Forventet levetid på bygningsdeler i eldre boliger

Hva levetid betyr, og hva den ikke betyr

Levetid er anslaget på hvor lenge en bygningsdel kan brukes før den må vedlikeholdes tungt eller byttes ut. Tak, vinduer, ytterkledning, rør, elektrisk anlegg og våtrom har alle ulike anslag. Bransjen bruker slike anslag for å planlegge vedlikehold.

Anslagene er ikke lov, og de gir ikke selgeren en garanti. SINTEF Byggforsk skriver selv at forslagene til intervaller for vedlikehold og utskifting ikke må brukes direkte til å bedømme levetiden for en konkret, eksisterende bygningsdel. Vurderingen må bygge på teknisk tilstand, materialer, konstruksjon og belastning. En bestemt levetid i år kan derfor ikke avgjøre hvem som har rett i en tvist.

Slik brukes alder i mangelsvurderingen

Avhendingslova sier at eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). Alder betyr her at du må regne med at bygningsdeler i et eldre hus er slitt eller nær slutten. Et bad fra byggeåret eller et gammelt tak er slike deler.

Det som teller, er forskjellen mellom det du kunne forvente og det du fikk. En bygningsdel som er brukt opp etter normal slitasje, er ikke en feil. En del som svikter langt tidligere enn slitasjen skulle tilsi, for eksempel på grunn av dårlig utført arbeid, kan være det.

Et eksempel på skillet: et tak som har vært tett lenge og nå begynner å lekke, kan være slitasje. Et tak som ble byttet for få år siden og likevel lekker fordi det ble lagt feil, er en annen sak.

Hva tilstandsrapporten sier om gjenstående levetid

Tilstandsrapporten bruker ikke år, men tilstandsgrader. TG 0 er ingen avvik, TG 1 mindre avvik, TG 2 vesentlige avvik, tiltak i nær fremtid, eller en gammel del med fare for skader, og TG 3 store eller alvorlige avvik der utbedring bør skje straks eller innen kort tid. For TG 3 skal rapporten gi et anslag på utbedringskostnaden.

TG 2 for «gammel del med fare for skader» er nettopp rapportens måte å si at levetiden nærmer seg slutten. Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig frem av godkjent rapport (§ 3-10). Da kan du ikke senere klage på at et tak eller et bad er på slutten av levetiden, hvis rapporten sa det tydelig.

Slik gikk det for Janne

Janne kjøpte et hus med et bad som var slitt, men uten synlige skader. Rapporten ga våtrommet TG 2 og skrev at badet var originalt og hadde gammel membran. Janne budsjetterte for et nytt bad om få år.

Etter et halvt år fant hun fukt i veggen bak dusjen og i gulvet under. Byggmesteren mente skaden var mye eldre enn rapporten tilsa, og at den skyldtes en tidligere lekkasje som var reparert uten å bytte det skadede.

Janne reklamerte og viste til at selgeren hadde svart nei på spørsmål om tidligere lekkasjer i egenerklæringen. Selgeren svarte først at badet var gammelt og at hun hadde fått TG 2. Utfallet ble prisavslag for den skjulte skaden, men ikke for at badet var gammelt og måtte skiftes, siden det stod i rapporten.

Hva du kan gjøre før kjøpet

Det er billigere å avklare levetid før du byr enn etter. Be om dokumentasjon på hva som er skiftet og når, for eksempel kvitteringer og fakturaer fra tak, bad og rør. Spør selgeren direkte om tidligere lekkasjer og reparasjoner, og få svaret skriftlig. Er svaret uriktig, har du et sterkere grunnlag for et krav senere. Regn også med at deler nær slutten av levetiden gir kostnader kort tid etter overtakelsen.

Hva du gjør med levetid i budsjettet og i tvisten

Bruk levetid til å planlegge og til å prise huset, ikke til å kreve. Se på tilstandsgradene i rapporten og be en fagperson vurdere de viktigste delene før du byr. Leter du etter en fast tabell over levetider som avgjør en tvist, finnes den ikke i loven.

Oppdager du senere at en del svikter, sikre bevis og reklamer skriftlig innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel, og en fagpersons vurdering av tilstand og årsak veier tyngre enn en henvisning til «vanlig levetid». Mer om hva du må tåle ved gamle hus, står i pilaren om å kjøpe gammelt hus, og om råte i tømmerhus i råte i nederste stokk. Verneverdige bygg har egne krav til materialer, se verneverdig hus og dyre krav.

Kort oppsummert

• Forventet levetid for bygningsdeler er et anslag, ikke en rettslig grense.
• Loven ser på alder, type og synlig tilstand, ikke på et fast antall år.
• Tilstandsgradene i rapporten er den nærmeste oversettelsen av levetid til en kjøpsvurdering.
• En bygningsdel nær slutten av levetiden er ikke en mangel, men en del som svikter for tidlig eller er skjult skadet, kan være det.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid når en bygningsdel svikter.