Egenkapital fra foreldre påvirker eierandelen, ikke bare hvem som står på skjøtet
Det er en vanlig misforståelse at eierandelen i en bolig automatisk følger av hvem som står oppført som eier på skjøtet, eller at den alltid deles 50/50 mellom partnere som kjøper sammen. I realiteten er det pengestrømmen inn i kjøpet som avgjør eierandelen dersom paret ikke har avtalt noe annet skriftlig. Har den ene partens foreldre bidratt med egenkapitalen — for eksempel 500 000 kroner av en samlet kjøpesum på 4 millioner — er utgangspunktet at dette beløpet representerer en eierandel som tilhører akkurat den parten, ikke paret i fellesskap, med mindre foreldrene uttrykkelig har gitt beløpet som gave til begge to sammen. Dette gjelder både for ektefeller og samboere, men konsekvensene ved et brudd er ulike: for ektefeller går pengene inn i skjevdelingsvurderingen etter ekteskapsloven, mens de for samboere direkte påvirker hvordan sameiet mellom dere skal deles opp dersom dere selger eller den ene skal kjøpe den andre ut. Det avgjørende spørsmålet blir derfor ofte: var pengene ment som en gave til datteren eller sønnen alene, eller som en gave til paret sammen? Svaret på dette spørsmålet kan i praksis avgjøre titusener eller millioner av kroner ved et senere brudd.
Ektefeller vs. samboere: to ulike utgangspunkt
For ektefeller er situasjonen regulert gjennom skjevdelingsregelen i ekteskapsloven § 59, som omfatter både verdier man hadde med seg inn i ekteskapet og gaver mottatt fra andre enn ektefellen under ekteskapet — foreldrenes bidrag til egenkapitalen faller typisk i denne kategorien. Kan den ektefellen hvis foreldre ga pengene, dokumentere hvor beløpet kom fra og at det gikk direkte inn i boligkjøpet, kan beløpet holdes utenfor den likedelingen som ellers gjelder ved skilsmisse. For samboere finnes det ingen tilsvarende lovfestet skjevdelingsregel, siden samboerskap ikke reguleres av ekteskapsloven. I stedet må eierandelene fastsettes ut fra alminnelig sameierett: har paret ikke avtalt noe annet, tar man som regel utgangspunkt i hvor mye hver part faktisk har bidratt med til kjøpesummen og nedbetalingen av lånet over tid, og fastsetter eierbrøken deretter. Har den ene samboerens foreldre betalt hele egenkapitalen, og dette kan dokumenteres, vil denne samboeren normalt ha krav på en tilsvarende større eierandel enn 50 prosent når boligen skal gjøres opp, selv om begge har stått som låntakere og skjøteeiere med like store andeler formelt sett. Er det derimot uklart om pengene var ment som gave til begge, eller om foreldrene i realiteten ga et lån som senere ble ettergitt, kan det oppstå reell tvil som gjør oppgjøret vanskeligere og mer konfliktfylt enn nødvendig.
Eksempel: Ingrids foreldre betalte hele egenkapitalen
Ingrid og kjæresten kjøpte leilighet sammen som samboere, og Ingrids foreldre bidro med hele egenkapitalen på 600 000 kroner, mens resten ble finansiert med et felles boliglån som begge sto som låntakere for. Skjøtet ble skrevet med 50/50 eierandel, slik banken og megleren anbefalte som standardløsning. Da forholdet tok slutt fire år senere, mente kjæresten at boligen skulle deles likt, siden begge sto som eiere og begge hadde betalt like mye på lånet hver måned. Ingrid var uenig, og kunne vise til en overføring fra foreldrenes konto rett før boligkjøpet, samt en tekstmelding fra moren der det sto at pengene var «et forskudd på arven din, ikke til dere begge». Fordi Ingrid kunne dokumentere både beløpet og hensikten bak gaven, ble konklusjonen at hun skulle ha en større eierandel enn 50 prosent tilsvarende egenkapitalinnskuddet, mens resten av boligens verdiøkning og nedbetalingen på lånet ble delt likt mellom dem som sameiere.
Slik dokumenterer dere eierandelene fra start
Det klart beste tidspunktet for å avklare dette, er før eller i forbindelse med boligkjøpet — ikke etter et brudd, når partene har motstridende interesser og hukommelsen om hva som egentlig ble sagt, sjelden er upartisk. Be foreldrene skrive en kort, datert bekreftelse eller et gavebrev som tydelig sier hvem gaven eller forskuddet på arv er gitt til, og oppbevar dokumentasjon på selve pengeoverføringen. Kjøper dere bolig sammen som samboere, bør dere uansett skrive en sameieavtale som fastsetter eierbrøken ut fra faktiske bidrag, slik at dere slipper å rekonstruere dette i ettertid dersom forholdet tar slutt. Er dere gift, er det tilstrekkelig å ta vare på dokumentasjonen for en eventuell skjevdelingsvurdering, men en ektepakt kan gi ekstra trygghet dersom beløpet er betydelig. Uansett status: jo klarere og mer skriftlig avtalen er fra starten av, desto mindre rom er det for tolkningstvist den dagen forholdet eventuelt tar slutt.
Kort oppsummert: - Egenkapital fra den ene partens foreldre tilhører som hovedregel den parten, ikke paret sammen, med mindre annet er dokumentert. - Ektefeller kan skjevdele slike bidrag etter ekteskapsloven § 59. - Samboere må fastsette eierandelen ut fra faktiske bidrag og alminnelig sameierett, siden ingen skjevdelingsregel gjelder for dem. - Et gavebrev eller en bekreftelse fra foreldrene om hvem pengene er gitt til, er avgjørende dokumentasjon. - En sameieavtale som fastsetter eierbrøken fra start, forebygger konflikt ved et senere brudd.