gå til retten.

Hvem tvisten kan gjelde

Rett til å få bruke boligen uten godkjenning har ektefelle, samboer, slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn som leieren tar opp i sin husstand (§ 7-1). Andre personer krever godkjenning fra utleieren. Det er i disse sakene en begjæring om bruksrett gir mening.

Leier du en tidsbestemt avtale, finnes det en annen vei enn retten. Nekter utleier å godkjenne framleie uten at framleierens forhold gir saklig grunn og uten at boligen klart blir overbefolket, kan du si opp leieavtalen med varsel etter § 7-5. Det kan være å foretrekke hvis du uansett skal flytte, og ikke vil vente på dom.

Risiko hvis fremleietakeren flytter inn uten kjennelse

Flytter fremleietakeren inn uten godkjenning og uten kjennelse, har utleier et skarpt våpen. Overlater du bruken av husrommet til andre uten å ha rett til det, og ikke bringer forholdet til opphør etter en skriftlig advarsel, kan utleier heve leieavtalen (§ 9-9 første ledd bokstav c). Det betyr at du kan miste leieforholdet selv, og at du risikerer å bli ansvarlig for utlegg og tapt leie.

Kjennelsen om bruksrett er derfor ikke bare praktisk for fremleietakeren. Den gir også deg et grunnlag å vise til hvis utleier skulle sende advarsel.

Kort oppsummert

• Fremleietakeren kan bo i boligen mens dere strides om godkjenningen bare hvis retten har gitt midlertidig bruksrett etter § 12-3.
• Det må være reist søksmål, og saksøkeren må begjære det. Retten avgjør ved kjennelse og kan kreve sikkerhet.
• Loven angir ikke vilkår for å få bruksretten. Avgjørelsen er skjønnsmessig.
• Svarer ikke utleier på en skriftlig søknad innen én måned, regnes det som godkjenning.
• Flytter fremleietakeren inn uten rett, kan utleier etter skriftlig advarsel heve leieavtalen.