Når fellesgjelden er høy: dette bør du sjekke før du kjøper
Før du kjøper andel i et borettslag med høy fellesgjeld, bør du sjekke lånevilkårene, om laget har avdragsfri periode, hvilken rente lånet har og hvor stor del av totalprisen som er fellesgjeld. Høy fellesgjeld gjør felleskostnadene mer følsomme for renteøkninger og for at avdrag starter. Sjekk også hvordan din andel av gjelden er satt opp, og om du kan betale den ned selv. Tallene får du fra styret, årsregnskapet og salgsoppgaven.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor fellesgjelden slår ut i regningen din
Borettslaget har tatt opp lån, ofte da bygget ble reist eller rehabilitert. Renter og avdrag på lånet betales gjennom felleskostnadene, som styret fastsetter for hver andelseier (borettslagsloven § 5-19). Har du kjøpt en andel med høy fellesgjeld, er derfor en stor del av månedsregningen din i praksis avdrag og renter på noe du ikke eier alene.
Det er ikke ulovlig eller uvanlig å ha høy fellesgjeld. Poenget er at prisen du betaler for andelen, ikke viser hele boligkostnaden. Den som sjekker fellesgjelden før kjøp, ser hvor mye regningen kan svinge.
Lånevilkårene du bør be om
Be om å få se lånedokumentene eller en oppsummering fra styret. Disse punktene avgjør hvor mye felleskostnadene kan stige:
- hvor stort lånet er i dag og hvor mye som er din andel
- om lånet har flytende eller fast rente, og når en eventuell fastrente går ut
- om det er avdragsfri periode, og når den slutter
- hvor lang løpetiden er, og hva avdragene blir når de starter
- om laget har flere lån, for eksempel til rehabilitering, og hvilke vilkår de har
En avdragsfri periode som snart er over, gir en høyere månedsregning samme dag som avdragene begynner. Det er noe du bør vite før du binder deg.
Andelen av totalprisen
Totalprisen er kjøpesummen pluss din andel av fellesgjelden. Regn ut hvor stor del av totalprisen som er fellesgjeld. Loven setter ingen grense for hva som er for høyt, så vurderingen er din. Jo større andel, desto mer av boligkostnaden ligger i felleskostnadene, og desto mer følsom er du for rente og avdrag.
Spør også om det finnes en ordning som lar deg betale ned din del selv, eller om hele gjelden betjenes fellesskapet. Ved stiftelse skal fordelingen mellom det som betales gjennom felleskostnadene og det den enkelte finansierer selv, være prosentvis lik for alle andelene. Den enkelte kan likevel få rett til å nedbetale sin del dersom laget og långiveren har avtalt det (§ 2-15).
Hilde sammenligner to leiligheter
Hilde vurderer to leiligheter på nesten samme pris. Leilighet A har 1 200 000 kroner i fellesgjeld, og leilighet B har 2 400 000. Begge lånene har 5 prosent rente, og begge har avdragsfri periode som utløper om to år. Hele gjelden betjenes gjennom felleskostnadene.
Renten er for leilighet A 60 000 kroner i året, altså 5 000 kroner i måneden. For B er den 120 000 kroner, altså 10 000 i måneden. Stiger renten ett prosentpoeng, øker regningen for A med 1 000 kroner i måneden og for B med 2 000.
Når avdragene starter, kommer et nytt tillegg. Med 30 års løpetid blir avdraget for A 40 000 kroner i året, om lag 3 300 i måneden. For B blir det 80 000 kroner, om lag 6 700. Med renter og avdrag betaler eieren av B altså rundt 16 700 kroner i måneden av gjelden, mot rundt 8 300 for A. Forskjellen er nesten 8 400 kroner hver måned, og den kommer oppå det som vanlig drift koster.
Tallene er et regneeksempel. Lånevilkårene i det aktuelle laget er det som gjelder.
Hva loven sier om lån i laget
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneStyret kan ikke ta opp lån som skal sikres med pant foran innskuddene uten samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall (§ 8-9). Det samme gjelder tiltak som går ut over vanlig forvaltning og koster mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. Nye store lån i laget har derfor vært oppe på generalforsamlingen.
Laget skal heller ikke ta opp nye skyldnader hvis det ikke er forsvarlig å regne med at de kan dekkes gjennom felleskostnadene (§ 3-3). Det er en sikkerhetsgrense for laget, men den sier ikke at en bestemt gjeldsgrad er ok for deg.
Kjøper du av en utbygger, skal yrkesutøveren opplyse om rente- og avdragsvilkår, løpetid og andre vilkår av vesentlig betydning for nedbetalingen (§ 2-16). Det gjelder ikke ved kjøp mellom private.
Hva du kan spørre styret om
Du kan be styret om opplysninger før du kjøper. Disse tingene er nyttige å få svar på:
- årsregnskap og årsmelding for de siste årene
- budsjett for kommende år
- planlagt rehabilitering og hvordan den skal finansieres
- om det er vedtatt økninger i felleskostnadene
- vedlikeholdsplan for bygget
Spør også hvor mye av felleskostnadene som er renter og avdrag. Den posten forteller deg mest om hvor mye gjelden betyr for månedsregningen.
Kort oppsummert
- Høy fellesgjeld betyr at renter og avdrag utgjør en stor del av felleskostnadene dine.
- Sjekk rentetype, når fastrenten går ut, og når den avdragsfrie perioden slutter.
- Regn ut hvor stor del av totalprisen som er fellesgjeld, og se hvordan ett prosentpoeng høyere rente slår ut.
- Spør om du kan betale ned din andel selv.
- Be styret om regnskap, budsjett og planer for rehabilitering før du kjøper.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.