Fjellhytte i snøskredområde – burde selger ha opplyst om det?

Slik gikk det for Frida

Frida kjøpte en fjellhytte i august, uten snø. Annonsen omtalte utsikten og «rolig beliggenhet under fjellsiden». Tilstandsrapporten omtalte bygget, men ikke tomten. I januar leste hun i lokalavisen at kommunen hadde sendt brev til hytteeiere i området om skredfare.

Frida spurte selgeren om han hadde fått brevet. Selgeren svarte først at han aldri hadde tenkt på skred. Etter at hun fikk innsyn i kommunens journal, kom det fram at selgeren hadde fått et brev to år tidligere. Kommunens brev til selgeren gjorde utslaget, og selgeren gikk med på prisavslag. Frida beholdt hytten.

Når skredfaren er en mangel

Eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder bare hvis det kan antas at opplysningen virket inn på avtalen. Vil en kjøper vanligvis legge vekt på at hytten ligger i et skredutsatt område, er det som regel slike opplysninger.

Eiendommen har også en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger i annonsen eller salgsoppgaven. Skriver annonsen at beliggenheten er trygg, og den ikke er det, har du to grunnlag: uriktig opplysning og manglende opplysning.

Ved forbrukerkjøp er det dessuten en mangel hvis hytten ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Det kan for eksempel være aktuelt hvis kommunen har innført begrensninger for området. Hefter det et offentligrettslig rådighetsbånd (en begrensning i hva du kan gjøre med eiendommen) på hytten, gjelder mangelsreglene tilsvarende.

Hvilke kart og faresoner som gjelder, og hva som er innenfor tillatt risiko, må du sjekke hos kommunen. Det finnes ingen grenseverdi i avhendingslova.

Hva du burde ha sjekket selv

Du kan ikke kreve noe du kjente til eller måtte kjenne til. Har du undersøkt eiendommen, eller unnlatt å følge selgerens oppfordring om å gjøre det, kan du ikke kreve for det du burde ha oppdaget. Unntaket er at selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro.

Viktig: kjøperens kunnskap og undersøkelser begrenser ikke selgerens opplysningsplikt. Har selgeren fått brev fra kommunen om skredfare, kan han ikke skyve ansvaret over på deg ved å si at du kunne ha sjekket selv.

En tilstandsrapport er en gjennomgang av bygningen. Den er ikke en risikovurdering av tomten, så du kan ikke regne med at faren ville stått der. Vil du være sikker, kan du spørre kommunen om faresoner og ta med svaret i kjøpsprosessen. Har du fått det, regnes du som kjent med det.

Selgerens svar og «som den er»

Selv om hytten ble solgt «som den er», er det en mangel når selgeren ikke har gitt opplysning han skulle ha gitt, eller har gitt uriktige opplysninger. Ved forbrukerkjøp har slike generelle forbehold ingen virkning, og forbehold som ikke er spesifikke nok til å påvirke vurderingen din, teller heller ikke.

Skriver selgeren at faren var «alminnelig kjent», er det et argument mot at du hadde grunn til å regne med å bli fortalt om den. Du må selv sannsynliggjøre at han kjente til forholdet og at det virket inn på avtalen. Egenerklæringen og annonsen er de første dokumentene du bør lese.

Har selgeren en forsikring som dekker hans ansvar, kan du kreve erstatning direkte fra forsikringsselskapet. Hvem du bør gå på, er behandlet i artikkelen om å gå på selger eller forsikringsselskapet, og om reklamasjon til selger eller eierskifteforsikring i artikkelen om reklamasjon og eierskifteforsikring.

Dette gjør du hvis hytten ligger i skredutsatt område

Spør kommunen om hvilke opplysninger den har om området, og be om skriftlig svar. Be selgeren opplyse hva han har fått av brev og vurderinger. Ta vare på annonsen og salgsoppgaven.

Skriv til selgeren og beskriv hva du mener selgeren visste, hva du fikk vite og når. Krav og frister er samlet i hovedartikkelen om hyttekjøp som gikk galt. Har hytten også fått en skade, er spørsmålet om selger eller forsikring behandlet i artikkelen om frostskade og vannlekkasje, og fuktproblemer er behandlet i artikkelen om fukt og mugg etter første vinter.

Du kan holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre kravet, hvis du ikke har betalt alt. Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette mangelen, og for en fare som ikke kan rettes, er det verdireduksjonen som er utgangspunktet.

Kort oppsummert

• Selgeren burde opplyse om at hytten ligger i snøskredområde hvis han kjente til det, og du hadde grunn til å regne med å få vite det.
• Sier annonsen at beliggenheten er trygg, og den ikke er det, har du krav etter uriktig opplysning i tillegg til manglende opplysning.
• Tilstandsrapporten vurderer bygningen, ikke faren for snøskred på tomten, så spør kommunen om faresoner.
• Reklamer skriftlig til selgeren når du oppdager at hytten ligger i snøskredområde, og krev prisavslag, erstatning eller heving.