Fellesgjeld: slik regner du ut hva leiligheten egentlig koster

Regnestykket: pris, gjeld og månedsbeløp

Når du ser en annonse for en andelsleilighet, står det som regel tre tall: prisantydning, fellesgjeld og felleskostnader. De betyr ikke det samme.

Prisantydningen er det du betaler selgeren for andelen. Fellesgjelden er din del av lånet som borettslaget har tatt opp. Den betaler du ikke til selgeren, men du overtar ansvaret for å betale den ned gjennom felleskostnadene. Felleskostnadene er beløpet du betaler hver måned til laget.

Totalprisen er kjøpesummen pluss fellesgjelden. Det er den summen som viser hva boligen er verdt for den som kjøper, siden du både betaler selgeren og tar over en andel av lagets gjeld. Hva fellesgjeld er, kan du lese mer om i hva er fellesgjeld.

Hva fellesgjelden er og ikke er

Lånet er lagets, ikke ditt. Andelseierne hefter ikke overfor kreditorene for lagets gjeld (§ 1-2 i borettslagsloven). Du betaler din del gjennom felleskostnadene. Hvor mye du skal betale, følger av fordelingen etter § 5-19 og av byggje- og finansieringsplanen (§ 2-6).

For deg som kjøper betyr det at fellesgjelden fungerer som en del av prisen, selv om den ikke går til selgeren. Er lånet avdragsfritt, nedbetales ingenting i perioden, og fellesgjelden er like stor når du selger. Betaler laget avdrag, går fellesgjelden ned over tid.

Hva felleskostnadene forteller deg

Månedsbeløpet inneholder flere ting. Det dekker renter og avdrag på fellesgjelden, og i tillegg drift og vedlikehold, forsikring, forretningsfører, eventuelt kabel-tv og internett.

Et høyt månedsbeløp kan bety høy fellesgjeld, men det kan også bety dyr drift eller at laget bygger opp penger til vedlikehold. Spør forretningsføreren eller styret hvor mye av månedsbeløpet som er renter og avdrag. Årsregnskapet viser lagets rentekostnader og lån. Be gjerne også om budsjettet for neste år, for det viser hva laget regner med at renter og avdrag blir. En rask tommelfingerregel: din del av fellesgjelden ganger lagets rente, delt på tolv, gir omtrent rentedelen av månedsbeløpet.

Husk at renten kan endre seg. Med en fellesgjeld på 900 000 kroner gir ett prosentpoeng høyere rente 9 000 kroner mer i året, altså 750 kroner i måneden. Når lagets rente går opp, øker felleskostnadene. Er det flytende rente på lagets lån, kan du få et dyrere månedsbeløp uten at du har gjort noe.

Hva du legger til når du regner

Tallene fra annonsen er bare begynnelsen. Du bør også regne med følgende.

Kostnader ved selve kjøpet, som gebyrer og omkostninger. Eget lån, hvis du finansierer kjøpet med lån, med renter og avdrag. Eventuelle kjente framtidige påkostninger i laget, for eksempel et rehabiliteringsprosjekt som skal betales gjennom økte felleskostnader. Og fellesgjeld som stiger fordi laget har planer om å låne mer.

Husk at du som kjøper bør få opplyst fellesgjelden riktig. Er den høyere enn opplyst, har du kanskje krav mot selger. Det er egne regler for det, og du finner dem i fellesgjeld høyere enn opplyst.

Slik regner du ut totalprisen steg for steg

Be om siste årsregnskap og budsjettet før du byr. Da slipper du å bygge på tall fra annonsen alene.

Skriv ned kjøpesum, fellesgjeld og felleskostnader for hver bolig. Legg sammen kjøpesum og fellesgjeld for å få totalpris. Hent fra årsregnskapet lagets rente, løpetid og avdragsfrihet. Regn ut rentedelen av månedsbeløpet. Spør om planlagte prosjekter. Hva felleskostnadene inneholder, står i hva dekker felleskostnadene.

Kort oppsummert

• Du regner ut totalprisen ved å legge fellesgjelden til kjøpesummen.
• Fellesgjelden er lagets lån, men du betaler den ned gjennom felleskostnadene (§ 5-19). Å regne ut totalpris betyr å legge den til kjøpesummen.
• Felleskostnadene viser månedlig hva gjeld og drift koster. Spør hvor mye som er renter og avdrag.
• To leiligheter med samme totalpris kan ha svært ulike månedskostnader.