Festekontrakten for hyttetomta var ikke som oppgitt

Når avviket i festekontrakten er en mangel

Avhendingslova (loven om salg av fast eiendom) gjelder også når du kjøper hytte på festet tomt, og festeretten regnes som en del av det du kjøper. Det er en mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren) hvis festekontrakten ikke svarer til opplysninger selgeren ga eller opplysninger i annonse og salgsprospekt, når opplysningen virket inn på avtalen og ikke er rettet tydelig i tide.

Det er også en mangel hvis du ikke fikk vite om forhold selgeren kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Å vite hva slags avtale tomta står på, er noe de fleste kjøpere har grunn til å regne med å få vite. Bakgrunnen for hele hyttekjøpet finner du i pilaren om hyttekjøp som gikk galt.

De vilkårene som oftest avgjør saken

Festeavgiften er det første du bør sjekke. Etter tomtefesteloven kan hver av partene kreve avgiften regulert etter endringen i konsumprisindeksen, som hovedregel hvert tiende år. Står det i annonsen en avgift som ikke lenger gjelder fordi den er regulert, kan avviket være en mangel. Hva en reguleringsklausul i kontrakten betyr, tar reguleringsklausul i festekontrakten opp.

Festetiden er neste punkt. For nye festeavtaler om bolig- og fritidstomt løper festet til festeren sier opp eller tomten innløses. For eldre avtaler kan det være en bestemt tid, og det står i selve kontrakten. Når festetiden er ute og tomten ikke innløses, løper festet videre på samme vilkår. Hva som skjer i det tilfellet, går når festekontrakten løper ut gjennom.

Overføring og innløsning

Festeren kan overføre festeretten, og det er retten din når du kjøper. Nektes godkjenning, må det være saklig grunn. Uten skriftlig begrunnet avslag innen to måneder regnes samtykke som gitt. Er annonsen taus om at bortfesteren skal samtykke, eller kontrakten har et vilkår du ikke ble fortalt om, kan det være noe du kan kreve som mangel.

Festeren kan kreve å innløse fritidstomt når det har gått 30 år av festetiden, og deretter hvert tiende år, eller når festetiden er ute. Kravet må settes fram skriftlig senest ett år før innløsningstiden. Innløsningssummen er 25 ganger årlig festeavgift etter regulering, men bortfesteren kan i visse tilfeller kreve 40 prosent av tomteverdien i stedet. Er selgerens opplysninger om dette uriktige, kan det få stor betydning for hva tomta koster deg.

Sjekk også hvem som er bortfester, og om kontrakten er den nyeste versjonen. Har det kommet endringer eller brev fra bortfesteren, er det opplysninger selgeren normalt kjenner til. Be selgeren skrive i kontrakten eller i et vedlegg hvilke dokumenter du har fått, slik at det senere ikke kan bli strid om hva som ble gitt deg.

Slik gikk det for Sofie

Sofie kjøpte en hytte på festet tomt. Annonsen oppga en festeavgift på 8 000 kroner i året. Da hun leste kontrakten etter overtakelsen, så hun at avgiften var regulert opp til 14 000 kroner, og at selgeren hadde mottatt et brev om reguleringen to måneder før salget.

Sofie reklamerte skriftlig og la ved annonsen, kontrakten og brevet fra bortfesteren. Selgeren svarte først at annonsen var skrevet av megleren, men annonsen regnes som selgerens opplysning. Til slutt godtok selgeren å dekke en engangssum som svarte til forskjellen over noen år, og saken ble avsluttet uten videre krav.

Hva du kan kreve

Er avviket en mangel, kan du kreve prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), erstatning, og heve hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette feilen, hvis ikke noe annet bevises. Ved et avvik i festeavgiften eller festetiden er det vanskelig å rette feilen, så prisavslag eller erstatning er ofte mest aktuelt. Retting kan du ikke kreve ved kjøp av brukt hytte, men selgeren har rett til å tilby det.

Du må gi melding til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget avviket. Du kan ikke gjøre gjeldende noe du kjente eller måtte kjenne til, og det inkluderer det som tydelig går fram av salgsdokumentene du fikk anledning til å lese. Får du festekontrakten før du kjøper, les den nøye. Ligger den ikke ved salgsoppgaven, be om den.

Skal festekontrakten tinglyses eller er det spørsmål om hvordan retten er sikret, kan må festekontrakten tinglyses? gi svar.

Kort oppsummert

• Er festekontrakten for hytte og tomt ikke som oppgitt, kan det være en mangel etter avhendingslova.
• Avgift, festetid, regulering og overføring er vilkårene som oftest avgjør saken.
• Innløsning, med regler om tidspunkt og sum, kan ha stor betydning for verdien av hytta.
• Du må sannsynliggjøre avviket og reklamere innen rimelig tid.
• Kravene er prisavslag, erstatning og heving, og retting er selgerens rett, ikke ditt krav.