Forbehold om at eksen samtykker: kan jeg by før vi er ferdig skilt?
Du trenger ikke eksens samtykke for å by på en bolig, men du kan ta forbehold om at han eller hun samtykker, hvis pengene til kjøpet avhenger av det. Selger har ingen plikt til å godta et slikt bud, og mange takker nei fordi forbeholdet hviler på en person som ikke er part i handelen. Går selger med på det, må forbeholdet beskrive nøyaktig hva eksen skal gjøre, og innen hvilken dato. Er du fortsatt gift, avgjør ekteskapsloven hva du og ektefellen kan gjøre med felles bolig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Trenger du eksens samtykke for å kjøpe?
Nei, ikke til selve kjøpet. Ekteskapsloven § 31 sier at ekteskapet ikke begrenser en ektefelles rett til å råde over det han eller hun eier eller senere erverver. Du kan altså kjøpe en ny bolig mens skilsmissen pågår, uten at den andre skriver under.
Samtykket kommer inn et annet sted. Etter ekteskapsloven § 32 kan ingen av dere uten skriftlig samtykke fra den andre selge eller pantsette en bolig som brukes som felles bolig. Skal pengene til den nye boligen komme fra salget av den gamle, må eksen altså være med på salget. Skal dere skrive om felleslånet eller kjøpe hverandre ut, må eksen også være med på det.
Forbeholdet handler derfor sjelden om kjøpet i seg selv, men om finansieringen av det. Det er viktig å skille her, for selger bryr seg bare om at du kan betale.
Slik skriver du forbeholdet om at eksen samtykker
Et forbehold som bare sier «forbehold om ektefelles samtykke» er for uklart. Selger og megler må vite hva som skal skje og innen når. Beskriv:
- Hva eksen skal gjøre: signere kjøpekontrakten på felles bolig, samtykke til salg, eller skrive under på en delingsavtale.
- Hva det skal gi deg: at du får frigjort et beløp, for eksempel egenkapitalen til dette kjøpet.
- Når det skal være klart: en fast dato. Forbehold og dato for bortfall skal føres i budjournalen, og selger bruker datoen til å vurdere om han kan vente.
- Hva som skjer hvis fristen går ut: at avtalen bortfaller, eller at du kan trekke deg skriftlig.
Budet skal gis skriftlig via megleren, som skal orientere selger om forbeholdet (eiendomsmeglingsloven § 6-8). Megleren skal også kontrollere finansieringen din. Har kontrollen ikke vært mulig, skal selger få skriftlig beskjed om hvorfor og hva det kan få å si. Hviler finansieringen på eksens underskrift, kan kontrollen bli vanskelig, og selger skal da få beskjed.
Hvorfor selger kan si nei
Selger velger fritt hvem han selger til. Et bud med forbehold om at eksen samtykker, betyr at handelen kan falle på noe som verken selger eller du har kontroll over. Selger kan derfor foretrekke et bud uten forbehold, selv om det er litt lavere. Han kan også svare at han godtar budet hvis du skriver et kortere forbehold, for eksempel at fristen er tre dager i stedet for tre uker.
Svarer selger med endringer, regnes det som et avslag og et nytt tilbud, jf. avtaleloven § 6. Du er ikke bundet av motbudet før du har sagt ja.
Godtar selger budet slik det står, er forbeholdet en del av avtalen. Selger kan da ikke selge til noen andre mens forbeholdet løper, med mindre aksepten gir ham rett til det.
Selma og felles leilighet i Hamar
Selma Berg og Frode Berg har bodd i en leilighet som de eier sammen. De har gått fra hverandre, men skilsmissen er ikke ferdig. Leiligheten kan selges for 4 600 000 kroner, og lånet er 1 800 000. Det gir en netto på 2 800 000, altså 1 400 000 til hver hvis de deler likt.
Selma byr 3 900 000 kroner på et rekkehus i Hamar. Banken gir henne lånetilsagn på 2 800 000, så hun må ha 1 100 000 i egenkapital. Pengene finnes bare hvis leiligheten selges, og det krever Frodes skriftlige samtykke etter ekteskapsloven § 32.
Selma tar forbehold om at «Frode har signert kjøpekontrakt på felles leilighet innen 14 dager». Selger Mikael Strand aksepterer. Frode signerer ikke, og fristen går ut. Selma får ikke egenkapitalen, forbeholdet er ikke oppfylt, og avtalen bortfaller. Hadde Selma i stedet frafalt forbeholdet uten å ha pengene klare, ville hun vært bundet til å betale 3 900 000 kroner.
Det siste er den store risikoen. Etter avhendingslova § 5-3 kan selger heve avtalen når kjøper ikke betaler, og etter § 5-4 kreve erstatning for tapet sitt.
Alternativer som gir selger mer trygghet
Mange velger andre veier enn et forbehold om samtykke:
- Vent med budet til salget av felles bolig er avtalt og kjøpekontrakten er signert.
- Be banken om en overgangsløsning, slik at du kan kjøpe før salget er gjennomført. Selger kan se lånebeviset og egenkapitalen din uten forbehold.
- Avtal med eksen at du kjøper ham ut og beholder boligen. Da trenger dere en delingsavtale, og forbeholdet kan i stedet gjelde bankens godkjenning av nytt lån.
- Hvis eksen nekter, kan du lese mer om hva som gjelder i hva du gjør når eksen nekter salg eller utkjøp.
Kort oppsummert
- Du kan by på bolig uten eksens samtykke, men et forbehold om samtykke kan være nødvendig hvis pengene hviler på salg av felles bolig.
- Forbehold om at eksen samtykker må beskrive hva han eller hun skal gjøre, og innen hvilken dato.
- Selger kan avslå budet eller svare med motbud, siden forbeholdet avhenger av en tredjeperson.
- Frafaller du forbeholdet uten å ha pengene, kan selger heve avtalen og kreve erstatning.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.