Foreldre som kjøper bolig til barna: eierskap, lån og arv

Fire måter foreldre kan kjøpe bolig til barn på

Foreldre som vil hjelpe et barn med bolig, har i hovedsak fire valg. Valget avgjør både hvem som eier, hvem som hefter for gjelden og hva som skjer med arven senere.

Det første er at foreldrene kjøper og eier boligen selv, mens barnet bor der. Da er boligen en del av foreldrenes formue, og barnet har ingen eierrettigheter med mindre noe annet er avtalt. Barnet kan betale husleie eller bo gratis.

Det andre er å gi pengene som gave, slik at barnet kjøper og står som eier. Gaven kan være hele kjøpesummen eller bare egenkapitalen.

Det tredje er å låne barnet pengene. Barnet eier boligen og skylder foreldrene beløpet. Lånet bør dokumenteres skriftlig med vilkår om rente, avdrag og hva som skjer om barnet selger.

Det fjerde er et sameie. Foreldre og barn kjøper sammen og eier hver sin andel. Det fungerer når foreldrene vil ha en eierandel, men det krever en skriftlig avtale om blant annet hvem som kan selge og hva som skjer ved dødsfall.

Ingen av løsningene er riktig for alle. Den som skal velge, bør tenke gjennom hva som skjer hvis barnet får samboer, gifter seg, skiller seg eller dør, og om andre søsken skal behandles likt.

Hvem eier boligen

Den som står som eier i skjøtet og er tinglyst, er boligens hjemmelshaver. Hovedregelen er at en bolig tilhører den som står i skjøtet. Betaler foreldrene for boligen men skjøtet er på barnet, er barnet eier, og foreldrene har bare et krav hvis det er avtalt at pengene er et lån eller en eierandel.

Skal foreldrene ha en andel, må det komme frem i skjøtet eller i en avtale som viser hvor stor andelen er. Uten dokumentasjon blir det lett uenighet senere, særlig hvis barnet dør, skiller seg eller får økonomiske problemer. I et sameie gjelder sameigelova med mindre noe annet er avtalt.

Gave eller lån, og hva som skjer med arven

Gir foreldrene pengene som gave, har barnet ikke plikt til å betale dem tilbake. Gaven er heller ikke forskudd på arv uten videre. Arveloven § 75 sier at en ytelse skal avkortes i livsarvingens arv hvis dette var satt som betingelse for ytelsen. Betingelsen bør være skriftlig og gjort kjent for de andre livsarvingene. Er ikke noe sagt, skjer ingen avkorting.

Er avkorting avtalt, settes beløpet til verdien da ytelsen ble mottatt. Er avkortingsbeløpet større enn barnets arv, trenger barnet ikke betale noe tilbake til boet. Avkortingen har betydning bare for fordelingen mellom livsarvingene, ikke for ektefellens andel eller for hva arvelateren kan bestemme i testament.

Et lån er noe annet. Det er gjeld som barnet skylder, og det trekkes fra arven bare på samme måte som annen gjeld til boet. Foreldrene kan senere ettergi lånet helt eller delvis, og da må det avklares om ettergivelsen er en gave eller et forskudd på arv.

Har foreldrene flere barn, bør de bestemme tidlig om de andre barna skal få tilsvarende, og skrive det ned. Mange konflikter kommer av at ingen vet hva som ble avtalt.

Hvis barnet får samboer eller gifter seg

Bor barnet sammen med en kjæreste, vil mange foreldre vite om kjæresten får del i boligen. Den som står i skjøtet eier boligen. Samboeren får ingen eierandel bare ved å bo der. Betaler samboeren en del av kjøpesummen eller lånet, kan det være noe annet.

Husstandsfellesskapsloven gir en samboer som har bodd sammen med den andre i minst to år, eller har barn sammen, i visse tilfeller rett til å overta felles bolig når samlivet opphører og sterke grunner taler for det. Loven har et viktig unntak. Retten til å overta en bolig gjelder ikke hvis boligen er ervervet fra den andres slekt ved arv eller gave. Men når særlige grunner taler for det, kan samboeren likevel få bruksrett i en periode (§ 3).

Gifter barnet seg, deles verdiene i utgangspunktet likt ved skilsmisse. En giver kan imidlertid sette som vilkår at gaven skal være særeie (ekteskapsloven § 48). Verdi som klart kan føres tilbake til gave fra andre enn ektefellen, kan også kreves holdt utenfor delingen (§ 59). Skal foreldrene sikre at pengene blir i familien, bør de si det i et gavebrev.

Hvis barnet er under 18 år

Et barn kan ikke selv ta rettslige avgjørelser om pengene sine (vergemålsloven § 9). Verge for barnet er den som har foreldreansvaret (§ 16). Vergen skal ha statsforvalterens samtykke til å erverve eller avhende fast eiendom og til å pantsette den (§ 39). Samtykke kreves også for å stifte gjeld på barnets vegne (§ 40). Planlegger foreldrene å kjøpe bolig i et mindreårig barns navn, bør de derfor snakke med statsforvalteren før kontrakten signeres.

Hva banken vil ha, og hva foreldrene risikerer

Har barnet lite egenkapital, spør banken ofte om foreldrene kan stille sikkerhet i sin egen bolig. Det kan være pant i foreldrenes bolig eller personlig kausjon. Banken skal gi foreldrene opplysninger om risikoen, om det høyeste beløpet ansvaret kan sikre og om retten til å innfri ansvaret (finansavtaleloven § 3-36). Kausjonsansvar har begrenset varighet, men pant stilt av tredjeperson er unntatt tidsgrensene (§ 6-7).

Banken vil også vite om pengene til egenkapital er gave eller lån. Et lån fra foreldre regnes som gjeld, mens en gave er egenkapital. Skriv derfor et enkelt gavebrev som sier at pengene er en gave, hvor stort beløpet er og hvem som gir.

Slik gjør dere det trygt

Skriv ned hva som er avtalt, uansett om det er gave, lån eller eierandel. Finn ut om giveren vil at pengene skal avkortes i arven, og si det eksplisitt. Husk giverens vilkår om særeie hvis barnet kan gifte seg. Hold orden på dokumentasjon til banken. Hvis barnet er mindreårig, ta kontakt med statsforvalteren tidlig.

Kort oppsummert

• Foreldre som kjøper bolig til barna, bestemmer hvem som eier gjennom skjøtet og avtalen, og pengene kan være gave, lån eller eierandel.
• En gave regnes bare som forskudd på arv hvis giveren har satt avkorting som vilkår, og vilkåret bør være skriftlig (arveloven § 75).
• Samboeren får ikke eierandel bare ved å bo der, og retten til å overta bolig gjelder normalt ikke bolig ervervet fra slekt ved gave eller arv.
• Gave med særeievilkår og skriftlig dokumentasjon gir best beskyttelse hvis barnet gifter seg.
• Er barnet under 18 år, krever kjøp, salg og pantsettelse av fast eiendom samtykke fra statsforvalteren.