Fra når må jeg ha egen forsikring på den nye boligen?

Utbyggeren har risikoen og forsikringen frem til overtakelsen

Er ikke annet avtalt, skal utbyggeren holde arbeidet på eiendommen forsikret frem til overtakelsen. Forsikringsavtalen skal også omfatte materialer som er tilført eiendommen (§ 13 fjerde ledd). Til det er dokumentert at slik forsikring foreligger, kan du holde tilbake alt vederlag. Som medforsikret har du rettigheter etter forsikringsavtaleloven som ikke kan fravikes i avtalen.

Utbyggeren har også risikoen. Du skal ikke betale for arbeid eller materialer som skades eller går tapt ved en hending før overtakelsen, med mindre det skyldes forhold på din side (§ 45).

Før overtakelsen trenger du derfor normalt ikke egen bygningsforsikring på selve byggverket. Be likevel om å se forsikringsbeviset fra utbyggeren, så du vet hva som dekkes.

Ved overtakelsen går risikoen over til deg

Ved overtakelsen går risikoen for ytelsen fra utbyggeren til deg (§ 14 tredje ledd bokstav a). Fra samme tidspunkt løper reklamasjonsfristene, dagmulkt stanser og utbyggeren får krav på sluttoppgjør.

Det som skjer med boligen etter dette tidspunktet, er din risiko. Brenner det eller blir det en vannskade, kan du ikke kreve at utbyggeren betaler med mindre skaden skyldes en mangel ved boligen eller et avtalebrudd fra utbyggerens side (§ 28). Din egen forsikring må dekke resten.

Overtakelsesdagen er derfor også dagen din forsikring må gjelde. Har du ikke tegnet forsikring på forhånd, kan du stå uten dekning den første natten.

Slik sørger du for dekning fra riktig dag

Ikke vent til overtakelsesdagen med å bestille. Kontakt forsikringsselskapet i god tid og oppgi dato for forretningen. Be om at forsikringen får virkning fra den dagen, og få bekreftelsen skriftlig.

For en enebolig eller et rekkehus trenger du vanligvis en huseierforsikring (som dekker bygningen) og innboforsikring (som dekker det du eier i boligen). Innbo bør dekkes fra den dagen du begynner å flytte eiendeler inn, også om det skjer før selve overtakelsen. Spør selskapet om dette uttrykkelig.

Banken som har finansiert kjøpet, kan også kreve at du har forsikring på boligen. Sjekk lånevilkårene og avtal med banken hvilken dokumentasjon den vil ha.

Leilighet i sameie eller borettslag

Kjøper du en leilighet i et sameie eller borettslag, er forsikringen av bygningen normalt ordnet av sameiet eller borettslaget. Seksjonseierens og andelseierens egen forsikring er da som regel innbo, eventuelt en tilleggsdekning for innvendige deler. Hvordan det ser ut for akkurat din bolig, kommer an på vedtektene og forsikringsavtalen.

Be styret eller forretningsføreren om en kopi av bygningsforsikringen og opplysninger om hva den dekker og hva egenandelen er. Spør også fra hvilken dato din seksjon er med i forsikringen. Er prosjektet nytt, kan sameiet være midlertidig organisert av utbyggeren, og forsikringen kan være ordnet av ham.

Sørg for at du har det på plass skriftlig, selv om alle sier at «sameiet har forsikring».

Hva forsikringen bør dekke i praksis

En huseierforsikring dekker bygningen mot skader som brann, vannskade og storm, innenfor vilkårene i avtalen. Les vilkårene og se hva som er unntatt, for eksempel skader som skyldes dårlig vedlikehold eller feil ved byggingen. Egenandelen er den delen av skaden du selv betaler.

Spør selskapet om en nybygget bolig har særlige vilkår i de første årene. Noen selskaper har andre regler for bolig som ennå ikke er ferdig, og det kan gjelde om du har egeninnsats eller ferdigstiller deler selv. Si fra om du skal gjøre arbeid i boligen etter overtakelsen, så dekningen ikke faller bort uten at du vet det.

Husk at feil ved byggingen er et krav mot utbyggeren, ikke mot forsikringen. Selv om selskapet dekker skaden først, kan det gå videre mot utbyggeren. Du kan fortsatt kreve mangelen rettet, men du må melde den innen rimelig tid etter at du oppdaget den, og senest fem år etter overtakelsen.

Hvis du flytter inn før overtakelsen

Noen får lov til å sette inn møbler eller starte med maling og gulv før selve overtakelsen. Da bør du avtale skriftlig hva som gjelder, siden boligen formelt fortsatt er utbyggerens, og risikoen for bygget ligger der. Innboet ditt er derimot ditt eget, og du bør ha det forsikret fra den dagen det står i boligen.

Spør forsikringsselskapet om innbo dekkes i en bolig som ikke er overtatt, og hva de krever, for eksempel at dører kan låses. Be også utbyggeren bekrefte skriftlig at han ikke har innvendinger, og at arbeidet hans fortsatt er dekket av hans forsikring.

Kort oppsummert

• Frem til overtakelsen har utbyggeren risikoen, og skal som utgangspunkt holde arbeidet forsikret.
• Ved overtakelsen går risikoen over til deg. Din egen forsikring må gjelde fra den dagen.
• Bestill forsikringen i god tid, med virkning fra overtakelsesdagen, og få bekreftelse skriftlig.
• Er boligen en leilighet i sameie eller borettslag, bør du forsikre deg om hva bygningsforsikringen dekker.
• Skader som skyldes en mangel, kan du fortsatt kreve utbedret av utbyggeren etter overtakelsen.