Høyestebeløpet er lovens tak på hvor høy festeavgiften kan bli når bortfesteren krever engangsløft eller regulering etter en gammel tomteverdiklausul: 9 000 kroner per dekar i 2002-kroner, KPI-justert ved hvert årsskifte — i 2026 om lag 16 060 kroner per dekar. Taket gjelder per dekar (mål) tomt, og for tomter mindre enn ett dekar gjelder hele høyestebeløpet. Uansett hvor verdifull tomten er, kan ikke engangsløftet presse avgiften over denne grensen.
Hvor kommer beløpet fra?
Grensen på 9 000 kroner per dekar ble lovfestet med virkning fra 2002, som en del av det politiske kompromisset om hvor mye festeavgifter skulle kunne øke ved tomteverdiregulering. Da Stortinget i 2015 innførte engangsløftet — bortfesterens rett til å kreve 2 prosent av tomteverdien ved forlengelse — ble det samme taket videreført som en del av balansen mellom fester og grunneier: Grunneieren fikk en oppjusteringsrett, festeren fikk et forutsigbart tak, jf. tomtefesteloven § 15.
For at taket ikke skulle spises opp av inflasjon, KPI-justeres det automatisk ved hvert årsskifte. Beløpet du skal bruke, er altså ikke 9 000 kroner, men årets justerte sats.
Slik har beløpet utviklet seg
Noen holdepunkter fra offentlige kilder og bransjeoversikter viser utviklingen:
- 2002: 9 000 kroner (utgangspunktet)
- 2019: ca. 12 611 kroner
- 2023: ca. 14 526 kroner
- 2025: ca. 15 588 kroner
- 2026: ca. 16 060 kroner
Fra 2002 til 2026 har beløpet dermed vokst rundt 78 prosent — nøyaktig i takt med konsumprisindeksen, slik loven krever. Satsen endres hvert årsskifte, så sjekk alltid oppdatert beløp på regjeringen.no eller Lovdata før du bruker det i et regnestykke. Tallene her er avrundede.
Taket regnes per dekar — slik gjør du det
Ett dekar er tusen kvadratmeter. Taket beregnes ved å gange årets sats med tomtens areal i dekar:
- Tomt på 1 dekar: tak ca. 16 060 kroner i året (2026)
- Tomt på 2 dekar: 2 × 16 060 = ca. 32 120 kroner
- Tomt på 3,5 dekar: 3,5 × 16 060 = ca. 56 210 kroner
Og så unntaket som overrasker mange: For tomter mindre enn ett dekar skaleres taket ikke ned. En tomt på 0,7 dekar har ikke et tak på 0,7 × 16 060 = 11 242 kroner, men hele høyestebeløpet på ca. 16 060 kroner. Lovgiveren satte ett dekar som minste regneenhet — små tomter kan altså få like høyt engangsløft som en tomt på nøyaktig ett mål, men aldri mer.
Regneeksempel: to naboer, to utfall
Randi og Petter fester hver sin tomt i samme hyttefelt i Valdres, og begge fikk engangsløft-krav da feltets festekontrakter løp ut i fjor.
Randi har 2 dekar med utsikt; råtomtverdien er taksert til 2 000 000 kroner.
- 2 prosent av 2 000 000 kr = 40 000 kr
- Tak: 2 × 16 060 kr = 32 120 kr
- Randis nye avgift: ca. 32 120 kroner — taket kutter kravet med nesten 8 000 kroner i året
Petter har 0,9 dekar lenger ned i feltet; råtomtverdi 600 000 kroner.
- 2 prosent av 600 000 kr = 12 000 kr
- Tak for tomt under ett dekar: hele beløpet, ca. 16 060 kr
- Petters nye avgift: 12 000 kroner — 2-prosentregelen gir mindre enn taket, og da gjelder den
Merk logikken: Avgiften settes til det laveste av 2 prosent-beløpet og taket. Høyestebeløpet er en maksgrense, aldri en minstepris.
Når gjelder taket — og når gjelder det ikke?
Høyestebeløpet begrenser to typer regulering:
- Engangsløftet ved forlengelse etter festetidens utløp (§ 15 fjerde ledd).
- Engangsregulering etter tomteverdiklausul i festeavtaler inngått 26. mai 1983 eller før (§ 15 andre ledd).
Taket er derimot ikke en generell makspris på festeavgift i Norge:
- Ordinær KPI-regulering rammes ikke av taket. En avgift som allerede ligger over høyestebeløpet — for eksempel lovlig fastsatt etter eldre regler — kan fortsatt KPI-justeres videre oppover.
- Nye festekontrakter kan avtales med høyere avgift enn taket; der er grensen i stedet forbudet mot urimelig høy avgift i § 11.
- Næringsfeste følger i stor grad avtalen, ikke taket.
I helt spesielle tilfeller åpner dessuten en snever sikkerhetsventil i § 15 for regulering utover høyestebeløpet, der taket ellers ville gitt grunneieren et urimelig dårlig vern etter menneskerettskonvensjonen. Dette er en unntaksregel med høy terskel — de aller fleste festere vil aldri møte den.
Hvorfor akkurat et tak per dekar?
Ordningen kan virke teknisk, men den løser et reelt problem: Uten tak ville 2-prosentregelen gitt astronomiske avgifter på attraktive tomter — en strandtomt verdt fem millioner ville gitt 100 000 kroner i årlig festeavgift. Taket sørger for at engangsløftet gir grunneieren et løft, ikke en gullgruve, og at festere flest kan forutsi sin maksimale nedside: For en vanlig hyttetomt på ett mål er verstefallet etter dagens sats cirka 16 060 kroner i året.
Sitter du med et engangsløft-krav, er kontrollspørsmålene derfor: Hvor stort er arealet i festekontrakten? Hva er årets sats? Og er kravet høyere enn sats × dekar? I så fall skal det kuttes ned til taket — uansett hva taksten sier.