Forbehold i budet: hva skjer når forbeholdet ikke slår til?

Hva et forbehold i budet er

Et forbehold er et vilkår du setter i budet ditt. Du sier i praksis: «Jeg kjøper til denne prisen, hvis dette og dette er i orden.» Vanlige forbehold gjelder at du får lånet godkjent i banken, at du får solgt din nåværende bolig, eller at du får undersøkt boligen nærmere før kjøpet blir endelig.

Loven har ingen samlet regel om hva forbehold er og hvordan de virker. Det følger av de alminnelige reglene i avtaleloven om tilbud og aksept, og av hva som står i budet og i aksepten. Derfor er ordlyden alt. Et forbehold som er utydelig formulert, gir tvil om hva som skjer når det ikke slår til.

Forbeholdet skal alltid stå i selve budet. Skal noe gjelde for kjøpet, må selgeren kjenne til det, og megleren må føre det inn. Det finnes ikke «uskrevne» forbehold, og det du har sagt muntlig til megleren, regnes ikke med hvis det ikke står i det skriftlige budet.

Forbehold du kan møte på i praksis

Det vanligste er forbehold om finansiering. Det betyr at kjøperen trenger et lån som banken ennå ikke har godkjent. Et slikt forbehold sier noe om kjøperens økonomi, og selgeren bør derfor veie det mot et bud uten vilkår. Megleren skal uansett kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes, eller gi selgeren skriftlig beskjed om hvorfor det ikke er gjort.

Forbehold om salg av egen bolig brukes av kjøpere som må selge før de kan kjøpe. Fristen er ofte lengre, og selgeren venter lenger på å få vite om handelen blir noe av.

Forbehold om undersøkelser, for eksempel at en bygningssakkyndig ser på boligen eller at kjøperen får se nærmere på dokumenter, er også vanlige. Her bør det stå nøyaktig hva som skal undersøkes, og hva som i så fall gjør at forbeholdet slår til. Et forbehold som bare sier «forbehold om at jeg er fornøyd», gir selgeren lite å forholde seg til og kan lett føre til uenighet.

Hva som skjer når selgeren godtar et bud med forbehold

Svarer selgeren ja til budet slik det står, med forbehold, er avtalen sluttet, men betinget. Begge er bundet av avtalen, og begge vet at den kan falle bort hvis vilkåret ikke blir oppfylt innen fristen.

Svarer selgeren med en endring, for eksempel at han godtar prisen, men ikke forbeholdet, er det ikke en aksept. Etter avtaleloven § 6 regnes et slikt svar som et avslag og et nytt tilbud. Det ligger da en ny runde foran dere, og det er du som velger om du vil takke ja til det nye.

Er avtalen først sluttet, kan selgeren som hovedregel ikke selge til noen andre mens forbeholdet løper. Partene kan ha avtalt noe annet, så les budet og aksepten nøye. Dette gjelder uansett hvilken pris andre interessenter byr, og er et av poengene med å ta forbehold: selgeren venter på deg.

Hva som skjer når forbeholdet ikke slår til

Det vanlige er at et forbehold har en frist, og at budet eller aksepten sier når forbeholdet bortfaller. Hva som skjer, avhenger av hvordan det er formulert. Det er to hovedtyper.

Det ene er et forbehold som kjøperen kan påberope seg. Eksempel: «Forbehold om finansiering, bortfaller fredag kl. 15.00.» Hvis banken sier nei, og du melder fra til megleren før fristen, faller kjøpet bort. Ingen av dere kan kreve noe av den andre, og selgeren kan gå videre med salget.

Det andre er et forbehold som bare virker hvis du bruker det. Melder du ikke fra før fristen, bortfaller forbeholdet, og kjøpet blir bindende uten vilkår. Da kan du ikke trekke deg etterpå med den begrunnelsen at lånet likevel ikke kom. Mange kjøpere gjør nettopp denne feilen: de venter til etter bortfallstidspunktet.

Står det i budet at avtalen faller bort automatisk hvis vilkåret ikke er oppfylt innen fristen, er utgangen en annen: da trenger du ikke gjøre noe aktivt, og kjøpet faller bort av seg selv. Hva som gjelder, må du lese ut av ordlyden. Er du i tvil, spør megleren skriftlig før du legger inn budet, og få svaret på papir.

Dette må du gjøre mens forbeholdet løper

Den som tar forbehold om finansiering, har i praksis en plikt til å gjøre det som skal til for å få finansieringen. Du kan ikke la være å sende lånesøknaden og så trekke deg med den begrunnelsen at du ikke fikk lån. Selgeren kan hevde at du hindret at vilkåret ble oppfylt, og da kan forbeholdet bli satt til side.

Sørg for at du melder fra skriftlig og i god tid før fristen går ut. Skriv tydelig hva som er skjedd, for eksempel at banken har avslått, og hvilket forbehold du viser til. Be om bekreftelse på at megleren har mottatt det. Sjekk i tillegg at tidspunktet i journalen stemmer med det som er avtalt.

Selgeren på sin side kan ikke bare skyve avtalen unna. Er han bundet, må han la kjøperen få tiden han har avtalt. Han kan heller ikke legge inn nye krav underveis.

Slik skal megleren håndtere forbehold

Megleren skal formidle forbehold til selgeren og i skriftlig form orientere budgivere og interessenter om dem, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-8 femte ledd. I budjournalen skal forbehold og tidspunktet for bortfall føres inn, og journalen skal vise tidspunkt for aksept eller avslag.

Megleren skal ikke formidle bud med forbehold om at bud eller forbehold skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Et forbehold som alle de andre ikke kan få vite om, er altså ikke lov. Poenget er at alle som deltar i budrunden, skal kjenne vilkårene.

Megleren skal også bistå ved vurderingen av budene. Et bud med flere vilkår er vanskeligere for selgeren å sammenligne med et rent bud, og da hører det med å forklare hva forbeholdene betyr i praksis.

Hvem betaler hvis kjøpet faller bort?

Når et kjøp faller bort fordi forbeholdet slo til, har ingen brutt avtalen. Du skylder derfor normalt ikke selgeren erstatning for at du ikke kjøpte. Hva som gjelder for meglerens honorar, avhenger av oppdragsavtalen mellom selgeren og megleren. Selgeren kan også ha utgifter han ikke får dekket. Sjekk avtalen din før du binder deg, og se meglerens honorar når salget ryker.

Har du derimot ikke brukt forbeholdet i tide, eller selv hindret at vilkåret ble oppfylt, er det du som har brutt avtalen. Da kan selgeren kreve oppfyllelse eller erstatning etter de alminnelige reglene.

Kort oppsummert

• Godtar selgeren et bud med forbehold, er det inngått en betinget avtale som begge er bundet av.
• Slår forbeholdet ikke til innen fristen, faller kjøpet som regel bort uten krav mot noen av partene.
• Bruker du ikke forbeholdet i tide, bortfaller det, og kjøpet blir bindende uten vilkår.
• Ordlyden i budet og aksepten avgjør hva som skjer. Forbehold i bud på bolig må derfor skrives presist og være kjent for alle.
• Megleren skal føre forbehold og bortfallstidspunkt i budjournalen og ikke formidle skjulte forbehold.