Fordeling av husleien når utleid bolig selges

Skillelinjen er overtakelsen

Når en utleid bolig selges, tilhører leieinntektene selgeren til og med dagen før kjøperen overtar bruken. Fra overtakelsen er det kjøperen som har inntekten. Avhendingslova § 2-5 sier at selgeren har retten til avkastningen eiendommen gir til det tidspunktet kjøperen overtar bruken, og at selgeren til samme tidspunkt svarer for kostnadene. Husleie er en slik avkastning.

Overtakelsesdagen, ikke dagen kjøpekontrakten ble signert og ikke dagen skjøtet tinglyses, bestemmer delingen. Dette gjelder med mindre dere har avtalt noe annet. Avhendingslova kan fravikes ved avtale, så dere står fritt til å velge en annen løsning, så lenge det står tydelig i kontrakten.

Unntaket i § 2-5 gjelder hvis selgeren ikke får overlatt bruken til avtalt tid, og årsaken ligger hos kjøperen. Da svarer ikke selgeren for kostnadene etter den avtalte datoen.

Slik regner dere ut delingen

Husleien betales vanligvis for én måned av gangen i forskudd (husleieloven § 3-2 sier at utleier kan kreve forskuddsbetaling for hver måned, ikke lenger). Betaler leieren den 1. i måneden, og boligen overtas midt i måneden, har selgeren mottatt penger for en periode kjøperen skal ha en del av.

Regnemåten er enkel. Del månedsleien på antall dager i måneden, og gang med antall dager hver av dere har rett til. Dere bør avtale hvilken dag som regnes med til hvem. I regnestykket her regnes overtakelsesdagen til kjøperen. Selgeren får leien for dagene før overtakelsen, og kjøperen for dagen overtakelsen skjer og dagene etter.

Selgeren overfører så kjøperens del til kjøperen. Det er vanlig at dette tas med i oppgjøret mellom partene, så pengene ikke må flyttes i en egen runde. Hva som er vanlig praksis hos megleren, må du spørre om, siden loven ikke krever det.

Hva med restanser og leie som kommer senere

Hvis leieren har betalt husleie for tiden før overtakelsen etter at overtakelsen har skjedd, tilhører pengene i utgangspunktet selgeren. Har leieren restanse for tiden før overtakelsen, er det selgeren som har kravet, med mindre dere avtaler at kjøperen overtar det. Skriv inn i kontrakten hvem som har rett til å kreve inn en eventuell restanse. Ellers risikerer leieren å bli kontaktet av begge.

Leieren er ikke part i avtalen mellom selger og kjøper. Betaler hun til feil konto fordi hun ikke fikk beskjed, bør dere rydde opp seg imellom. Les hva som gjelder i betalte husleie til gammel utleiers konto etter eierskifte.

Depositumet er noe helt annet enn husleien. Det tilhører leieren og står på hennes konto, og det blir ikke delt mellom selger og kjøper. Se depositum ved eierskifte.

Utgifter som deles på samme måte

Samme skillelinje gjelder for utgifter til boligen. Selgeren svarer for kostnadene til overtakelsen, kjøperen etter. Det omfatter blant annet kommunale avgifter, eiendomsskatt, felleskostnader og forsikring, avhengig av hva som er avtalt. Strøm og andre forbrukskostnader som leieren selv betaler, påvirkes ikke.

Er husleien avtalt med strøm inkludert, må dere avgjøre hvem som bærer strømregningen for overtakelsesmåneden. Er regningen ikke kommet, kan dere avtale en sjablong eller at selgeren dekker regningen for tiden til overtakelsen.

Praktiske råd

Skriv delingen inn i kjøpekontrakten eller i en egen tilleggsavtale. Oppgi beløpet, regnemåten og hvem som overfører til hvem. Gi leieren skriftlig beskjed om eierskiftet, hvem som er ny utleier og hvor husleien skal betales. Be selgeren oppgi om leieren har restanse eller har betalt noe på forskudd utover måneden.

Kort oppsummert

• Selgeren har retten til husleie til kjøperen overtar bruken av boligen, og kjøperen fra overtakelsen (avhendingslova § 2-5).
• Er leien betalt i forskudd for hele måneden, deles den etter antall dager før og etter overtakelsen.
• Utgifter deles etter samme skillelinje. Depositumet deles ikke, det står på leierens konto.
• Skriv delingen og eventuell restanse inn i kontrakten, og gi leieren beskjed om hvem hun skal betale til.