Får jeg overta leiekontrakten når jeg kjøper en frisørsalong?
Leiekontrakten følger ikke automatisk med, så utleieren må godkjenne at du overtar leieretten. Overføres leieretten sammen med virksomheten i et lokale, kan utleieren bare nekte når forholdene hos deg som ny leier gir saklig grunn. Svarer utleieren ikke innen en måned etter at søknaden er mottatt, regnes overføringen som godkjent. Reglene kan imidlertid fravikes i avtale om leie av lokale, så leiekontrakten må leses først.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Utgangspunktet: du trenger utleierens samtykke
Når du kjøper en frisørsalong som innmat, kjøper du utstyret, kundekartoteket og navnet, men leiekontrakten for lokalet er en avtale mellom selgeren og utleieren. Du er ikke part i den. Husleieloven § 8-1 sier at leieren ikke kan overføre sine rettigheter og plikter etter leieavtalen til andre uten utleierens samtykke, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse. Se husleieloven § 8-1.
For lokaler finnes det en særregel som er skrevet for akkurat din situasjon. Etter § 8-4 kan leier av lokale overføre leieretten sammen med en overføring av den virksomheten som drives i lokalet, med utleierens godkjenning. Du slipper altså å forhandle fram en helt ny leiekontrakt. Du overtar den eksisterende, med leietid og vilkår, hvis utleieren godkjenner.
Når kan utleieren si nei?
Godkjenningen kan bare nektes dersom den nye leierens forhold gir saklig grunn til det (§ 8-4 tredje ledd). Det må altså handle om deg som overtar, for eksempel at du ikke har betalingsevne til å dekke leien eller at virksomheten du skal drive passer dårlig med lokalets bruk. Et ønske om høyere leie eller et mål om å få leid lokalet ut til en annen, er ikke saklig grunn.
Svarer ikke utleieren på søknaden innen én måned etter at den er mottatt, regnes det som godkjenning av overføringen. Søknaden bør derfor sendes skriftlig, med dokumentasjon på hvem du er, hva du skal drive og at du kan dekke leien. Ta vare på dokumentasjon på når utleieren mottok den.
Kan kontrakten si noe annet?
Ja. Ved leie av lokale kan husleieloven fravikes i avtale, med unntak av noen få paragrafer som ikke omfatter reglene om overføring (§ 1-2 andre ledd). Står det i leiekontrakten at leieretten ikke kan overføres, eller at utleieren kan nekte uten grunn, gjelder det som er avtalt. Les derfor kontrakten før du binder deg til å kjøpe salongen. Mer om overdragelse av leieavtaler generelt står i spørsmålet om å overdra en leiekontrakt. Er leieretten en forutsetning for at kjøpet gir mening, bør kjøpsavtalen ta forbehold om at utleieren godkjenner overføringen, slik at du ikke sitter igjen med utstyr og ingen lokaler.
Hvis du kjøper aksjene i selskapet som driver salongen i stedet for innmaten, er det selskapet som fortsatt er leier. Da trengs ingen overføring etter § 8-4. Les likevel kontrakten for å se om den har egne bestemmelser om eierskifte.
Hvem svarer for husleie som er misligholdt?
Når overføringen er gjennomført, regnes leieretten overført fra det tidspunktet meldingen om godkjenning kommer fram til deg, med mindre søknaden oppga et senere tidspunkt. Er godkjenningen gitt ved at utleieren ikke svarte, overføres leieretten ved utløpet av svarfristen på én måned (§ 8-5).
For krav som forfaller etter overføringen, hefter bare du som ny leier. Utleieren kan imidlertid stille som vilkår for godkjenning at du tar personlig ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene før overføringen. Kravets størrelse skal angis (husleieloven § 8-5). Det betyr at du kan bli bedt om å betale selgerens husleierestanse for opptil seks måneder for å få godkjenningen. Selv om selgeren har misligholdt leien, gir ikke det utleieren rett til å bruke misligholdsbeføyelser mot deg som ny leier. Etter at søknaden er mottatt, kan heving på grunn av tidligere mislighold bare skje hvis godkjenningen kan nektes.
I kjøpsavtalen bør dere avtale om selgeren gjør opp skyldig husleie før overtakelsen, eller om det trekkes i prisen.
Elin kjøper Klipp & Krøll
Elin vil kjøpe frisørsalongen Klipp & Krøll i Tromsø av Bjørn for 380 000 kr. Salongen leier lokale for 21 000 kr i måneden, og kontrakten løper i fire år til. Elin vil bare kjøpe hvis hun kan ta over lokalet.
Hun sender utleieren en skriftlig søknad 4. mars med utdrag fra regnskapet til en annen salong hun har drevet, en bekreftelse fra banken på driftskreditt og en beskrivelse av driften. Utleieren svarer ikke. Etter én måned regnes overføringen som godkjent, og Elin overtar leieretten ved fristens utløp.
Utleieren tar så kontakt og forteller at Bjørn skylder tre måneders leie, 63 000 kr. Kravet forfalt før overføringen, og utleieren har ikke satt som vilkår at Elin tar ansvar for det. Da er det Bjørn som svarer for restansen. Elin og Bjørn avtaler likevel at 63 000 kr holdes tilbake fra kjøpesummen til Bjørn har gjort opp, så hun slipper uenighet med utleieren om lokalet. Elin betaler dermed bare for leie som forfaller etter overtakelsen.
Kort oppsummert
- Får jeg overta leiekontrakten når jeg kjøper en frisørsalong? Ja, hvis utleieren godkjenner overføringen sammen med virksomheten (husleieloven § 8-4).
- Utleieren kan bare nekte når forholdene hos deg som ny leier gir saklig grunn. Svarer utleieren ikke innen én måned, regnes overføringen som godkjent.
- Husleieloven kan fravikes ved leie av lokale, så kontrakten kan stille strengere krav.
- Som ny leier hefter du for krav som forfaller etter overføringen, men utleieren kan kreve at du også tar ansvar for krav forfalt de siste seks månedene.
- Ved aksjekjøp er selskapet fortsatt leier, så ingen overføring er nødvendig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.