Ekteskapsloven § 32: samtykke kreves uansett hvem som eier boligen på papiret
Ekteskapsloven § 32 er en av de bestemmelsene som overrasker flest, fordi den bryter med den vanlige tanken om at den som eier noe, også fritt kan disponere over det. Bestemmelsen sier at en ektefelle ikke kan selge, pantsette, leie bort for lengre tid eller på annen måte disponere rettslig over den faste eiendommen som brukes som felles bolig, uten samtykke fra den andre ektefellen. Det avgjørende kriteriet er bruken, ikke eierskapet: så lenge boligen faktisk fungerer som ektefellenes felles hjem, gjelder samtykkekravet, selv om bare den ene står som eier på skjøtet og har finansiert hele kjøpet alene. Regelen skal beskytte den ektefellen som ikke står som eier, mot å plutselig miste hjemmet sitt fordi den andre selger eller belåner boligen uten å informere. Bestemmelsen gjelder tilsvarende for felles innbo som brukes i hjemmet. Samtykkekravet gjelder uavhengig av om ektefellene har felleseie eller særeie — det er en rådighetsbegrensning som følger av selve ekteskapet og boligens funksjon som felles hjem, ikke av formuesordningen mellom dem. Det er også verdt å merke seg at kravet gjelder disposisjoner som binder ektefellene rettslig, ikke for eksempel en ren intensjon om å selge eller innhenting av verditakst.
Når gjelder kravet, og hva regnes som gyldig samtykke?
For at samtykket skal være gyldig, må det være konkret — det holder ikke med et generelt «jeg stoler på deg, gjør som du vil»-utsagn gitt en gang for lenge siden. Samtykket bør knyttes til den aktuelle transaksjonen, gjerne med kjøper, pris og vilkår kjent, og det anbefales sterkt at det er skriftlig, selv om loven i utgangspunktet ikke stiller et absolutt skriftlighetskrav for selve gyldigheten. I praksis krever meglere og banker skriftlig samtykke fordi det er dette som gir notoritet og trygghet i transaksjonen. Et gitt samtykke er ikke bindende for alltid — den ektefellen som har samtykket, kan trekke det tilbake helt frem til det foreligger en bindende avtale om salg, for eksempel ved aksept av et bud. Har avtalen først blitt bindende, er det for sent å trekke samtykket tilbake, med mindre det viser seg at samtykket i utgangspunktet ikke var gyldig gitt. Dersom ektefellene er uenige og den ene rett og slett nekter å samtykke, kan den som ønsker å selge, i visse tilfeller be retten om samtykke i ektefellens sted dersom nektelsen er urimelig, men dette er en høy terskel og en sjeldent brukt løsning i praksis. Samtykkekravet opphører når boligen ikke lenger brukes som felles bolig, for eksempel dersom ektefellene reelt sett har flyttet fra hverandre og den ene har etablert seg et annet sted, men denne vurderingen kan være skjønnsmessig og bør ikke tas for gitt uten en konkret vurdering.
Eksempel: Anders solgte boligen uten å spørre kona
Anders sto alene som eier av eneboligen familien bodde i — han hadde kjøpt den før ekteskapet og betalte ned lånet alene. Da forholdet til kona ble anstrengt, inngikk han en salgsavtale med en interessent uten å informere henne, i den tro at siden han var eneeier, kunne han disponere fritt. Kona fikk vite om salget først da hun så flyttebiler utenfor og fikk beskjed om at nye eiere skulle overta om få uker. Fordi boligen utvilsomt var deres felles hjem, og fordi kona aldri hadde gitt noe samtykke til salget, brakte hun saken inn for retten med krav om at avtalen ble kjent ugyldig etter ekteskapsloven § 32. Retten la avgjørende vekt på at kjøperen ikke hadde undersøkt ekteskapelig status eller innhentet samtykke fra kona før avtalen ble inngått, og avtalen ble kjent ugyldig. Anders måtte tilbakeføre kjøpesummen, og familien fortsatte å bo i boligen mens de to ordnet opp i det økonomiske oppgjøret på egen hånd.
Slik sikrer du et gyldig salg i praksis
Skal du selge en bolig som brukes som felles hjem, bør du sørge for skriftlig samtykke fra ektefellen din før avtalen inngås, ikke bare muntlig enighet i forkant. Meglere er vant til denne problemstillingen og ber som regel om samtykkeerklæring som en del av oppdraget, nettopp for å unngå at salget senere blir angripelig. Er dere separert eller i ferd med å flytte fra hverandre, men fortsatt formelt gift, bør du avklare tidlig om boligen fortsatt regnes som felles bolig i lovens forstand, siden dette kan påvirke om samtykke fortsatt kreves. Er ektefellen vanskelig å få tak i, eller nekter uten saklig grunn, bør du kontakte advokat for å vurdere om det er grunnlag for å søke retten om samtykke i ektefellens sted, fremfor å forsøke å gjennomføre salget uten videre. Som kjøper av en bolig fra en gift person bør du også være oppmerksom på regelen og be om dokumentasjon på samtykke før du signerer, slik at du ikke risikerer å kjøpe en bolig hvor avtalen senere kan bli kjent ugyldig.
Fallgruver: tilbaketrukket samtykke, godtroerverv og andre spesialtilfeller
En vanlig fallgruve er å tro at et samtykke gitt tidlig i prosessen automatisk gjelder helt til målstreken — det kan som nevnt trekkes tilbake helt frem til bindende avtale foreligger, og en muntlig antydning om at «det er greit» er ikke det samme som et gyldig, konkret samtykke til akkurat denne transaksjonen. En annen fallgruve gjelder kjøperens stilling: dersom kjøperen var i god tro og ikke hadde grunn til å tro at samtykke manglet, kan vurderingen av om avtalen faktisk blir kjent ugyldig bli mer komplisert enn man skulle tro, og utfallet kan avhenge av konkrete omstendigheter rundt hva kjøperen visste eller burde ha undersøkt. Mange overser også at regelen gjelder selv om bare den ene ektefellen har finansiert hele boligen — eierskap alene fritar ikke fra samtykkekravet. Til sist: regelen gjelder boligen som brukes som felles hjem her og nå, ikke nødvendigvis en bolig ekteparet eier, men leier ut eller ikke bor i.
Kort oppsummert: - Ekteskapsloven § 32 krever samtykke fra begge ektefeller ved salg av boligen dere bruker som felles hjem, uansett hvem som eier den formelt. - Samtykket må være konkret for den aktuelle transaksjonen og kan trekkes tilbake helt frem til bindende avtale er inngått. - Selges boligen uten gyldig samtykke, kan avtalen kreves kjent ugyldig ved dom. - Kjøperens gode eller onde tro kan påvirke utfallet dersom saken havner i retten. - Be alltid om skriftlig samtykke før avtale inngås — det beskytter både selgende ektefelle og kjøper.