Felles drenering langs grensen: slik avtaler dere ansvaret

Hvorfor en avtale lønner seg

Når to naboer drenerer ned i samme rør, eller en grøft langs grensen tar vann fra begge tomter, er ingen av dem alene om å bruke eller bli rammet av den. Vedlikeholdet er ikke alltid noens oppgave etter loven, og kostnaden blir lett en strid når røret tetter seg eller grøften må graves opp.

Naboloven § 1 sier at reglene i loven bare gjelder så langt noe annet ikke følger av avtale eller særlige rettsforhold. Det betyr at dere i stor grad kan bestemme selv. Bruker dere avtalefriheten, trenger dere ikke leve med de generelle reglene om urimelig skade og ulempe. Dere kan avtale at vann fra begge sider samles i ett rør, hvor røret skal ligge og hvem som gjør jobben.

Avtalen gjør også at en ny eier kan se hva som gjelder, forutsatt at den er tinglyst eller overleveres ved salget. Det er en vanlig kilde til konflikt at nye eiere ikke kjenner den muntlige ordningen den forrige hadde.

Hva avtalen bør si

En god avtale er kort, men dekker disse punktene:

• Hvem eier hva. Eies røret og grøften av én av dere, eller er det felles? Hvis de er felles, skriv hvilken andel hver har.
• Hvor anlegget ligger. Legg ved et enkelt kart eller en skisse, med mål fra grensen eller andre faste punkter.
• Hvilke tomter vannet kommer fra, og hva som kan kobles på. Vil én av dere bygge ut og lede mer vann inn, trengs det en regel for det.
• Vedlikehold og tilsyn. Hvem tømmer sluk og kummer, hvor ofte, og hvem varsler når noe er galt?
• Kostnader. Skal utgiftene deles likt, etter tomteareal, etter hvor mye vann hver bidrar med, eller etter nytte? Er det en stor utbedring, hvem må godkjenne regningen før den deles?
• Adgang. Når en må grave på naboens tomt, hvem varsler hvem, og hvem rydder og setter tilbake plen og belegg?
• Skade. Skades noe under arbeidet, hvem betaler?
• Tvister. Kan dere for eksempel avtale at en uavhengig person vurderer saken før dere tar den videre?
• Salg. Plikten til å gi avtalen videre til kjøperen, og om den skal tinglyses.

Skriv gjerne datoen og navn på begge parter, og hvilke eiendommer avtalen gjelder med gnr/bnr.

Hvordan kostnadene kan fordeles

Loven gir ingen fast fordelingsnøkkel for en drenering som to naboer bruker sammen, så avtalen er det viktigste. Eier dere derimot noe sammen i den forstand at retten deres er regnet i partar etter delings- eller høvetal, kommer sameigelova inn, og den gjelder så langt ikke noe annet følger av avtale. Etter sameigelova § 9 bærer sameierne faste eller nødvendige utgifter på tingen etter parten, og andre vanlige utgifter på samme måte så langt alle kan ha etter måten like stor nytte av dem. Kostnader utenom dette fordeles etter nytte.

Etter § 8 skal tingen holdes forsvarlig ved like, og hver sameier kan på egen hånd gjøre det som trengs for å berge tingen fra skade, men skal først rådføre seg med de andre hvis det kan gjøres uten forsinkelse og uten særlig kostnad. Han kan regne seg en rimelig lønn for arbeidet, og nødvendige utlegg har han krav på å få igjen.

Disse reglene er et utgangspunkt. Avtalen kan være mer detaljert, og mange foretrekker en enklere nøkkel, for eksempel femti-femti for rør i grensen og hver sin kostnad for sluk på egen tomt.

Tinglysing og salg

En avtale mellom to personer binder først og fremst dem to. Skal den også gjelde overfor senere eiere, bør den utformes som en rettighet eller plikt som følger eiendommen, en servitutt, og tinglyses. Tinglysing gir rettsvern mot tredjemann, det vil si andre enn partene. Uten tinglysing kan en kjøper som ikke kjente til avtalen, stå friere enn dere ønsker. Les mer om hva en servitutt betyr i tinglyst servitutt for kjøper.

Se også på servituttloven og tinglysingsloven for hvordan slike rettigheter og pliktene knyttet til dem kan endres eller falle bort. Er du i tvil om avtalen skal tinglyses som servitutt, kan Kartverket tinglyse dokumentet når det er utformet riktig.

Selger du, bør du opplyse om avtalen og legge den ved salgsdokumentene. Kjøperen vil gjerne vite hvem som eier røret og hvem som betaler.

Når det ikke blir enighet

Får dere ikke til avtale, gjelder de generelle reglene. Naboloven § 2 forbyr urimelig eller unødvendig skade og ulempe, og § 10 gir den som er rammet krav på retting. Trenger en av dere å bruke naboens grunn for å utføre lovlig graving eller sikring, kan § 14 gi rett til det mot vederlag hvis det ikke virker urimelig og vinningen er vesentlig større enn skaden. Spørsmålet avgjøres ved naboskjønn.

Kort oppsummert

• Naboloven § 1 lar dere avtale dere bort fra de generelle reglene, så en skriftlig avtale om felles drenering er det beste utgangspunktet.
• Avtalen bør si hvem som eier rør og grøft, hvor de ligger, hvem som vedlikeholder, hvordan kostnader deles, og hva som skjer ved salg.
• Eier dere noe sammen i partar, gjelder sameigelova så langt avtalen ikke sier noe annet.
• Skal avtalen binde senere eiere, bør den tinglyses som servitutt.
• Uten avtale er det naboloven §§ 2, 10 og 14 som gjelder.