Fremleietakeren betaler ikke: kan jeg kaste ham ut selv?
Nei, du kan ikke kaste ham ut selv. Overfor fremleietakeren er du utleier, og husleieloven krever at du sier opp eller hever leieavtalen skriftlig. Går han ikke frivillig, må du be namsmannen om tvangsfravikelse. Å bytte lås, sette tingene hans ut eller stenge av strømmen på egen hånd gir loven deg ikke adgang til, og det kan gjøre deg erstatningsansvarlig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Du er utleier, men du kan ikke ta loven i egne hender
Fremleier du et rom eller en bolig, er du utleier overfor fremleietakeren. Det gir deg de rettighetene husleieloven gir en utleier, og de samme begrensningene. Loven har ingen regel som lar en utleier kaste ut leieren på egen hånd. Veien ut går gjennom skriftlig oppsigelse eller heving, og hvis leieren likevel blir sittende, gjennom namsmannen. Mer om hvorfor selvtekt er en dårlig idé finner du i artikkelen om selvtekt fra utleier.
Tvangsgrunnlaget står i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2. Der er heving av et leieforhold etter husleieloven nevnt som tvangsgrunnlag, når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve. En skriftlig leieavtale som inneholder en vedtagelse om at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt, er også et tvangsgrunnlag, men da må det gis varsel om at fravikelse kan unngås ved å betale.
Heving fordi leien ikke blir betalt
Du kan heve leieavtalen ved vesentlig mislighold, og det omfatter at leieren vesentlig misligholder plikten til å betale leie (husleieloven § 9-9). Loven oppgir ikke noe beløp eller antall måneder som gjør manglende betaling vesentlig. En enkelt forsinket betaling er sjelden nok. Flere måneder uten betaling vil normalt være det.
Hevingen skal være skriftlig, og grunnen skal oppgis. Du kan pålegge fremleietakeren å flytte og levere tilbake rommet straks. Blir leieavtalen hevet, svarer han for utlegg og tapt leie.
Før du hever, er det lurt å sende en skriftlig påminnelse med en klar betalingsfrist. Loven krever ikke det for heving på grunn av manglende leie, men en påminnelse viser at du har gitt ham en reell sjanse, og den gir deg dokumentasjon. Du kan også sende skriftlig varsel til sosialtjenesten i kommunen om misligholdet, og samtidig sende leieren en kopi. En begjæring om tvangsfravikelse bør tidligst fremsettes to uker etter at varselet er sendt (§ 9-11). Leieren kan reservere seg mot at slikt varsel sendes.
Oppsigelse som alternativ for ett rom i din egen bolig
Er fremleien et enkelt rom, og fremleietakeren har adgang til resten av boligen din, kan du som utleier si opp tidsubestemt avtale uten å ha saklig grunn (§ 9-5 tredje ledd). Fristen er én måned. Oppsigelsen skal være skriftlig, men kravene til begrunnelse og protestinformasjon gjelder ikke for denne typen leie.
Går han ikke ut etter fristen, må du likevel ha et tvangsgrunnlag for å få ham fjernet. Hvilket grunnlag en slik oppsigelse gir, vurderer namsmannen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2. Er årsaken manglende betaling, er heving den klareste veien, fordi loven nevner heving uttrykkelig som tvangsgrunnlag.
Hva du gjør med depositumet og din egen leie
Depositumet er sikkerhet for skyldig leie og andre krav som reiser seg av leieavtalen. Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av dere ta ut pengene alene. Etter at han har flyttet, kan du få beløpet utbetalt etter hans skriftlige samtykke, en dom, eller etter de særlige reglene i § 3-5, der banken varsler leieren og venter fem uker. Det siste forutsetter at partene skriftlig har avtalt at skyldig leie kan utbetales til en konto i samme bank.
Din egen leie til eieren løper som vanlig, også i månedene mens du venter på namsmannen. At fremleietakeren ikke betaler deg, fritar deg ikke fra å betale hovedleien. Det skyldige beløpet er et vanlig pengekrav mot ham som du kan forfølge videre, for eksempel gjennom inkasso.
Aleksander og Ahmad
Aleksander leier en tre-roms og fremleier et rom til Ahmad for 5 200 kroner i måneden. Depositumet er 10 400 kroner, to måneders leie, og står på en konto i Ahmads navn. I november og desember betaler Ahmad ingenting. 2. januar sender Aleksander en skriftlig påminnelse om de 10 400 kronene og gir to uker.
Ahmad betaler ikke. Aleksander sender da en skriftlig heving. Den sier at leien ikke er betalt for to måneder, at avtalen er hevet, og at Ahmad skal flytte straks. Ahmad blir værende. Aleksander bytter ikke lås og setter ikke ut tingene hans. Han begjærer i stedet tvangsfravikelse hos namsmannen og legger ved leieavtalen og hevingsbrevet. Etter fravikelsen kan de to gå til banken med Ahmads skriftlige samtykke, eller Aleksander kan følge 5-ukersreglene i § 3-5 dersom vilkårene for dem er oppfylt. Depositumet dekker de 10 400 kronene. Aleksander har i mellomtiden betalt sin egen leie til eieren hver måned.
Kort oppsummert
- Fremleietakeren betaler ikke: du er utleier og kan ikke kaste ham ut selv. Selvtekt gir ikke grunnlag for fravikelse og kan gjøre deg erstatningsansvarlig.
- Heving for manglende betaling må være skriftlig og oppgi grunn. Loven nevner ingen fast grense for når misligholdet er vesentlig.
- Blir han sittende etter hevingen, må du be namsmannen om tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven.
- Ett rom med adgang til din bolig kan sies opp med én måneds frist uten saklig grunn.
- Din egen leie til eieren må du betale hele tiden. Depositumet kan dekke det skyldige når reglene i § 3-5 er fulgt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.