Firmaet mitt leier leiligheten jeg bor i: hvem er leietaker?
Leietaker er den som har inngått leieavtalen med utleier. Når firmaet er part i avtalen, er det firmaet som er leietaker og som har rettighetene og pliktene etter husleieloven, mens du som ansatt bor der etter avtale med arbeidsgiveren. Husleieloven § 11-3 om bolig leid i egenskap av arbeidstaker passer ikke på denne situasjonen. Loven har heller ingen egen regel om hva en ansatt kan kreve av utleier når det er firmaet som leier.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem som er leietaker når firmaet leier
Husleieloven snakker om «leieren». Leieren er den som har inngått avtalen om bruksrett til husrommet. Det er avtalen som avgjør, ikke hvem som faktisk bor i boligen. Står firmaets navn på kontrakten og betaler firmaet leien, er firmaet leieren.
Det hindrer ikke at lovens regler om bolig gjelder. Husleieloven § 1-1 definerer bolig ut fra bruken: husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Loven skiller ikke på om leieren er en person eller et selskap når den avgjør om husrommet er en bolig. Leier et firma en leilighet for at en ansatt skal bo der, er det derfor en boligleie, og lovens boligregler vil som utgangspunkt gjelde mellom utleier og firmaet.
Loven gjelder dessuten selv om bruksretten til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale. Det betyr at husleieloven ikke legges til side bare fordi boligen er en del av et ansettelsesforhold.
Hva firmaet har av rettigheter og plikter
Firmaet er part i leieavtalen og står for det avtalen krever. Det betyr blant annet:
- firmaet betaler leien og eventuelt stiller depositum
- firmaet får oppsigelser, advarsler og andre meldinger fra utleier
- firmaet kan protestere på en oppsigelse og er den som kan reise krav om mangler
- firmaet kan si opp avtalen med lovens frist, normalt tre måneder til utgangen av en kalendermåned (§ 9-6)
Du som ansatt er ikke part i avtalen med utleier. Utleier har ingen avtale med deg og kan i utgangspunktet rette krav bare mot firmaet. I utgangspunktet har du heller ikke selv rett til å protestere på en oppsigelse til utleier, fordi retten ligger hos leieren. Hvilke rettigheter du har, følger av avtalen med arbeidsgiveren: ansettelsesavtalen eller en egen boligavtale.
Spørsmålet kommer ofte opp når firmaet vil ha en annen ansatt i leiligheten, eller når den ansatte slutter. Utleier har ikke plikt til å godta at en ny person flytter inn bare fordi firmaet ber om det. Hvem som bor der, bør framgå av avtalen eller godkjennes av utleier. Er det uklart, bør firmaet og utleier snakke sammen før noen flytter inn eller ut. Slik unngår man at utleier kan hevde at boligen er overlatt til andre uten rett.
Hva som gjelder for deg som bor der
Det er lurt å ha skriftlig med arbeidsgiveren hvor lenge du kan bo der, hva du eventuelt betaler, og hva som skjer hvis du slutter. Står ikke dette i ansettelsesavtalen, kan det være uklart.
Overlater leieren bruken av husrommet helt eller delvis til andre uten å ha rett til det, og ikke bringer forholdet til opphør etter skriftlig advarsel, kan utleier heve etter § 9-9 første ledd bokstav c. Det er derfor viktig at leieavtalen viser at boligen skal brukes av firmaets ansatte, og at utleier har godtatt det. Er firmaet leier og dette er avtalt fra starten, er det ikke tale om ulovlig overlating.
Misligholder firmaet, for eksempel ved å slutte å betale, er det firmaet utleier hever overfor. Da kan du miste boligen selv om du ikke har gjort noe galt. Utleier er ikke forpliktet til å la deg bli boende.
Ber utleier deg betale husleie direkte, avklar hvem som egentlig skylder pengene. Betaler du på vegne av firmaet, bør du ha en skriftlig avtale med arbeidsgiveren om at beløpet kommer tilbake til deg.
Forskjellen fra tjenestebolig etter § 11-3
Mange blander dette med reglene om tjenestebolig. Husleieloven § 11-3 gjelder bolig som leieren har leid i egenskap av arbeidstaker, når leieren skriftlig har fått opplyst at avtalen gjelder en slik bolig og at det gir færre rettigheter. Der er det arbeidstakeren som er leieren. Paragrafen regulerer blant annet at avtalen kan falle bort når leieren slutter eller blir forflyttet, hvis boligen har boplikt.
Når firmaet er leieren og den ansatte bare bor der, er det ikke den situasjonen paragrafen beskriver. Spørsmålet må da løses etter avtalen mellom utleier og firma, og avtalen mellom firma og ansatt.
Isak og firmaleiligheten i Stavanger
Isak er montør i Halvorsen Bygg AS. Firmaet har leid en toroms i Stavanger for 15 500 kroner i måneden av utleier Helene, og lar Isak bo der mens han jobber på et prosjekt. Kontrakten er mellom Helene og firmaet, og Isak betaler ingenting.
Etter ni måneder bestemmer firmaet å avslutte leien. Halvorsen Bygg AS sier opp med tre måneders frist. Isak har ikke selv noe å protestere på overfor Helene. Han kan kreve at arbeidsgiveren holder seg til det som var avtalt om bolig, men han har ingen leieavtale med Helene.
Hadde firmaet sluttet å betale og unnlatt å rette seg etter skriftlig advarsel, kunne Helene hevet avtalen overfor firmaet. Da ville Isak måttet flytte, og eventuelle krav fra ham ville gå mot arbeidsgiveren.
Kort oppsummert
- Leietaker er den som har inngått leieavtalen. Når firmaet er part, er firmaet leietaker.
- Den ansatte som bor i boligen etter avtale med arbeidsgiveren, er ikke part i leieavtalen med utleier.
- Loven definerer bolig etter bruk (§ 1-1), så boligreglene kan gjelde selv om det er et firma som leier.
- Husleieloven § 11-3 gjelder bolig leid i egenskap av arbeidstaker, og passer ikke når firmaet selv er leier.
- Hvilke rettigheter den ansatte har, følger av avtalen med arbeidsgiveren.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.