Hovedregelen: selger forsikrer til risikoen går over
Fordi risikoen for boligen som utgangspunkt ligger hos selger helt frem til overtakelsen, følger det naturlig at det også er selger som bør opprettholde forsikringen på boligen frem til dette tidspunktet. Skulle det oppstå brann, vannskade, innbrudd eller annen skade i mellomperioden, er det selgers forsikring som normalt skal dekke tapet, ettersom det fortsatt er selgers eiendom i juridisk forstand og selgers risiko økonomisk sett i denne perioden. Dette betyr samtidig at du som kjøper ikke bør si opp eller unnlate å tegne egen forsikring i god tro om at «det ordner seg» — det avgjørende tidspunktet for når din egen forsikring bør være aktiv, er overtakelsestidspunktet, ikke tidspunktet du signerte kjøpekontrakten eller fikk nøklene overlevert. Sjekk gjerne med ditt eget forsikringsselskap nøyaktig hvordan de definerer ikrafttredelse for nye boligforsikringer, slik at det ikke oppstår et utilsiktet gap i dekningen din akkurat rundt overtakelsen. Dette gjelder også dersom du skal flytte inn samme dag som overtakelsen finner sted — forsikringsdekningen bør være aktiv allerede fra morgenen av, ikke først fra kvelden, ettersom uhell i praksis kan skje når som helst på selve overtakelsesdagen.
Reidars sjekkliste før overtakelse
Reidar var opptatt av å ikke stå uten dekning den dagen han overtok nøklene, og tok derfor kontakt med sitt forsikringsselskap noen uker før avtalt overtakelse for å bestille ny boligforsikring med ikrafttredelse fra nettopp overtakelsesdatoen som var avtalt i kontrakten. Han spurte samtidig megler om bekreftelse på at selgers forsikring fortsatt gjaldt frem til overtakelsen, og fikk skriftlig bekreftet at ingenting var avtalt om tidligere risikoovergang i hans kontrakt, slik at hovedregelen gjaldt fullt ut. Da overtakelsen ble gjennomført som planlagt, var det dermed aldri noe tidsrom der verken Reidar eller selger hadde aktiv dekning på boligen — noe Reidar i ettertid var glad han hadde tenkt gjennom på forhånd, fremfor å oppdage det som et problem først når noe faktisk skjedde og det ble klart at ingen dekning var på plass. Reidar noterte seg også at forsikringsselskapet krevde noen dagers behandlingstid for å få polisen aktiv, og bestilte derfor forsikringen i god tid før overtakelsen i stedet for å vente til siste uke, noe han vil anbefale enhver kjøper å gjøre for å unngå unødvendig stress rett før flyttedagen.
Hva du bør avklare hvis overtakelsen utsettes eller er betinget
Blir overtakelsen utsatt, eller er det avtalt en betinget overtakelse der du får tilgang til boligen før alt er formelt avklart, bør forsikringsspørsmålet tas opp eksplisitt som en del av den nye avtalen. Har selger for eksempel flyttet ut og sluttet å bo i boligen lenge før formell overtakelse, bør dere avklare om selgers forsikring fortsatt dekker en tom bolig, ettersom mange forsikringsselskaper har egne, strengere vilkår for ubebodde boliger. Er det uklart hvem som har ansvaret i en gitt periode, bør dette tas inn skriftlig i tilleggsavtalen om utsettelse, slik at ingen av partene står uten dekning dersom uhellet er ute i akkurat den perioden. Dette er særlig viktig ved lengre forsinkelser, der risikoen for at noe skjer i mellomtiden naturlig øker jo lenger perioden strekker seg. Ved en betinget overtakelse der du får en viss praktisk tilgang før alt er formelt avklart, bør du også avklare om din egen innboforsikring bør tre i kraft allerede fra dette tidspunktet, ettersom bygningsforsikringen og innboforsikringen ofte følger ulike regler for når de faktisk trer i kraft.
Hva skjer dersom skaden faktisk inntreffer i mellomperioden
Oppstår det en skade mens boligen fortsatt er selgers ansvar, er det selger som må melde saken til sitt forsikringsselskap og sørge for at skaden blir utbedret eller kompensert før overtakelsen finner sted, eller avtale en løsning med deg som kjøper dersom utbedringen ikke rekker å bli ferdig til opprinnelig dato. Som kjøper bør du be om å bli holdt orientert om fremdriften i en slik prosess, og du bør ikke overta boligen uten at skaden enten er utbedret, eller det er avtalt konkret hvordan den skal håndteres etter overtakelse, gjerne med et tilbakeholdt beløp på klientkonto til forsikringsoppgjøret er avklart. Dette sikrer at du ikke sitter igjen med regningen for noe som klart var selgers ansvar mens risikoen fortsatt lå hos selger. Er skaden så omfattende at boligen ikke lenger er i den stand den skulle vært til avtalt overtakelsestidspunkt, bør du også vurdere om dette gir grunnlag for å utsette overtakelsen til utbedringen er dokumentert fullført, fremfor å overta en bolig som fortsatt bærer preg av en uavklart skade. Har både selgers og din egen forsikring vært involvert i en overgangsperiode, kan det også oppstå spørsmål om hvilket selskap som endelig skal dekke kostnaden — dette er imidlertid et forhold selskapene normalt avklarer seg imellom, og som ikke bør forsinke selve utbedringen av boligen din.
Kort oppsummert: - Selger skal normalt opprettholde forsikringen på boligen frem til overtakelsen, i tråd med at risikoen ligger hos selger til da. - Sørg for at din egen boligforsikring er aktiv fra nøyaktig overtakelsestidspunktet, ikke fra kontraktsignering. - Sjekk kjøpekontrakten for eventuelle avtaler om tidligere risikoovergang som kan endre dette utgangspunktet. - Ved utsatt eller betinget overtakelse bør forsikringsansvaret avklares skriftlig som en del av tilleggsavtalen. - Vær spesielt oppmerksom dersom boligen står tom lenge før overtakelse, ettersom noen forsikringer har egne vilkår for ubebodde boliger.