Får jeg tilvalgene refundert hvis kjøpet av nybygget heves?
Ja, i hovedsak får du tilbake det du har betalt, men hvor mye av tilvalgene du får igjen, avhenger av hva slags avtale du har og av hva utbyggeren allerede har utført. Har du kjøpt en bolig sammen med tomten mens den bygges, kan du kreve at begge sider gir tilbake det de har fått, og da følger tilvalgene du har betalt for, med i tilbakebetalingen. Bygger utbyggeren på din egen tomt, får han vederlag for arbeid som er utført i samsvar med avtalen. Da kan tilvalg som er ferdige og uten feil, bli stående for din regning.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
To måter å gjøre opp på ved heving
Bustadoppføringslova har to ulike oppgjør når en avtale heves (§ 21). Hvilket som gjelder, kommer an på hva slags avtale du har.
Første modell er oppgjøret for vanlig oppføring på din egen tomt. Entreprenøren har krav på vederlag for det som er utført i samsvar med avtalen, regnet etter avtalte priser. Det du har betalt for arbeid som ikke er utført, skal du ha tilbake. Tilvalg som er ferdig utført uten feil, må du derfor betale for, selv om hevingen kommer senere.
Andre modell gjelder avtaler om rett til fast eiendom med ny eigarbustad, altså kjøp av en bolig sammen med tomten mens den ennå bygges. Her kan du kreve at hevingen gjøres opp ved at hver parts plikt til å oppfylle faller bort. Er avtalen helt eller delvis oppfylt, har hver part krav på å få tilbake det de har ytt. Det betyr at du får tilbake pengene du har betalt, og utbyggeren får tilbake boligen. Tilvalgene er en del av det du har betalt for, og betalingene for dem skal derfor regnes med.
Hva utbyggeren kan trekke fra
Utbyggeren kan kreve vederlag for verdireduksjon som du svarer for. Har du bodd i boligen eller skadet noe, kan det komme til fradrag. Har du ikke overtatt boligen, er det lite eller ingenting å trekke.
Begge parter kan dessuten holde tilbake det de har fått, til den andre gir fra seg det de har mottatt. Det samme gjelder når en part har krav på erstatning eller rente og det ikke er stilt fullgod sikkerhet for kravet. Har boligen allerede blitt tatt over, skal du føre forsvarlig tilsyn med den til den er tilbakeført, og du kan kreve dekket nødvendige kostnader til tilsynet.
Hva med skadene og tapet dine
Heving gir ikke bare tilbakebetaling. Er hevingen begrunnet i forsinkelse, kan du kreve dekket nødvendige merkostnader fordi andre må fullføre arbeidet, og annet økonomisk tap som utbyggeren rimelig kunne regne med som følge av forsinkelsen (§ 22). Du kan ikke kreve dagmulkt for tiden etter hevingen, og dagmulkt du allerede har tjent opp, trekkes fra erstatningen.
Tilvalg du har kjøpt hos andre enn utbyggeren, som et kjøkken fra en egen leverandør, kommer ikke inn under hevingsoppgjøret med utbyggeren. Utgiften kan likevel være tap som du krever dekket av ham hvis den er en rimelig følge av forsinkelsen eller mangelen. Hva som er rimelig, kommer an på situasjonen.
tilvalg for 186 000 før heving
Elin og Håkon Strand har kjøpt en nybygd enebolig med tomt for 5 200 000 kroner. De har betalt 1 485 000 kroner på forskudd og tilvalg for 186 000 kroner: gulvvarme (38 000), parkett (71 000) og kjøkkentilvalg (77 000). Overtakelsen er forsinket med flere måneder, og utbyggeren kan ikke si når huset blir ferdig. De mener forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd.
Elin og Håkon sender skriftlig hevingskrav før overtakelsen. Etter § 20 kan de bare heve hvis kravet er meldt til entreprenøren før overtakelse. Fordi avtalen gjelder tomt og bolig, kan de kreve at hevingen gjøres opp ved tilbakeføring. De krever 1 671 000 kroner tilbake (1 485 000 pluss 186 000). Gulvvarmen og parketten er ikke lagt, så de 109 000 kronene for dem er betalt for arbeid som ikke er utført. Kjøkkentilvalget på 77 000 kroner er bestilt og betalt, og det følger med i tilbakebetalingen fordi det er en del av ytelsen de har betalt utbyggeren for.
Utbyggeren kan kreve vederlag for verdireduksjon som Elin og Håkon svarer for, men huset er ikke overtatt og ikke skadet, så det er lite å trekke. Hver av dem kan holde tilbake det de har mottatt til den andre gir det fra seg. Elin og Håkon kan også kreve dekket merkostnader dersom de må kjøpe en annen bolig til høyere pris, så langt utbyggeren rimelig kunne regne med et slikt tap.
Før du sier at du hever
Hevingen må være gyldig før oppgjøret kommer på tale. Kravet er at forsinkelsen eller mangelen er et vesentlig avtalebrudd, og at du har sendt melding om hevingen. Les mer om å heve kontrakten med entreprenøren og om hva som gjelder ved forsinket overtakelse av nybygget. Sjekk også om garantien du har fått, dekker tilbakebetaling av forskudd.
Kort oppsummert
- Ved heving av kjøp av nybygg med tomt kan du kreve at hver part gir tilbake det de har fått, og betalte tilvalg regnes med.
- Ved oppføring på egen tomt betaler du for arbeid som er utført i samsvar med avtalen. Ferdige tilvalg uten feil må du da betale for.
- Utbyggeren kan kreve vederlag for verdireduksjon som du svarer for.
- Tilvalg du har kjøpt hos andre, får du ikke refundert gjennom hevingen, men utgiften kan inngå i et erstatningskrav.
- Hevingen må være gyldig. Ved forsinkelse må du ha meldt den før overtakelsen, og du kan også kreve erstatning.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.