For bolig- og fritidstomter kan bortfesteren bare kreve festeavgiften regulert etter tomteverdien i to situasjoner: ved engangsløftet når festetiden løper ut og avtalen forlenges, og — for festeavtaler inngått 26. mai 1983 eller før — når kontrakten har en utvilsom («tvillaus») tomteverdiklausul som ennå ikke er brukt. I begge tilfeller gjelder lovens høyestebeløp på om lag 16 060 kroner per dekar i 2026 som tak. Utenom disse to dørene er svaret nei: Midt i en løpende festeperiode er det konsumprisindeksen som styrer, uansett hva tomten er verdt.

Hovedregelen først: tomteverdien er irrelevant underveis

Det er verdt å dvele ved hvor kategorisk hovedregelen i tomtefesteloven § 15 er. Gjennom hele den løpende festetiden er tomtens markedsverdi uten betydning for avgiften. Om hyttefeltet får gondolbane og tomteprisene tidobles, er bortfesterens eneste verktøy KPI-justering av eksisterende avgift. Verdistigningen på selve tomten tilfaller — så lenge festet løper — i praksis festeren, som også er den som kan innløse tomten til lovregulerte vilkår.

Dette er et bevisst valg fra lovgiveren: Festeren skal kunne innrette seg trygt, bo og bygge uten frykt for at markedet skal komme brasende inn i festeavgiften. Bortfesterens kompensasjon kommer i stedet i konsentrert form, gjennom de to unntakene.

Dør nummer én: engangsløftet ved forlengelse

Når den avtalte festetiden løper ut og festet forlenges etter § 33, kan bortfesteren én gang kreve avgiften satt til 2 prosent av tomteverdien — råtomtverdien, med fradrag for festerens verdibidrag og begrenset til tillatt bruk. Kravet må fremmes innen tre år etter festetidens utløp, avgiften kan aldri overstige høyestebeløpet per dekar, og deretter må det gå 30 år før regelen kan brukes på nytt. Dette er lovens hovedmekanisme for tomteverdiregulering og er behandlet i dybden i artikkelen om engangsløftet.

Dør nummer to: den gamle klausulen

Anne fester en boligtomt i Telemark på en kontrakt bestefaren signerte i 1978. Der står det: «Festeavgiften kan hvert 10. år reguleres i samsvar med endringen i tomtens verdi.» Kan grunneieren bruke den?

Ja — én gang, på visse vilkår. For avtaler inngått 26. mai 1983 eller før åpner § 15 andre ledd for at bortfesteren, i stedet for KPI, kan kreve avgiften regulert i samsvar med det som er tvillaust avtalt. Tre ting må da være på plass:

  1. Kontrakten må være fra 26. mai 1983 eller før. Annes kontrakt fra 1978 kvalifiserer. En kontrakt fra 1990 gjør det ikke — da er det KPI som gjelder, uansett klausul.
  2. Klausulen må være tvillaus. Domstolene tolker kravet strengt. En klar kobling til tomteverdien, som i Annes kontrakt, holder normalt; vage formuleringer om «revisjon etter forholdene» eller «regulering etter nærmere avtale» gjør det ikke. Ved tvil vinner KPI.
  3. Muligheten må være ubrukt. Bortfesteren kan bare kreve slik regulering én gang. Har forrige grunneier alt benyttet klausulen — for eksempel ved en regulering på 2000-tallet — er døren lukket, og senere reguleringer skjer etter KPI.

Og taket gjelder her også: Reguleringen kan ikke bringe avgiften over høyestebeløpet per dekar. For Annes tomt på 1,1 dekar er grensen i 2026 cirka 1,1 × 16 060 = 17 666 kroner — samme hvor mye boligtomter i Telemark har steget siden 1978.

Et regnestykke for Annes del: Avgiften er i dag 3 500 kroner. Grunneieren innhenter takst som setter råtomtverdien til 750 000 kroner og krever regulering etter klausulen slik at avgiften avspeiler verdiutviklingen — la oss si kravet lander på 12 000 kroner. Det ligger under taket på 17 666 kroner og kan dermed være lovlig — forutsatt at klausulen er tvillaus, taksten holder vann og muligheten er ubrukt. Annes kontrollpunkter er altså ikke om tomteverdiregulering «i det hele tatt» er lov, men om de tre vilkårene og regnestykket holder.

Hva med nyere kontrakter med tomteverdiklausul?

Festekontrakter for bolig og fritid inngått etter 26. mai 1983 kan ikke gi bortfesteren rett til løpende tomteverdiregulering — slike klausuler settes til side av lovens KPI-regel. Partene kan gyldig avtale mindre enn KPI (uendret avgift eller lavere regulering), men ikke mer. Klausulen blir imidlertid ikke borte: Den kan få betydning i andre sammenhenger, men som reguleringshjemmel i festetiden er den død.

For næringsfeste er bildet motsatt — der gjelder KPI bare når ikke annet er avtalt, og tomteverdiklausuler kan følges etter sitt innhold.

Om kravet kommer: sjekklisten

  • Er festetiden ute og avtalen forlenget? Hvis nei: Er kontrakten fra 26. mai 1983 eller før?
  • Er klausulen krystallklar om tomteverdiregulering — eller bare vagt formulert?
  • Er muligheten brukt tidligere, av nåværende eller tidligere grunneier?
  • Er taksten en reell råtomtverdi, med fradrag for deres egne investeringer?
  • Ligger kravet under høyestebeløpet ganger antall dekar?

Faller kravet på ett av punktene, skal det avvises eller nedjusteres — skriftlig, vennlig og med regnestykket vedlagt.