Leieavtalen for lokalet ved konkurs – boets valg og utleiers krav

Amalie sin frisørsalong: telefonen klokken ett om natten

Amalie hadde drevet frisørsalongen i det samme lokalet i fem år da to konkurrenter åpnet i samme gate og kundegrunnlaget smuldret opp. Da regnskapsføreren til slutt sa at tallene ikke lot seg redde, var det leieavtalen for lokalet som bekymret Amalie mest, både fordi hun hadde stilt personlig garanti for den da hun signerte, og fordi hun ikke visste hva som ville skje med stolene, speilene og vaskeplassene hun hadde investert i selv.

Leieavtale konkurs leietaker: hvorfor boet ikke bestemmer seg med en gang

Bostyrer bruker som regel noe tid før valget om å tre inn eller si fra seg lokalet tas, nettopp fordi konsekvensene er ulike for boet i hvert enkelt tilfelle. Er salongen fortsatt attraktiv, med kunder som fortsatt bestiller timer og et beliggenhet som gjør den lett å selge videre som en fungerende virksomhet, kan det være mer å hente for kreditorene på å holde driften gående en periode enn på å stenge umiddelbart. Amalie fikk beskjed om at bostyrer ville bruke noen dager på å vurdere nettopp dette, og at hun i mellomtiden ikke selv kunne si opp leieavtalen eller inngå nye forpliktelser på selskapets vegne.

Boets to valg: tre inn i leieavtalen eller si fra seg den

Boet vurderer om det er verdt å fortsette leieforholdet, for eksempel for å drive virksomheten videre en periode eller for å selge den som en fungerende enhet til en kjøper. Velger boet å tre inn, plikter det å betale leien framover som en ordinær forpliktelse boet selv har pådratt seg. Velger boet i stedet å si fra seg avtalen, opphører leieforholdet fra det tidspunktet, og lokalet skal tilbakeleveres til utleier.

Utleiers krav i boet når leieavtalen ikke videreføres

Sier boet fra seg leieavtalen, sitter utleier igjen med et krav på gjenstående leie og eventuelle andre forpliktelser etter kontrakten. Dette kravet meldes i boet som et vanlig, uprioritert krav, på lik linje med andre leverandører og kreditorer som ikke har fått fullt oppgjør. Siden næringsleie i stor grad kan avtales fritt etter husleieloven § 1-2, er det den konkrete kontrakten, ikke lovens deklaratoriske regler, som avgjør nøyaktig hva utleier kan kreve når leieforholdet avsluttes tidlig.

I Amalie sin kontrakt var det avtalt seks måneders gjensidig oppsigelsestid, og utleier krevde leie for hele denne perioden som et krav i boet da leieforholdet ble avsluttet før tiden. Boet hadde ikke midler til å dekke noe av dette kravet, siden det uansett kom langt bak i køen av kreditorer, men det var akkurat dette beløpet banken senere ba Amalie om å gjøre opp under garantien hun hadde stilt personlig.

Personlig garanti følger deg selv om boet sier fra seg lokalet

Har du, som Amalie, stilt personlig garanti for leieforpliktelsen da avtalen ble inngått, er dette et selvstendig krav mot deg som ikke faller bort fordi selskapet går konkurs. Utleier kan holde deg ansvarlig for gjenstående leie innenfor garantiens ramme, uavhengig av om boet trer inn i avtalen eller sier den fra seg. Dette er noe du bør avklare tidlig, både fordi det påvirker din egen økonomi direkte, og fordi det kan gi deg en interesse i hvordan boet håndterer leieforholdet videre.

Inventaret i lokalet: hva som er ditt og hva utleier kan holde tilbake

Stoler, speil og vaskeplasser som selskapet har kjøpt inn, er selskapets eiendeler og går inn i boet, ikke til utleier, selv om de fysisk står igjen i lokalet etter at leieforholdet er avsluttet. Utleier har normalt ikke rett til å holde tilbake dette inventaret som sikkerhet for ubetalt leie, med mindre noe annet konkret er avtalt i kontrakten. Er det uklart hva som skal skje med innredningen, bør dette avklares direkte med bostyrer før noe fjernes eller kastes fra lokalet, gjerne med henvisning til det samme skillet mellom selskapets og private eiendeler som gjelder ellers i boet.

Kort oppsummert

• Leieavtale konkurs leietaker: boet kan enten tre inn i leieavtalen og betale leien videre, eller si fra seg avtalen slik at den opphører.
• Sier boet fra seg leieavtalen, blir utleiers krav på gjenstående leie et vanlig krav som meldes i boet.
• Næringsleie kan i stor grad avtales fritt, jf. husleieloven § 1-2, så det er kontrakten som styrer hva utleier faktisk kan kreve.
• Personlig garanti fra deg som eier følger deg videre uavhengig av hva boet velger å gjøre med leieavtalen.
• Inventar selskapet har kjøpt inn i lokalet forblir selskapets eiendel, ikke utleiers, selv om det står igjen etter tilbakelevering.