Feil i fellesarealene i nytt boligprosjekt: hvem krever hva?

Feil i fellesarealer i et nytt boligprosjekt: hvem har kravet?

Når du har kjøpt en leilighet av utbyggeren før den var ferdig, gjelder bustadoppføringslova. Loven kaller utbyggeren for entreprenør og deg for forbruker. Kravene om mangler (feil ved det som er levert) tilhører i utgangspunktet hver enkelt kjøper.

For fellesarealene har loven en praktisk ordning. Styret i et eierseksjonssameie kan gjøre gjeldende krav som knytter seg til fellesarealene, etter eierseksjonsloven § 60. Det står også i bustadoppføringslova § 1b. Paragrafen i eierseksjonsloven sier at styret kan gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren, når kravet gjelder mangler ved fellesarealene eller at de ble ferdige for sent.

I et borettslag er ordningen den samme. Borettslaget kan gjøre gjeldende krav som knytter seg til fellesareal (§ 1a).

Hva som regnes som fellesareal, og hva som er din egen leilighet

Fellesareal er det eierne eier sammen: trapperom, heis, tak og fasade, kjellergang, sykkelbod, felles uteområde og felles kjøreramper. Det som ligger innenfor din egen seksjon, er din sak. Fuktskade i din stue, skjeve vinduer i din leilighet og feil i ditt bad krever du selv.

Spørsmålet om hva som er fellesareal, er det første styret bør avklare, siden det avgjør hvem som melder fra. Grensen går ikke alltid der du venter. Et vindu i fasaden hører til leiligheten din i bruk, men fasaden er en del av bygget som sameiet har felles. Se i seksjoneringen og vedtektene hva som er felles og hva som er seksjonens del. Har du en terrasse eller hage med eksklusiv bruksrett, avgjør de samme dokumentene hvem som eier og hvem som krever.

Hva dere kan kreve når fellesarealet har feil

Mangelsreglene gjelder på vanlig måte. Det er en mangel når resultatet ikke stemmer med avtalen, eller med kravene til godt håndverk i § 7 og de særskilte kravene i § 13. Avviker det fra opplysninger i markedsføringen, kan det også være en mangel.

Kravene dere kan bruke, er disse:

• Retting. Utbyggeren skal rette mangelen for egen regning, og har selv rett til å få rette den hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for dere (§ 32).
• Tilbakehold av penger som ikke er betalt ennå (§ 31).
• Prisavslag hvis mangelen ikke blir rettet.
• Heving, bare hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd.
• Erstatning for økonomisk tap. Utbyggeren svarer for tapet uten at det må bevises skyld, med unntak for hindringer han ikke kunne regne med.

Utbyggeren kan ikke skyve ansvaret over på underentreprenøren, for eksempel taktekkeren eller rørleggeren. Han er bare ansvarsfri hvis underentreprenøren også ville vært det etter reglene om hindringer utenfor kontroll.

Retting kommer først. Prisavslag er aktuelt når utbyggeren ikke retter. Har dere avslått retting han hadde rett til å utføre, faller prisavslaget bort.

Frister: reklamasjon og garanti

Du mister retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke melder fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den. Som hovedregel kan mangelen ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen, med mindre utbyggeren har påtatt seg ansvar lenger (§ 30). Mangler som var eller burde vært oppdaget ved overtakelsesforretningen, må dere melde så snart det er mulig.

Vil ikke styret ta saken, eller drar det ut tiden, kan hver eier melde fra selv. Loven gir styret en adgang, og tar ikke retten fra eierne.

Fristene løper for hver kjøpers avtale. La derfor meldingen fra styret si at den sendes på vegne av seksjonseierne. Skriv hvilke fellesarealer det gjelder og når dere oppdaget feilen. Utbyggeren kan ikke påberope seg at dere reklamerte for sent hvis han selv har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

Utbyggeren skal etter § 12 stille garanti for at avtalen blir oppfylt. Garantien gjelder til fem år etter overtakelsen. Garantisten kan ikke sette frist for å melde krav som dere har reist i tide mot utbyggeren.

Kort oppsummert

• Feil i fellesarealer i et nytt boligprosjekt krever du etter bustadoppføringslova, og styret kan gjøre gjeldende seksjonseiernes krav (eierseksjonsloven § 60 og buofl. § 1b).
• Feil i din egen leilighet krever du selv.
• Retting kommer først. Prisavslag, tilbakehold, heving og erstatning er aktuelt når retting ikke skjer eller ikke er nok.
• Meld fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen, og som hovedregel senest fem år etter overtakelsen.
• Garantien fra utbyggeren gjelder til fem år etter overtakelsen.